קניתם דירות בפרויקט הזה? יכול להיות שהכסף שלכם בסכנה

במסגרת הליך מנהלי אשר ניהל ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, הוחלט היום (ד') להטיל את עיצום כספי בסך של כחצי מיליון שקל על חברת יזמות נדל"ן שמכרה שתי דירות בפרויקט ברחוב פרץ חיות 4 בתל אביב, מבלי לספק לרוכשים בטוחות בהתאם להוראות חוק המכר. נדחו טענות החברה כי היא מארגנת קבוצת רכישה ולפיכך איננה כפופה להוראות חוק המכר.

בהחלטה של ממונה חוק המכר מפורטות בהרחבה הנסיבות שהביאו להכרה בכך שהחברה מכרה דירות וכי היא איננה מארגנת קבוצת רכישה. להלן מתוך ההחלטה:

"מבחן המחיר הסופי הינו מבחן מהותי בכל הקשור לעולם קבוצות הרכישה. בהקשר זה יש לציין כי רכיב הוודאות בנוגע למחיר, הקיים בכל עסקה יזמית, אינו יכול להתקיים בעסקה בשיטת קבוצת הרכישה. עסקה יזמית במהותה היא עסקה הכוללת סיכונים וסיכויים שונים עבור היזם אשר בהתבסס על ניתוחם, יזם בוחר אם לפעול לביצוע העסקה או לא. בהקשר של שיטת קבוצות הרכישה, ככל שמארגן קבוצה מבטיח לחברי הקבוצה מחיר סופי, באותו מעמד, כלל הסיכונים והסיכויים עוברים אליו שכן, אם יביא להקטנת עלויות והתייעלות - הפרויקט יהיה רווחי יותר עבורו ואם יקרה ויהיה גידול בעלויות הצפויות, הפרויקט יהיה הפסדי עבורו. בכל מקרה, הרווח או ההפסד יהיו לזכותו או לחובתו של מארגן הקבוצה ועל כן, יש להניח כי הוא יהיה חייב לשלוט בפרויקט ולא יאפשר לחברי הקבוצה לקבל החלטות. כך קרה גם במקרה זה".

עוד קבע הממונה בהחלטתו: "לעניין השליטה בפרויקט, נמצא כי לא הוקמו המוסדות הרלוונטיים וכי כלל הפעילות נעשתה על ידי המארגנת. יתרה מכך, האמירה בהסכמים הפרטניים כי הרוכשים אינם היזמים של הפרויקט, מביאה לכך שהמארגנת היא היזם של הפרויקט ובכך, היא מקבלת את כלל ההחלטות הרלוונטיות לקידומו". על כן, עיצום כספי בסך של 498,800 שקל הוטל על המוכרת.

קבוצת רכישה הינה צורת התארגנות נפוצה בענף הנדל"ן בישראל אשר מטרתה בנייה עצמית של דירות לחברי הקבוצה, תוך חיסכון עלות הרווח היזמי אשר נגבה על ידי יזמים העוסקים במכר דירות. השיטה נתפסת, מבחינת רבים, כחלופה לרכישת דירה מקבלן, כך שאדם שמטרתו להיות בעלים של דירה עשוי לבחור להצטרף לקבוצת רכישה בשאיפה להשיג דירה במחיר נמוך יותר מרכישה מיזם.

קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי, או באמצעות מארגן אשר לרוב גם מציע עצמו לחברי הקבוצה, לאחר גיבושה על ידו, כגורם המנהל של הפרויקט. מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר ובהתאם - אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה ו/או לעמוד בשאר החובות הקבועות בחוק המכר.

חשוב לציין כי לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה, הוא אכן כזה, על פי מהותו. המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הפרויקט וכותרות המסמכים, כי אם מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט, כפי שהיא עולה מההסכם אשר נחתם בין הצדדים ופעילות המארגן וחברי הקבוצה בפועל. בהתאם לכך, ישנם מקרים בהם מי שמציג עצמו כ"מארגן של קבוצת רכישה" יחשב כיזם המוכר דירות, כמשמעות מונח זה בחוק המכר, על כל המשתמע מכך.

במסגרת בחינה של מהות עבודת המארגן, נבדקת בין היתר מידת שליטתו בפרויקט אל מול חברי הקבוצה במטרה לקבוע עד כמה השליטה בפרויקט, כפי שהיא עולה ממערך ההסכמים שבבסיס הפרויקט והפרקטיקה הנהוגה בו, היא של מארגן הקבוצה, ואינה מצויה, הלכה למעשה, בידי חברי קבוצת הרכישה.

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "אנו מקדמים ריבוי של דרכי בנייה ורכישה של דירות, לשם חיזוק שוק הנדל"ן, ובכלל זה קבוצות רכישה כדרך המאפשרת התרחבות של מעגלים יזמיים. לצד זאת נמשיך לאכוף ביד חזקה תופעות פסולות של התחמקות ממחויבויות של מוכרי דירות בהתאם לחוק המכר, תוך התחזות למארגנים של קבוצות רכישה. אני קורא לציבור להיות ערני לזכויותיו, בין אם לרוכשים תחת חוק המכר או ליזמים החברים בקבוצות רכישה".