מחלקים דירות בחינם? שוק הנדל"ן מציג נתונים שלא נראו פה שנים

קדחת רכישות: דצמבר 2024 ייזכר כאחד החודשים הסוערים בשוק הדיור הישראלי, עם מספר שיא של 11,261 עסקאות - נתון שלא נראה מאז מרץ 2022, טרם גל העלאות הריבית. כך, עולה מדוח שמפרסם הבוקר (ד') הכלכלן הראשי באוצר.

הנתון הזה, שמשקף גידול של 85% בהשוואה לדצמבר 2023 - מגיע על רקע רצונם של הרוכשים להקדים את רכישת הדירה טרם העלאת המע"מ, מה שמייקר למעשה את מחירי הדירות בעשרות אלפי שקלים.

בנוסף, נרשמו שיאים חדשים ומרשים במכירות הקבלנים, ברכישות דירה ראשונה, ונראה כי גם המשקיעים חוזרים בהמוניהם, כשבאר שבע לוהטת.

אז מה קרה בשוק הדיור בדצמבר 2023? להלן הפירוט המלא:

מכירות הקבלנים בחודש דצמבר הסתכמו ב-5,881 דירות - עלייה דרמטית של 111% לעומת דצמבר 2023. אך לא רק מספר הדירות שנמכרו רשם עלייה - גם תזרים המזומנים של הקבלנים זינק על פי הדוח, והגיע ל-15.5 מיליארד שקל, מה שמלמד על שוק נדל"ן תוסס, שבו גם הרוכשים וגם המוכרים מבינים שהזמן על הגדר הסתיים.

אחד הנתונים המעניינים ביותר שעולה מהסקירה הוא הגידול החד במספר העסקאות שנעשו עבור דירות "על הנייר" - כלומר, דירות שנרכשו לפני שהשלמת הבנייה שלהן נראית באופק. למעשה, 68% מהדירות החדשות שנמכרו בדצמבר נרכשו עוד לפני שהושלמה בנייתן - הרמה הגבוהה ביותר מאז מרץ 2023.

לצד זאת, נרשמה גם עלייה משמעותית במספר העסקאות שבהן הוצעו לרוכשים הטבות מימון. באזורי המרכז ובאר שבע, למעלה מ-60% מהעסקאות כללו הטבות שכאלה, מה שמעיד כי מאמצי השיווק האגרסיביים של הקבלנים עובדים. עם זאת, צריך לזכור שמדובר במהלך מסוכן שבנק ישראל התריע לגביו לא פעם ולא פעמיים.

רוכשי הדירה הראשונה השתלטו על השוק בדצמבר, עם 6,747 עסקאות - נתון הגבוה ביותר ב-15 השנים האחרונות. מדובר בעלייה של 91% לעומת דצמבר 2023. פילוח הנתונים מראה שהזינוק חל בכל רחבי הארץ, כאשר העלייה החדה ביותר נרשמה באזור באר שבע עם 173% יותר עסקאות בהשוואה לדצמבר הקודם.

למרות שרבים סברו כי עליית הריבית הרחיקה את המשקיעים מהשוק, נתוני דצמבר מצביעים על מגמה אחרת. כ-1,892 דירות נרכשו להשקעה - עלייה של 77% לעומת דצמבר 2023. עם זאת, משקל המשקיעים בכלל העסקאות עמד על 16.8%, עדיין נמוך ביחס לשנים עברו.

תושבי החוץ גם הם הגבירו נוכחותם בשוק, עם 241 דירות שנרכשו - עלייה של 90% לעומת שנה שעברה. עם זאת, מדובר ברמה נמוכה יחסית, בהשוואה לשנים קודמות.

פילוח גיאוגרפי מצביע על כך שהעיר באר שבע בלטה במיוחד, כאשר מספר העסקאות בה זינק לשיא חדש - 6,334 דירות חדשות שנמכרו בשנת 2024, המהוות עלייה של 21% לעומת השיא הקודם שנקבע בעיר בשנת 2015.

לצד הדרום, גם אזור המרכז רשם עליות משמעותיות, כאשר בתל אביב נמכרו מספר שיא של דירות חדשות עם ביקושים גבוהים במיוחד. אזורי חיפה ורחובות הציגו עלייה מתונה יחסית, בעוד שבאזורי הצפון, כמו טבריה ונצרת, נרשמה פעילות נמוכה יחסית בשוק היד השנייה.

מגמה מעניינת נוספת היא התחזקות הביקוש בערים המתפתחות, שם מחירי הדירות עדיין נחשבים לאטרקטיביים בהשוואה לאזורי הביקוש המסורתיים.

לראשונה מזה שנים, מספר העסקאות בדירות יד שנייה היווה פחות ממחצית מסך העסקאות בשוק. בדצמבר נמכרו 5,380 דירות מיד שנייה - עלייה של 63% לעומת השנה שעברה, אך ירידה בשיעורן בסך העסקאות ל-48%, נתון נמוך היסטורית.

לאור הזינוק החד בהיקפי העסקאות והקדמת הרכישות לפני העלאת המע"מ, סביר להניח כי ינואר 2025 יתאפיין בהאטה יחסית בשוק, כאשר רבים מהרוכשים כבר מימשו את העסקאות שלהם בדצמבר. עם זאת, הגידול במכירות "על הנייר" והיקף ההטבות הנדיבות שמציעים הקבלנים עשויים לשמור על רמת פעילות גבוהה גם בחודשים הקרובים.

דבר אחד בטוח - דצמבר 2024 ייזכר כחודש שבו שוק הנדל"ן הישראלי התנהל במהירות שיא, והמשקיעים, הקבלנים ורוכשי הדירות פעלו במרץ כדי להקדים את השינויים הצפויים במשק.