בנק לאומי הוא הראשון לרסן את מבצעי הקבלנים: הודיע כי יאפשר הלוואת קבלן בהעמדת 20% הון עצמי, והגבלת שיעור המימון ל-40% בהלוואות סבסוד. כך, נחשף הבוקר (א') על ידי חברת אלדר משכנתאות. המשמעות היא שבנק לאומי לא יאפשר הלוואות קבלן במסלולים של 90/10 ואפילו 95/5 כפי שניתן למצוא בחלק מהמקומות (5% במעמד הרכישה והשאר בחתימה על החוזה).
נזכיר כי לאחרונה זימן בנק ישראל את ראשי הבנקים הגדולים בישראל לפגישה כדי להביע דאגה מהעלייה בהלוואות הקבלן, שהגיעו ל-17% מהמשכנתאות החדשות, לעומת 6%-8% בעבר. הבנק סבור שהלוואות אלו, שמוזילות את מחיר הדירה על ידי דחיית תשלומים, עלולות לעוות את מחירי הנדל"ן ולהעמיס התחייבויות כבדות על רוכשים לטווח ארוך.
בעקבות חשש זה, בנק ישראל דרש מהבנקים להחמיר במדיניות ניהול הסיכונים - בדיקת כושר החזר: בדיקת יכולת ההחזר של הלקוחות, כולל תרחישים עתידיים; גילוי נאות: הבנקים מחויבים להסביר ללקוחות את הסיכונים והחזרי ההלוואה הצפויים; הפרשות להפסדי אשראי: הגדלת הפרשות כהיערכות לסיכוני אי-עמידה בהחזרים.
עופר אהרונוביץ', סמנכ"ל חיתום ואשראי בחברת אלדר משכנתאות: "בנק לאומי הוא הראשון שיחמיר את התנאים, בהתאם לעמדת בנק ישראל. לקוחות עם אישור עקרוני קיים יוחרגו. הלוואת הקבלן הגיעו למספר מטורף, לרמה שאני מעולם לא ראיתי. אני לא חושב שההנחיה החדשה תעצור את השוק, גם אם יצטרפו אליה בנקים נוספים - השוק ימצא פתרונות אחרים והקבלנים ייערכו בהתאם".
"מבחינת צפי להמשך", ממשיך אהרונוביץ', "כרגע אין רגולציה מחייבת, אך בנק ישראל משדר איתות של אי שביעות רצון. ייתכן שבעתיד יינקטו צעדים מחמירים יותר, אם הסיכון הכלכלי לא יפחת".
"התערבות מלאכותית בשוק הדיור"
אירית הופר, בעלי חברת אינהאוס לשיווק נדל"ן, בתגובה להחלטת הבנק: "הפרסומים האחרונים מצביעים על המגמה אותה מוביל בנק ישראל שגובלת בהתערבות מלאכותית בשוק הדיור. במקום שהממשלה ובנק ישראל יפעלו להגדלת ההיצע כדי להשפיע על המחירים, הם כנראה מעדיפים שוב להגביל את האפשרויות של רוכשים לקבל מימון בניסיון לרסן את עליות המחירים באמצעות צמצום הביקושים".
"בשיטת 20/80 יש סיכונים במשק הן עבור הקבלנים והן עבור הרוכשים, כאשר נדרש הון עצמי קטן בלבד בעת החתימה, תוך התעלמות מהמשך העסקה ללא ביצוע חיתום מתאים על ידי הקבלו או הגורם המממן. כך ניתן להגיע למועד האיכלוס ללא וודאות של ביצוע העסקה. אך בשיטת הלוואות בולט (בלון), המסובסדות על ידי הקבלן עד מועד האיכלוס, ההלוואות נרשמות כשמכנתה לכל דבר ועניין. כלומר, הן ניתנו רק לאחר שהבנק בדק לעומק שיש לרוכש הדירה הון עצמי מספק כדי להשלים את העסקה, גם בהסתכלות קדימה למועד קבלת המפתח. זוהי הטבה נוספת, שהקבלן מחליט להעניק על חשבונו ככלי שיווקי משמעותי בתנאי השוק הקיימים, בדומה למתן שדרוגים במפרט הדירה כמו מטבח מפואר או הטבות אחרות שוות ערך לסכומים משמעותיים. בעניין הסיכון הן לקבלנים והן לרוכשים, ראוי שבנק ישראל יפנה את הזרקור דווקא לתנאי המימון המפולגים שהוא מאפשר לזוכי ההגרלות בחסות המדינה לרכוש דירות, שם הוא דורש הון עצמי מינימלי של 10% ולמעשה הופך את הזוגות הצעירים למשקיעים בעל כורחם, שמתוך רצון עז לדריסת רגל בשוק הדיור, מתעלמים מהסיכונים הכרוכים ברכישת דירה, בפרט דירה להשקעה", מסכת הופר.
אלי גבאי, בעלים קבוצת גבאי, מוסיף: "לכל רוכש בעסקת 10-90 יגיע הרגע בו יצטרך לשלם את היתרה, ואף אחד לא יכול להבטיח שברגע האמת, הריבית תהיה נמוכה מהיום. אני מאמין שכגובה ההנחה, כך צריך להיות גובה הזהירות מצד הרוכש. מספר רב של רוכשים בתנאים של 10-90 ודומיו, הם זוגות צעירים בעלי הון עצמי מוגבל, שמצפים לחסוך מספיק בשביל להשלים את היתרה בסוף התקופה. לאותם אנשים קל להתפתות למבצע שנשמע טוב על הנייר, אך סימן השאלה גדול מידי לדעתי ואלה שלא עומדים בתנאי המשכנתה היום, לא בטוח שיעמדו בהם בעוד מספר שנים. בנוסף, המבצעים הללו מסנוורים את עיניהם של רוכשים פוטנציאלים שלפעמים מתעלמים משיקולים חשובים אחרים מלבד תנאי מימון, כמו יציבות החברה היזמית, המבצעת והתמורה הכלכלית של הפרויקט. ההלוואות הללו כפי שראינו, בהחלט מתניעות את השוק, אך אין לדעת מה עתיד לבוא, הן מבחינה ביטחונית, פוליטית וכלכלית".