התרענו, ואנחנו ממשיכים להתריע: אנו מתקרבים בצעדי ענק לעליות מחירי דירות דו ספרתיות. הנה, בחודש האחרון נרשמה עלייה שנתית של כמעט 8% במחירי הדירות, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
במקביל, בנק ישראל דיווח על שיא היסטורי בהיקף המשכנתאות שנלקחו בחודש דצמבר, רגע לפני עליית המע"מ, שהגיע כמעט ל-14 מיליארד שקל - זינוק חסר תקדים של 74% לעומת חודש נובמבר שקדם לו. בנק ישראל מציין נתון מדאיג נוסף: הלוואות הבלון ("הלוואות קבלן") היוו 23.2% מסך ההלוואות שניתנו, ועמדו על 3.2 מיליארד שקל.
האם אנו עדים לבועת נדל"ן חדשה שמתנפחת לאחר המלחמה, או שאולי מדובר בסאב פריים כחול-לבן בפוטנציה? את התשובה לזה נגלה רק בדיעבד, אבל דבר אחד בטוח: משהו התקלקל בדרך. נשבר! בשנה האחרונה, אנשים לא קנו דירות, הם קנו פתקים; הם שילמו מחירים מצחיקים של מאות אלפי שקלים בודדים, בקושי עשירית ממחיר הדירה, והצביעו על כך בגאווה לחבריהם: "קנינו דירה".
החגיגות הללו מזויפות. הקבלנים, בגיבוי הבנקים, קיבלו אפשרות לשחק עם הכסף שלכם - תשלמו 5-20% ואת היתרה עם קבלת המפתח. כאן, הפסיכולוגיה של האנשים משחקת תפקיד, והם קונים בלי אבחנה, בהנחה שהמחירים יעלו והריבית תרד. עם זאת, כבר למדנו בעקבות הקורונה והמלחמה העקובה מדם שלא הכל ידוע וצפוי מראש.
גם ההעדפות משתנות בצורה דרמטית. הקורונה הביאה לנו ביקושים למרפסות ואזורי מגורים כפריים, בעוד שהמלחמה שמה את הממ"ד בחזית הבמה. מי יכול להרשות לעצמו כיום לשכור דירה ללא ממ"ד או מקלט? זה פשוט לא מציאותי. שורה תחתונה, הלא-צפוי יכול להביא הפתעות לא נעימות שלא נלקחו בחשבון, והסיכון הזה עלול להיות יותר מדי עבור הזוגות הצעירים שחולמים על דירה משלהם.
האם יש גם נקודת אור?
מכירות הקבלנים בחודש נובמבר הסתכמו ב-2,958 דירות. בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה בנובמבר 2023 בצל השבעה באוקטובר, מדובר בגידול חד של 98%. עם זאת, בהשוואה לנובמבר 2022, אנו נמצאים באותם מספרים בערך (למרות המלחמה). ועדיין, בהשוואה לחודש הקודם, נרשם גידול של 33%, תוצאה של מיעוט ימי העבודה בחודש אוקטובר עקב חגי תשרי, והניסיון לרכוש לפני העלאת המע"מ.
אבל, יש גם סיבה לחייך. שימו לב - מכירות הקבלנים באזור הדרום והנגב, הכולל את באר שבע, הכולל את אשקלון, נתיבות, שדרות ואופקים - בחודשים ינואר-נובמבר 2024 כבר השתוו לשיא מכירות שנתי שנרשם בשנת 2015. אתם קולטים? זהו הישג מרשים המעיד על כוחו וחוסנו של הציבור הזה.
ומה לגבי הטבות המימון? הכלכלן הראשי באוצר מגלה ש-25% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בתל אביב, עם מסירה עתידית של שנה ומעלה, קיבלו הטבות מימון. באזור הדרום, שיעור זה עומד על 33%. ניתוח זה מראה שהשכיחות היחסית של משקיעים (בעלי יותר מדירה אחת) נמוכה משמעותית בעסקאות עם הטבת מימון.
בנושא זה, מעניין לראות כי המלאי הגבוה של דירות חדשות לא מכורות באזור תל אביב, ממשיך לעלות ועומד כעת על 8,559 דירות, לעומת 7,830 בסוף 2023 - גידול של 9%. ההיצע הולך וגדל, ודירות בהליכי בנייה מתקדמים לא נמכרות. יש סיכוי למצוא הזדמנויות עכשיו יותר מתמיד.
מה יהיה בעתיד? אני לא נביא, אבל יש לי זוג עיניים, והמציאות של היום הולכת חד משמעית לכיוון של עליית מחירים. זה לא שיש פתאום פועלים שיבנו לנו דירות, זה לא שהממשלה פתאום משחררת לשוק קרקעות, ואפילו השיקום של הצפון מתעכב. גם חטיבת המחקר של בנק ישראל מעריכה שהריבית תרד לרמה של 4% עד סוף השנה, מה שמתדלק עוד יותר את רוכשי הדירות.
האם, למרות הכל, מדובר בבשורה טובה לאלו שלקחו הלוואת קבלן ויקבלו את הדירה שלהם בעוד 3-4 שנים? אולי כן ואולי לא, כפי שאמרתי, אני לא נביא.