השנה האחרונה הביאה את הקבלנים להעניק עבור רוכשי הדירות מגוון הטבות: זה התחיל מפטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, לאחר מכן העניקו את ההטבה המפורסמת שיטת 20-80, שכבר הגיעה ל90-10 ואף 95-5 במקרים מסוימים, שגם היא מסוכנת בפני עצמה.
במסגרת המאמץ של הקבלנים להיפטר ממלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה מבלי להוריד מחיר, הטבה חדשה נוספת נכנסה לחיינו בתקופה האחרונה ונקראת - הלוואת קבלן. מדובר בהלוואה ללא ריבית והצמדה ברוב המקרים, שהקבלן מעניק לרוכשי הדירות כדי להקל עליהם את ביצוע העסקה.
איפה פה הבעיה אתם שואלים? מוטי שויקה קדמי משכנתאות, אשר מומחה בייעוץ לרוכשי דירות ולוקחי משכנתה, מסביר.
מה צריך לדעת לפני שלוקחים הלוואת קבלן?
לפי שויקה, חשוב לדעת שלא מדובר בהלוואה שהקבלן מביא "מהבית" ומעניק לדיירים, זו הלוואת משכנתה בנקאית שנרשמת על שם הרוכשים, לכל דבר ועניין, אתם גם חותמים עלייה בפני הבנק, היא רשומה על שמכם אך הקבלן הוא זה שמשלם בה את הריבית.
זאת אומרת, נגיד והקבלן סיכם עם בנק X לתת את אותה הלוואה, אותו בנק יזמין אתכם לחתימות משכנתה, יבקש לבצע משימות משכנתה: רישום בטחונות, ביטוחים וכו'.
הבעיה היא ברוב המקרים אותו זוג רוכשים יצטרכו עוד משכנתה למעט ההטבה שקיבלו. חשוב לשים לב, שאת יתרת המשכנתה הם יהיו חייבים לקחת מאותו הבנק שנתן את ההטבה, דבר שדי חוסם אותם מלעשות מו"מ בין הבנקים (כי אי אפשר למשכן את אותו הנכס לשני בנקים שונים) - דבר שנותן יתרון ענק לבנק שבו לקחנו את ההטבה, כי כרגע הוא יקבע את הריבית על הסכום שניקח בנוסף.
הריביות שהם יקבלו על כל תוספת תהיה גבוהות מהרגיל. למה אתם שואלים? כי הקבלן כבר קיבל עבורו הטבת ריבית. ואין לנו יכולת כלל וכלל לבצע מו"מ על כך.
דוגמה נוספת שיכולה להמחיש את החיסרון בהלוואה זו, הוא גרירת משכנתה. אם לאותו זוג יש כיום משכנתה בתנאים מעולים בבנק אחר, כאשר התכנון הוא לגרור את אותה משכנתה לנכס החדש שאותו הם רכשו - הם לא יוכלו לבצע את אותה גרירה כי כבר יש הערת אזהרה לטובת בנק אחר, מה שיאלץ אותם לסלק את המשכנתה המצוינת.
אז מה עושים?
אחרי שהסברנו מה הן המורכבויות, נציע פתרונות אפשריים:
1. שויקה מדגיש כי הלוואת קבלן לוקחים רק אם אנחנו יודעים שאין לנו צורך להשלים כסף לאחר מכן או לקחת משכנתה.
2. מומלץ להיפגש עם יועץ משכנתאות כדי שיבחן את כל התמונה המלאה (וייתכן שיש לו קשרים מסחריים טובים עם אותו הבנק, אז הוא גם ידאג שהתוספת תהיה בריבית הגונה).