פרויקט מיוחד: 2024, שנה שכולה מלחמה, מגיעה היום לסיומה. ספר שלם ועב כרס נוכל לכתוב על איזו שנה זו הייתה, ועל כל הטלטלות, המגמות והשינויים שעברנו בה. עם זאת, הפעם ננסה לסכם אותה בכמה שפחות מילים - וכמה שיותר מספרים.
בכתבה זו נבחן את השנה החולפת מנקודת מבט כמותית: נצלול אל עומק הנתונים, נחשוף מגמות מפתיעות ונגלה את התמונה המלאה שמאחורי המספרים. החל מהתחזקות הדרום ומלאי הדירות העצום בתל אביב, דרך קאמבק המשקיעים ועד השפעת גלי העלייה על שוק היוקרה. הנתונים נאספו מדוחות הכלכלן הראשי במשרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו במהלך שנת 2024.
אלו המספרים שמספרים את סיפורו האמיתי של שוק הדיור הישראלי בשנת 2024:
הדרום מתעורר - והצפון מדשדש
אזור הדרום הפתיע השנה ברמות גבוהות של עסקאות, גם לאחר אירועי השבעה באוקטובר. דוגמה בולטת היא העיר אופקים, שזינקה עם עלייה של 150% במספר העסקאות לעומת הרבעון המקביל אשתקד, ומכירות של 365 דירות חדשות. לוד, מצדה, רשמה עלייה מרשימה של 111%; מנגד, בצפון נרשמה חולשה משמעותית, כאשר אף עיר מהמחוז לא התברגה לרשימת 20 הערים המובילות במכירות.
ירושלים מככבת, חיפה נחלשת
בבירת ישראל, העיר עם מספר העסקאות הגדול ביותר מתחילת 2024, ניכרת תנועה ערה של רוכשים - תושבים מקומיים ותושבי חוץ כאחד; לעומת זאת, חיפה, שהובילה בעבר במכירות, ירדה למקום השלישי בסיכומה של שנה. זאת, למרות הביקוש הגובר למגורים בעיר מצד תושבי קו העימות בצפון.
מחירים: עליות, ירידות ומה שביניהן
מחירי הדירות עלו ב-6.1% באוגוסט-ספטמבר 2024 לעומת התקופה המקבילה ב-2023, אך נרשמה ירידה של 3.7% ברבעון השלישי של 2024 לעומת הרבעון השני. המחיר הממוצע לדירה עמד על 2.24 מיליון שקל - עלייה של 6.6% לעומת השנה הקודמת.
המשקיעים חוזרים בגדול
שנת 2024 תיזכר כשנה שבה המשקיעים חזרו לזירה. עם מבצעי מימון מפתים של קבלנים (כגון תשלומי 20/80), רכישות המשקיעים הגיעו לרמות שיא. סך הכול נרכשו 3,829 דירות ברבעון השני על ידי משקיעים - גידול של 45% לעומת השנה שעברה.
מכירות משקיעים בהפסד: נתונים מדאיגים
כ-11% מהדירות שנמכרו על ידי משקיעים ב-2024 נמכרו בהפסד הון ריאלי - השיעור הגבוה ביותר מאז 2020, שעמדה בצל מגפת הקורונה. בערים בדרום, במיוחד בבאר שבע, למעלה מחמישית מהדירות נמכרו בהפסד. גם אזור חיפה בלט בשיעור גבוה של מכירות בהפסד, בעיקר בדירות ללא ממ"ד. במרכז, בלטה העיר בני ברק.
הצעירים מפתיעים
מעניין לראות כי למרות הקשיים הכלכליים, רכישות של דירות ראשונות על ידי זוגות צעירים רשמו עלייה ל-11,334 עסקאות - הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2022.
תושבי החוץ לא שועטים
קצת ציונות בהתחלה: מי שציפה לעלייה המונית בעקבות גלי האנטישמיות בעולם, צפוי להתאכזב מרה. ירושלים היא העיר היחידה שבה ניכר גידול משמעותי ברכישות תושבי החוץ במהלך 2024, אבל לא להיחפז לאופוריה - רמת הרכישות עדיין נמוכה משנת השיא של 2005; בספטמבר נרשמו 87 רכישות מצד תושבי חוץ בבית שמש המפתיעה - הרמה הגבוהה ביותר שנצפתה בשנים האחרונות באזור; מנגד, באזור תל אביב קרובה רמת רכישות תושבי החוץ לשפל היסטורי. בתל אביב וגוש דן נרכשו סך הכל 36 דירות ברבעון השני של השנה.
מלאי דירות לא מכורות
תל אביב וערים נוספות מתמודדות עם רמות מלאי מדאיגות של דירות חדשות. בתל אביב, לדוגמה, עומד המלאי על 8,549 דירות בסוף הרבעון השני השנה, הרמה הגבוהה ביותר בהשוואה ארצית, בעוד שבבת ים המספר מגיע ל-3,379 דירות לא מכורות, שיא חדש בעיר.
מלאי דירות בהמתנה
למעלה מ-22 אלף דירות בישראל נמצאות בהמתנה, קרי: משפרי דיור שרכשו דירה חלופית אבל טרם מכרו את דירתם "הישנה", והצהירו לרשות המסים בעת הרכישה כי בכוונתם למכור את דירתם הקודמת בפרק הזמן הקבוע בחוק (מבלי שיחול עליהם מס רכישה ומס שבח כבעלי דירה נוספת). זו הרמה הגבוהה ביותר בשוק מאז שנת 2021.
המדינה מרוויחה מהמגמות
הממשלה לא נותרה מאחור, וחיובי מס רכישה על דירות להשקעה הסתכמו במיליארד שקל ברבעון השני - עלייה ריאלית של 44% לעומת השנה שעברה.
שוק היוקרה: תמונה מעורבת
בפלח היוקרה (דירות מעל 10 מיליון שקל) נרשמו 111 עסקאות ברבעון השני של 2024. מחצית מהעסקאות בוצעו בתל אביב. באופן חריג, העיר שדורגה במקום השני הייתה רמת השרון, עם עשר עסקאות. מנגד, בירושלים נרשמה צניחה במספר העסקאות, אך המחיר הממוצע עלה ל-22.9 מיליון שקל לעסקה.