צפו בסרטון: האם שוק הדיור בישראל הגיע שוב לנקודת רתיחה?

באירוע מיוחד שהתקיים ביום רביעי האחרון במסגרת מועדון המנכ"לים של נדל"ן מדיה, בשיתוף לאומי למשכנתאות ובהנחיית עופר פטרסבורג, הציג רו"ח אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, תמונת מצב מרתקת של שוק הנדל"ן והמשכנתאות בישראל. יוניסי, שפתח את האירוע שעסק בשאלת עתידן של קבוצות הרכישה, הפתיע את הקהל כשהכריז "שוק הדיור נמצא שוב בנקודת רתיחה".

לדבריו, "מחירי הדיור לא מפסיקים לעלות מאז 2007. ניסו לעצור אותם עם תכנית מחיר למשתכן, אך בשנת 2022, לאחר התאוששות המשק מהקורונה, המחירים זינקו כזכור ב-20%. הסיבה לכך היא היעדר תכנית מקיפה ומתואמת והאמונה של הציבור שהמחירים ימשיכו לעלות, מה שיצר אפקט עדר וגרם לעלייה דרמטית".

"העלייה הרציפה בריבית מאז מחצית שנת 2022 הביאה אמנם להאטה מסוימת בביקוש, אך גם בהתחלות הבנייה," אמר יוניסי. "וכך יצא שהפער בין ההיצע הנמוך לביקוש הגבוה, שנותר כלוא, המשיך לגדול. למרות המלחמה, או אולי בעקבותיה, הרוכשים החליטו לרדת מהגדר ולחזור לרכוש דירות, נתוני הלמ"ס מאששים זאת".

"אנחנו כמה ימים לפני פרסום מדד המחירים לצרכן, והשוק רותח", המשיך יוניסי. "כמות העסקאות בשוק גבוהה. ההאטה והריבית הביאו יזמים להציע מבצעי סבסוד כדי להחזיר את הרוכשים, וזה עבד כיוון שהמבצעים מאפשרים גמישות. המשקיעים הורידו 70% מהפעילות בשוק כתוצאה מעליית הריבית ואפשרו לו להתאוורר. זה מובן כי אין צורך להשקיע בנדל"ן כשהריבית במשק היא 4.5%, גבוהה יותר מתשואה שנתית ממוצעת של נדל"ן. עם זאת, כשהמשקיעים יחזרו לשוק, מה שקורה בימים אלו, נראה עליות. בנוסף, אנחנו רואים כיום תושבי חוץ שחוזרים לארץ בכמויות גדולות, קהילות שלמות קונות בניינים ואזורים שלמים, והבקשות למשכנתאות עלו באופן משמעותי גם במגזר הזה. הזוגות הצעירים שרוכשים דירה לראשונה הם אלו שסופגים את עליית המחירים, הריביות והפריים. אנו מחפשים דרך לעזור להם", הוסיף יוניסי.

יוניסי התייחס לשוק המשכנתאות כדי לבסס את ההכרזה שלו על נקודת רתיחה בשוק: "עד השנים 2021-2022 נרשמה כמות משכנתאות שנתית ממוצעת של כ-70-80 מיליארד שקל. מאז, עלתה ל-122 מיליארד שקל. הפער בין היצע לביקוש בנדל"ן ממשיך להתרחב, מה שמגביר את הלחץ על מחירי הדיור. יש עלייה בכמות הלקוחות שלוקחים שיעור מימון גבוה, המגיע לכ-25% מסך העסקאות. בנוסף, הציבור מאריך את תקופת ההחזר ל-25-30 שנה, וכיום נראה כי גם זה לא מספיק והתקופה תצטרך אף להיות ארוכה יותר".

"הבנקים מנסים להציע פתרונות מימון גמישים יותר, אך האתגר המרכזי הוא למצוא דרכים שיאפשרו ללקוחות לרכוש דירות מבלי להיכנס לעומס כלכלי שיכביד על משק הבית. שיתוף פעולה בין כל הגורמים המעורבים חיוני למציאת פתרונות יצירתיים וארוכי טווח להתמודדות עם העלייה במחירי הדיור והעומס הכלכלי. גם שוק המיחזורים פעיל בימים אלו, במיוחד עבור אלו שהיו מוטים לכיוון ריבית הפריים. עליית הריבית במשק גרמה ללקוחות למחזר את המשכנתאות כדי להפחית תשלומים חודשיים או לשנות תנאים".

יוניסי התייחס גם לשאלת הסיכון בשוק הנדל"ן: "האם שוק הנדל"ן הפך להיות מסוכן? תיק המשכנתאות בבנקים מגיע כמעט ל-600 מיליארד שקל, ועדיין יש קיטון של 8% בין 2019 ל-2024, למרות עלייה של 60% בכמות המשכנתאות. זה אומר שהשוק יציב ובטוח, מגיע קרדיט על זה לבנק ישראל".

מה הפתרון? "צריך גורם מתכלל שינהל את הנושא עם תכנית חירום להורדת מחירי הדיור שתשלב את כלל הגורמים הרלוונטיים - ממשלה, בנקים, קבלנים ועוד. אותו גורם צריך לבוא מנקודת פתיחה שהכל אפשרי, ורק כך יוכל לבנות תכנית חירום מוצלחת שתייצר מציאות חדשה".