"שוק של קונים" בעולם הנדל"ן הוא חלום של כל זוג צעיר חסר דירה, ומסמן היצע שעולה על הביקוש. לצערנו, שוק כזה הוא לא משהו שאנחנו מכירים כאן בישראל, במיוחד לאחר הנתונים המעודכנים שפורסמו היום על ידי הלמ"ס והציגו זינוק של 37% ברבעון האחרון לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
עם זאת, בעוד שמנהטן נחשבת לאחד המקומות הנחשקים ביותר בעולם לגור ולעבוד בהם, נראה כי בימים אלו דווקא הקונים הופכים למנצחים. לפי דו"ח של חברות שמאות הנדל"ן והייעוץ דאגלס אלימן ומילר סמואל, המחיר הממוצע לדירה במנהטן ירד ב-3.3% ברבעון השני של השנה, והגיע לכ-2 מיליון דולר. המחיר החציוני ירד ב-1.5% והגיע לכ-1.2 מיליון דולר. הנתונים הללו מובילים למסקנה אחת: מחירי הנדל"ן במנהטן נמצאים בירידה משמעותית.
במקביל לירידה המחיר, מספר הדירות למכירה במנהטן זינק ליותר מ-8,000 יחידות, עלייה של 4.2% לעומת שנת 2023. זהו הנתון הגבוה ביותר שנרשם בעשור האחרון.
מה גורם להיצע העודף?
בין היתר, מגפת הקורונה תרמה להשפעת הירידה הזאת בביקוש. הרגלי העבודה השתנו, ובמקומות רבים עברו לעבודה מרחוק. הדבר הביא לכך שאנשים רבים לא נזקקים יותר למגורים בקרבת מקומות העבודה שלהם, ובמקרים רבים אף מחפשים אזורים ירוקים ושקטים יותר. השינוי הזה ברגלי המגורים תרם לירידת הביקוש לדירות במנהטן.
לצד זאת, העלייה הגבוהה במלאי הדירות נובעת בעיקר משיעורי המשכנתה הגבוהים בעקבות עליית הריבית, שהותירו קונים רבים על הגדר, ומוכרים רבים "נתקעים" עם דירות למכירה לתקופה ארוכה יותר ממה שהיה עד כה.
גורם נוסף שתרם לעלייה במלאי הוא גמר בנייתם של פרויקטים רבים שנבנו בשנים האחרונות. במהלך העשור החולף, מנהטן חוותה תנופת בנייה מרשימה, אך כעת הדירות החדשות הללו מצטרפות למלאי הקיים ויוצרות עודף היצע.
שוק היוקרה במנהטן: ירידה בלתי צפויה
שוק היוקרה, שמייצג את 10% העליונים של המכירות, ראה עלייה תלולה במלאי בהשוואה לשנה שעברה. לפי הדו"ח, מספר הרישומים של נכסי יוקרה זינק ב-22.4% והגיע ל-1,593 רישומים בסך הכל. עם זאת, מחיר המכירה החציוני של נכסי היוקרה ירד ב-10.5%, ועומד כעת על כמעט 6 מיליון דולר. זוהי הירידה הראשונה בדירות יוקרה מזה יותר משנה.
גורם נוסף שהשפיע על שוק היוקרה הוא הירידה במספר הקונים הפוטנציאליים מחו"ל, שנגרמה בין היתר מהמשבר הכלכלי העולמי וההגבלות על תיירות. הקונים מחו"ל, שבעבר היוו חלק משמעותי משוק היוקרה במנהטן, מצאו את עצמם מושפעים מהמגבלות התנועה והמצב הכלכלי הלא יציב.
בעיות בוול-סטריט: השפעת הכלכלה על הנדל"ן
המצב בוול-סטריט, המרכז הכלכלי של ניו יורק, השפיע אף הוא על שוק הנדל"ן המקומי. השינויים במדדים הכלכליים ושיעורי הריבית השפיעו על יכולת הקנייה של ציבור המשקיעים. כמו כן, מצבם הכלכלי של ארגונים רבים משפיע על היכולת שלהם להחזיק בנכסים במנהטן, מה שמוביל להיצע נוסף בשוק הנדל"ן.
החשש מפני מיתון כלכלי והעלייה בהוצאות המחיה גרמו לכך שמשקיעים רבים בוחרים לדחות את רכישת הנדל"ן שלהם. הם מעדיפים להמתין ולראות איך השוק יתפתח, מה שמוסיף לשוק הקונים ומעלה את המלאי.
אנחנו בשיא או שזו רק ההתחלה?
למרות הירידות במחירי הדירות והעלייה במלאי, ישנם סימנים שמעידים על כך שהשוק עשוי להתייצב. ברבעון השני של השנה נסגרו 2,609 מכירות במנהטן, עלייה של 12.2% לעומת השנה שעברה. נתון זה מצביע על כך שקונים רבים מנצלים את ירידת המחירים ומתחילים לרכוש נכסים.
עם זאת, מספר החוזים שנחתמו בחודש שעבר ירד מ-811 ביוני אשתקד ל-698 בלבד, דבר שמותיר סימני שאלה לגבי המשך המגמה. חשוב לציין כי ירידת המחירים הנוכחית עשויה להיות זמנית, ואם הכלכלה תתייצב, ייתכן שהשוק יחזור למגמת עלייה.
מחקרים נוספים מצביעים על כך שיש סיכוי כי המגמה תימשך אם שיעורי המשכנתא יישארו גבוהים ולא נראה שינויים דרמטיים במדדים הכלכליים העולמיים. גם התנהלותה של העירייה והתכנון העירוני יכולים להשפיע על המשך המגמה.
לסיכום, המציאות בשוק הנדל"ן של מנהטן משתנה במהירות. המחירים היורדים והמלאי המזנק מצביעים על כך שהשוק נמצא בצומת דרכים. האם המחירים ימשיכו לרדת, או שמא הקונים ינצלו את ההזדמנות ויחזירו את השוק למגמת עלייה? ימים יגידו. מה שבטוח - שוק כזה בהכרח מציע הזדמנויות חדשות לאלו שמחפשים לקנות נכסים למגורים או להשקעה במחירים נגישים יותר.