חוזרות למרכז הבמה: האם זו שעתן היפה של קבוצות הרכישה?

כבר יותר מעשור שקבוצות הרכישה נחשבות כשם נרדף לסיכון בעולם הנדל"ן בישראלי, לאחר מספר נפילות מתוקשרות ורוכשים שנותרו ללא כסף וללא בית אל מול חברה חדלת פירעון.

נראה כי דווקא עליית הריבית בשנתיים האחרונות הביאה להתעוררות מחודשת של קבוצות הרכישה, שכבר נדמה היה כאילו פג תוקפן. החזרה הלא צפויה העלתה גם את השאלה - האם לאחר שלמדנו מטעויות העבר, בתוספת חקיקה שתעניק ביטחון לרוכשים והסדרה לחברות הפעילות בו - קבוצות הרכישה חוזרות להוות את ההזדמנות הטובה ביותר לרכישת דירת מגורים במחיר מוזל?

סביב השאלה החשובה הזו, התנהל אתמול (10.7) אירוע יוצא דופן בבית ציוני אמריקה בתל אביב, ביוזמת מועדון המנכ"לים של נדל"ן מדיה ובשיתוף בנק לאומי למשכנתאות, תחת הכותרת - "קבוצות הרכישה לאן?". האירוע, שהתקיים בהנחיית פרשן ועורך הנדל"ן עופר פטרסבורג, אירח על במה אחת נציגי משרדי ממשלה ורגולטורים, יזמים מובילים הפעילים בשוק, עורכי דין מומחים בתחום, כלכלנים ומנהלים מטעם לאומי למשכנתאות.

לאחר קבלת פנים ומינגלינג, החלק המקצועי של האירוע נפתח על ידי רו"ח אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, שהציג תמונת מצב מרתקת לשוק הנדל"ן והמשכנתאות בישראל. יוניסי הפתיע את הקהל כשהכריז "שוק הדיור נמצא שוב בנקודת רתיחה". לדבריו, "סביבת הריבית הגבוהה הביאו יזמים להציע מבצעי סבסוד כדי להחזיר את הרוכשים, וזה עשה את העבודה. בשנה וחצי האחרונות הורידו המשקיעים 70% מהפעילות בשוק כתוצאה ואפשרו לו להתאוורר. עם זאת, כשהמשקיעים יחזרו, והם כבר חוזרים בימים אלו, נראה שוב עליות".

"בנוסף, כבר היום אנחנו רואים תושבי חוץ שחוזרים לארץ בכמויות גדולות, קהילות שלמות קונות בניינים ואזורים שלמים, והבקשות למשכנתאות עלו באופן משמעותי בהתאם. הזוגות הצעירים שרוכשים דירה לראשונה הם אלו שסופגים את עליית המחירים, הריביות והפריים. אנו מחפשים דרך לעזור להם", הסביר יוניסי.

בנוגע לנושא הכנס, קבוצות רכישה, הוסיף יוניסי כי "השוק הגיע לשיאו לפני מספר שנים, אך בשנה האחרונה חלה התעוררות משמעותית עקב מספר גורמים שקשורות לריבית הגבוהה ומחירי הקרקעות. אנשים רוצים לחסוך כמה שאפשר ולהגיע למחירים סבירים ואפשריים, ואנחנו כאן ללוות רוכשים בצורה מקצועית ויעילה".

חזרת האלטרנטיבה הובילה את בנק לאומי לפתוח ענף קבוצות רכישה במסגרת אגף פיתוח עסקי בחטיבת המשכנתאות, עם תוכנית אסטרטגית להגדלת הפעילות במימון קבוצות רכישה למגורים בשנים הקרובות.

"זיהינו את הצורך במימון קבוצות רכישה כסגמנט שילך ויגבר", אומר צח צמח, מנהל ענף קבוצות רכישה בלאומי, שהשתתף גם בפאנל השני של הכנס. "בשנה האחרונה אנו רואים יותר ויותר התארגנויות של קבוצות רכישה להקמת פרויקטי מגורים. בנוסף, אנו מזהים כי יזמי נדל"ן שארגנו בעבר קבוצות רכישה, משלבים היום מימון פרויקטים יזמיים לצד מימון פרויקטים במתווה של קבוצת רכישה, ובכך מצליחים להתמודד עם בעיות תזרימיות בעקבות עליית הריבית וללא סיכון השיווק במהלך הבניה".

במסגרת החלק הבא של האירוע, "אחד על אחד" נפגשו על הבמה מנחה הכנס עופר פטרסבורג ומנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, לשיחה מרתקת פנים מול פנים. מורגנשטרן אמר כי " הכנסים האלו מהווים הזדמנות לשמוע את הניואנסים הקטנים שלא נשמעים במקומות אחרים וזה חשוב. קבוצות הרכישה נוצרו מתוך צורך למצוא מנגנון לרכישת דירה במחיר נמוך יותר, ובשל היכולת לגייס הון עקב עליית הריבית. אנחנו במשרד הבינוי השיכון תומכים בקבוצות הרכישה, ומנסים לייצר חקיקה מתקדמת ונכונה בנושא שלא תחנוק גם את השוק החופשי. המוטו שלי הוא שבשביל נקודות קיצון לא צריך לייצר חקיקה קיצונית. בנוסף, צריך לזכור שהרוכשים הם בעצם יזמים, ועליהם להבין את זה לפני שהם נכנסים לעסקה".

בנוגע למחירי הדיור, אמר מורגנשטרן: "אני רוצה להגיד משהו פחות פופולרי, אבל זה המקום הנכון לומר זאת: אם נשאל את משרד האוצר או את בנק ישראל האם על שולחן העבודה שלהם קיימת מטרה של הורדת אחוז מסוים במחירי הדיור או הפחתת מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה בשנים הקרובות, התשובה תהיה כנראה לא. בתחום הזה פועלים גורמים רבים ומגוונים, אך נשאלת השאלה האם כולנו מכוונים לאותה מטרה. אני חושב שזו שורש הבעיה".

"הנתונים טובים, המספרים עולים והשיווקים מתבצעים, תמיד אפשר לעשות יותר ולהיות טובים יותר, אבל אני חושב שהבעיה טמונה בכך שמדינת ישראל לא מתכננת אסטרטגיה לעשורים קדימה. לדוגמה, אם היינו מתמקדים בתכניות תחבורה במקום ביישום מטרות מחאת הדיור של 2011, שהולידה את מחיר למשתכן, כנראה שהיינו מחברים את הארץ לערים כמו עפולה ודימונה, ופותרים את משבר הדיור בצורה טובה יותר", סיכם מורגנשטרן.

בתחום הזמן שניתן לשאלות מהקהל, אחד היזמים שנכח בכנס הוסיף: "ארגנתי הרבה קבוצות רכישה, לא רק בגלל המחיר אלא גם בגלל הצורך בקהילתיות. אנשים רוצים להיות עם אנשים מאותה הקהילה שלהם. לדעתי, זהו הבסיס של פרויקטים מהסוג הזה. יש לתת לזה מקום לא רק מהמקום הכלכלי".

הפאנל הראשון של הכנס עסק בשאלות של חקיקה ורגולציה ואירח על הבמה את עו"ד יוסי מוסרי, בעלי חברת מולטילנד; עמית גריידי, רשם הקבלנים וממונה חוק מכר; נחשון קיויתי, יו"ר חברת ב.ס.ר ויהודה מורגנשטרן שנשאר על הבמה.

המנחה האורח של הפאנל היה עו"ד גיא פרבמן, שותף ומייסד משרד עורכי דין פרבמן, רשף ושות'. בדברי הפתיחה של הפאנל אמר עו"ד פרבמן כי "אנחנו כאן כדי לדון בסיכויים ובסיכונים של קבוצות רכישה, ולבחון כיצד ניתן לנסח את הכללים בצורה שתגן על רוכשי הדירות ולא תפגע בסיכויים. המטרה היא לגבש קווים מנחים שיקבעו את הכללים, דרך רגולציה וצעדים שונים אשר ייצרו שוק בריא. את הכללים הללו יש לעגן בחקיקה כדי להבטיח את יישומם הראוי. אני סבור שיש צורך במומחים בעלי ניסיון על מנת לבצע זאת בצורה נכונה".

עמית גריידי, רשם הקבלנים והממונה על חוק המכר, המשיך את דבריו של פרבמן: "כשאני נכנס לעולמות של קבוצות רכישה, אני עושה זאת מתוך מטרה להגן על רוכשי הדירות. אני רואה כאן רוכשי דירות ולא מארגני קבוצות רכישה או יזמי נדל"ן. חשוב להבהיר שאין לנו בעיה עם קבוצות רכישה כאשר השיטה מתבצעת בצורה נכונה. לגבי הקווים המנחים, נכון שבשלב זה אין חקיקה בנושא, אבל יש הנחיות ברורות שהוצאנו ונועדו לעזור לאנשים שנכנסים לקבוצות רכישה. אני חושב שהחקיקה חשובה וצריכה להתמקד במארגנים, כי הם הבעיה המרכזית שאנו מזהים בנושא קבוצות הרכישה. מי שנכנס לקבוצת רכישה עשוי לחסוך במחיר הדירה, אבל כמו בכל דבר יש גם סיכון להפסיד כסף. אנו רוצים לשמור על איזון בין הסיכוי לסיכון, כי זה דבר בריא, ולמנוע את המצב שבו מארגנים לא ישרים לוקחים את הסיכוי ומשאירים לרוכשים רק את הסיכון".

המיקרופון עבר לנחשון קיויתי, יו"ר חברת ב.ס.ר, שאמר כי "הרגולציה צריכה להיות ממוקדת במארגנים ולא בשיטה עצמה, שהיא נכונה ומצוינת. אני אומר זאת מניסיון של יותר מ-35 שנה בתחום. בעיית הבעיות היא המארגנים. הרגולציה צריכה לקבוע מי יכול לארגן ומי לא. לא כולם מוכשרים לכך, אתה חייב להיות איש מקצוע ולהבין בתחום. נתקלתי ברופא שהחליט להיות מארגן קבוצות רכישה וחברי הקבוצה באו אלי כדי לבקש עזרה, יש עוד הרבה דוגמאות. זה לא לקום בבוקר ולהחליט לארגן חברים ולקנות ביחד קרקע".

עו"ד יוסי מוסרי, בעלי חברת מולטילנד, הסכים עם קיויתי בנוגע לצורך בסינון המארגנים, אך לדבריו: "זה לא צריך להיות באמצעות רגולציה, שלדעתי היא דבר רע. רגולציה לוקחת זמן ועד שהחוקים יוצאים הם כבר לא רלוונטיים, לעיתים היא גם פוסלת גורמים כשרים בגלל מקרים בודדים. לטעמי, השוק החופשי צריך לברור את המארגנים, וחברי קבוצת הרכישה צריכים לערוך מחקר יסודי טרם הם נכנסים אליה. זה לא 2015 עם מינימום מידע - כיום יש הרבה מידע זמין באינטרנט ובכל מקום".

"זו השעה היפה של קבוצות הרכישה ושל היוזמים הפרטיים, כי היא מחליפה את הצורך של היזם לקנות קרקע בריבית גבוהה ומינוף גבוה. זו גם הסיבה שיש גורמים שינצלו זאת לטובתם האישית. אני טוען בתוקף שהקווים המנחים צריכים להיקבע מראש במסגרת הסכם בין חברי הקבוצה. בסופו של דבר, אדם ששוקל להיכנס לקבוצת רכישה צריך להכיר בסיכון ובזה שכסף קל עלול גם להיות כסף יקר מאוד", סיכם מוסרי את הפאנל.

הפאנל השני של הכנס התמקד בצד של הרוכשים, חברי קבוצות הרכישה, ואירח על הבמה את נועה סרברו, ראש אשכול נדל"ן משרד המשפטים; עו"ד צח צמח, מנהל ענף קבוצות רכישה לאומי משכנתאות; ג'קי סוויסה, מבעלי חברת אילה אגם ואילן שוורצזונגן, מנכ"ל חברת סופרין.

המנחה האורח של הפאנל היה עו"ד ירון טיקוצקי, מומחה לנדל"ן, התחדשות עירונית וקבוצות רכישה. את הפאנל פתח עו"ד טיקוצקי בשאלה שהפנה לכל אחד מהמשתתפים: "יש אמירה באנגלית שאומרת 'אם זה לא מקולקל, אל תתקן את זה'. הכותרת של הפאנל הזה היא מגינים על הרוכשים. השאלה שלי היא: האם באמת יש כאן איום שצריך להגן מפניו?"

נועה סרברו, ראש אשכול נדל"ן משרד המשפטים, ענתה ראשונה על השאלה: "אני מתחברת לאמירות שנאמרו כאן קודם, שרגולציה היא לא תמיד הפתרון הטוב ביותר, ואנחנו בטח שלא ממהרים להטיל רגולציה על שוק הדיור שיש בו גם ככה מספיק חסמים המונעים ממנו להתרומם. קבוצות רכישה העלו בעבר קשיים משפטיים וחברתיים, וזה הוביל להקמת צוות רב-משרדי בשיתוף עם הרשות להגנת הצרכן, הבנקים, הקבלנים וגורמים רלוונטיים נוספים. זה קרה לפני מספר שנים, חקיקה כבר הונחה על שולחן הכנסת כבר בממשלה הקודמת, ובימים אלו אנחנו בוחנים אותה מחדש ובודקים אם צריך לעדכן משהו. בכל מה שאנחנו עושים, אנחנו משתדלים להיות בקשר קרוב עם השוק כדי שהחקיקה לא תהיה אות מתה או חלילה תקשה על השוק. הרעיון היה שכן יש מקום להתערבות, אבל שיש גם יתרון וערך בפעילות של שוק חופשי. המטרה היא ליצור הסדר חקיקה מאוזן שיאפשר המשך פעילות ראויה בתחום הזה ויגן על ציבור הרוכשים".

סרברו המשיכה: "עד כה, המסקנה העיקרית שלנו היא שחובת הגילוי היא הכרחית. פערי המידע הם בעיה חמורה - אנשים לא מבינים לאיזו עסקה הם נכנסים, מתי וכמה הם צריכים לשלם בסוף הפרויקט. גם מבחינת תחומי סיכונים ואחריות, אין גורם שמתחייב על המועד והמחיר הסופי. עלה בצורה ברורה שיש צורך לחדש ולחזק את חובות הגילוי, כדי שהכל יהיה שקוף וגלוי. לא נמהר להתערב, אבל ברגע שיש אינטרסים ברורים מנגד, יש פגיעה ביעילות ואין כאן באמת שוק חופשי וכלכלה תחרותית. המתקשרים נמצאים בסיכונים בלתי סבירים והרווח שמשווקים להם לעתים לא מוערך נכון. בסופו של דבר, מדובר כאן על עסקה לרכישת דירה, הוצאה כספית אדירה כיום, שיכולה להשפיע על המשך חייהם של אנשים רבים. יצירת הוודאות באה לטובת הרוכשים אבל בסופו של דבר תורמת לשני הצדדים ומסייעת לפעילות בשוק, גם את זה צריך לזכור".

עו"ד צח צמח, מנהל ענף קבוצות רכישה בלאומי משכנתאות, הסביר על הפעילות של הבנק בהגנה על הרוכשים: "רגולציה זה יפה וכולנו רוצים שהשוק הזה יהיה מסודר. ועדיין, בנק לאומי לא מחכה לחקיקה. יצרנו מתודולוגיה לארגון קבוצות רכישה שישמרו הן על המארגנים והן על הרוכשים. בתור בנק מלווה ולא רק בנק מממן, אנחנו מסייעים לבחור את הפרויקטים הטובים והבטוחים ביותר. גם אנחנו לא רוצים להיכנס לאירוע מימוש או להתמודד עם נפילות קבלנים. זה משמעותי עבור מארגנים ורוכשים שיש מאחוריהם גוף עם ניסיון שיודע להסתכל על האירוע ולהבין איך להביא את הפרויקט לסיומו הטוב ביותר.

עו"ד צמח הוסיף: "לטעמי, רגולטור לא צריך להיכנס לעניינים של תקציב הפרויקט. בסופו של דבר, העניין הוא המארגן: ככל שאתה מביא מארגן עם ניסיון ומעטפת מקצועית, רמת הסיכון פוחתת משמעותית. התחרות עם היזמים היא תחרות מטורפת, ולמארגני קבוצת רכישה קשה היום לבוא ולשווק את היחידות בתנאים כאלה. הבנקים היום יודעים לבוא ולתת מענה לדבר הזה, בהתאם לבחינת המצב וניהול סיכונים. לבנקים יש כלים לבחון כל פרויקט לגופו, וזה מתחיל במארגן קבוצות רכישה, שזה מקצוע לכל דבר".

ג'קי סוויסה, מבעלי חברת אילה אגם, המשיך: "קבוצות רכישה היא מוצר שמאפשר להציע מחירים טובים. יש לה כמובן הרבה יתרונות וגם חסרונות רבים. תמיד יש פראיירים ונוכלים, ותמיד הם מתקשרים ביחד. בואו נזכור מה היה - עד 2010 שילמנו מס רכישה רק על הקרקע, הייתה ודאות בנוגע ליציאה למכרזים, היום מכרז שיוצא נדחה 10 פעמים. איך אפשר לארגן קבוצת רכישה שאין אפילו תאריך סופי? באופן אוטומטי אנחנו, המארגנים, הופכים להיות חצי נוכלים בעיני רבים שלא מבינים עם מה אנחנו מתמודדים".

"למה הבנקים מפחדים מקבוצות רכישה? תנו לנו תנאים טובים כמו 20-80, תנו לנו לעבוד, אנחנו יכולים לעשות את הדבר הזה. לסיום, פנייה למדינה: תחזירו משקיעים הביתה דרך הפחתת מס רכישה. משרד השיכון - תנו לנו אמיתות למכרזים. לא משנה איזה חוקים נעשה, תמיד יהיו נוכלים ותמיד יהיו פראיירים. מארגני קבוצות הרכישה הטובים שנמצאים פה ויושבים פה יהוו נר לרגלי כולם; המטרה של הרגולציה צריכה להיות הגנה על הרוכשים והמארגנים הטובים ככל הניתן לטובת השוק", הוסיף סוויסה.

רשות הדיבור עברה לאילן שוורצזונגן, מנכ"ל חברת סופרין: "צריך שתהיה מגבלה מסוימת כדי לייצר את הוודאות החשובה לרוכשים. אי אפשר להכניס שכל למי שהוא פתי, אבל כן אפשר לנסות לייצר אמות מידה לבחינת הפרויקט ואיזה נתונים המארגן צריך להציג לרוכשים. יהיה מסוכן אם הרגולציה תתפתח מעבר לזה, כמו התערבות בשכר טרחה למארגן, זה חלק מתוך שכלול שצריך להשאיר לכוחות השוק. המטרה היא לאפשר את התחרות והתפתחות השוק במחיר שהוא קצת יותר נמוך ממה שרוכש היה קונה נכס מקביל אצל יזם בחוק המכר".

המנחה עו"ד טיקוצקי, סיכם את הפאנל המרתק: "המארגן והיועץ המשפטי הם שני הגורמים החשובים שצריך לבחון בכניסה לקבוצות רכישה, וכן גם הגורם המממן יכול להעיד על טיב הקבוצה. כל מה שנוגע לעיסוק של הרגולטורים השונים בנוגע לשכר טרחה זה לחפש את הגרוש מתחת לפנס. המערכת המימונית היא מערכת שיש לה כלים הרבה יותר טובים מאשר ליחיד, וזה לא משנה אם זה זוג צעיר שרוצה לרכוש את הדירה הראשונה שלו או עו"ד שרוצה להשקיע במשרד. חשוב שיהיו כלים מאוד רציניים לבחון את היכולות והאמינות של המארגן. השאלה שצריכה להוביל את המחוקקים היא איך ניתן להבטיח שמי שנכנס לפרויקטים האלה באמת מבין את כל ההיבטים והסיכונים הכרוכים בהם. בנוסף, על המחוקקים להבין כיצד אפשר ליצור מערכת שמגנה על הרוכשים, מבלי להכביד במידה רבה על התהליך כולו".