דוח סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מצביע על תופעה מובהקת המאפיינת את השוק הנוכחי: רוב העסקאות בדירות חדשות נעשות על הנייר, הרבה לפני שהונחה אבן הפינה - כאשר חלק מהן מלוות בהסדרי תשלום שדוחים את כניסת הכסף לחברות הבנייה בשלוש שנים ולעתים אף יותר.
לפי הסקירה, בפברואר 2025 נמכרו 62% מהדירות החדשות טרם התחילה בפועל בנייתן. מדובר בשיא של כל הזמנים מאז החל איסוף הנתונים, ולמעשה בהיפוך מוחלט של מגמה לעומת התקופה שבין 2020-2022, אז רק כרבע מהדירות החדשות נמכרו "על הנייר".
משרד האוצר מציין בדוח כי קבלנים רבים מציעים כיום לרוכשים לשלם מקדמה מינימלית בלבד במעמד החתימה, ואת יתרת הסכום - בעת קבלת הדירה. המשמעות: הנתונים הרשמיים מציגים מכירות, אך לא משקפים תזרים אמיתי לחברות הבנייה.
ההטבות נדיבות - והתשלום רחוק
בפילוח גיאוגרפי, נמצא כי דווקא באזורי הביקוש נרשמה עלייה במכירות דירות בשלבים מוקדמים של הבנייה - ככל הנראה בעקבות מבצעים ממוקדים מצד היזמים, שמציעים תנאי תשלום חריגים. כך למשל, בבאר שבע ובקריית גת, יותר ממחצית מהדירות שנמכרו בחודש פברואר עדיין לא הגיעו לשלב שלד. גם באשקלון ובאופקים דווח על שיעורים דומים.
מכירות כאלה מדללות את ההכנסות השוטפות של הקבלנים, ותלויות באמון הצרכנים בכך שהפרויקט אכן יושלם. באוצר מציינים כי מדובר במכירות שמתבצעות על בסיס אשראי עתידי, שמעמיד את היזמים בפני סיכון - במיוחד אם חלה האטה נוספת בשוק או בעיות מימון מצד הבנקים.
שוק רווי הבטחות - ופחות כסף אמיתי
למרות עלייה מסוימת במספר העסקאות הכללי, באוצר מזהירים מפני קריאה אופטימית מדי של הנתונים. לפי הדוח, העלייה בכמות העסקאות בחודשים האחרונים אינה מעידה בהכרח על התאוששות, חלק לא מבוטל מהעסקאות התבצע בתנאים של דחיית תשלום ארוכה, כך שמדובר בהתחייבויות - לא בהכנסות מיידיות.
באוצר מזכירים כי רמות המלאי נותרו גבוהות, וההיצע הלא ממומש של דירות ממשיך לתפוח. בנוסף, עדיין נרשמות רמות גבוהות של עסקאות בסבסוד ממשלתי, בעיקר במחיר מטרה, דבר שמקטין את הרווחיות של היזמים.
לסיכום, הסקירה של משרד האוצר מציגה תמונה מורכבת - שוק שבו המספרים נראים טוב יותר, אך מתחת לפני השטח מתגלות תופעות שמאותתות על שבריריות: מכירות מוקדמות, תשלומים דחויים, תלות גבוהה בהטבות ורגישות חריגה לתנאים פיננסיים. השאלה שנותרה פתוחה: מה יקרה כשיגיע הזמן לגבות את הכסף?