הטבות הקבלנים יכולות להוביל לעסקאות מצוינות - בתנאי החשוב הבא

כל תקופה קשה מביאה איתה הזדמנויות חדשות. זה לא סוד שהקבלנים בסוג של משבר מאז העלאת הריבית הראשונה באפריל 2022. המספרים מדברים בעצמם - הקבלנים לא מוכרים כפי שרצו, ונכון להיום נותר מלאי דירות גדול שלא נמכר. מנגד, יש לזכור שלא היו פה ירידות מחירים כפי שציפו הרוכשים שהמתינו על הגדר.

"הקבלנים, ואפשר להגיד בחוכמתם, לא הורידו מחירים באופן דרסטי, כי הם פשוט חששו מאפקט כדור שלג מתגלגל שילך ויגדל", מסביר מוטי שויקה, כלכלן, יועץ משכנתאות בכיר בחברת קדמי יעוץ משכנתאות. "מצד שני, הם העניקו מגוון הטבות, פטור ממד תשומות הבנייה, אבזור וריהוט לכל הבית, וכו'. דחית תשלומים ועוד. עסקאות 20-80 הם הלהיט של השנה האחרונה".

לדבריו של שויקה, "על פניו כולם מרוצים מהעסקה הזו. הקבלן מצליח למכור ומראה לבנק המלווה שהוא עומד בתנאים שהציב לו בעת קבלת המימון, הרוכשים משלמים כעת סכום יחסית קטן ולעיתים הוא גם פטור ממדד תשומות הבנייה, וכך הם נמנעים מריביות גבוהות".

"אז לשאלה האם מדובר בהטבות משתלמות, התשובה היא לא חד משמעית. לרוב כן, אלו יכולות להיות עסקאות מעולות, אבל בתנאי אחד - הרוכשים מתבקשים לדעת בוודאות כיצד תסתיים העסקה".

לדברי שויקה, "נניח בדירה ששווה 2 מיליון שקל. הרוכשים שילמו לקבלן סכום של 400 אלף שקל הון עצמי, לפי מבצע של 20-80 כאמור, ופטור ממדד. את יתרת הסכום, שהיא 1.6 מיליון שקל, הם ישלמו בעוד מספר שנים בעת קבלת מפתח. אם הכסף יגיע ממכירת דירה קיימת באותו הסכום, יוצא שהם לא תלויים בקבלת משכנתה חדשה. עד כאן הכל מעולה, הם יודעים איך הם מתחילים את העסקה עם אותו הון עצמי והם גם יודעים כמעט בוודאות מהיכן יגיע יתרת החוב לקבלן בעוד מספר שנים, שכן ככל הנראה לא תהיה ירידת מחירים דרמטית בשוק".

"עם זאת, לצערי לא כל המשפחות חושבות באופן הזה. בשבועות האחרונים אנחנו נתקלים בזוגות שרכשו בשיטה הזו דירה לפני שנה ושנתיים וכיום הם בבעיה איך להשלים את העסקה", מסביר שויקה. "לדוגמה, זוג עם שני ילדים יצא לדרך עם עסקה זהה לפני כשנתיים, כשהשכר של בני הזוג היה 20,000 שקל ברוטו והם תכננו לקחת מיליון שקל משכנתה. מדובר בסכום שהוא גם כך על הקצה מבחינת התנאים ללקיחת משכנתא, ואכן לצער המשפחה, אחד מבני הזוג פוטר ממקום עבודתו באופן לא צפוי לפני מספר חודשים, וכעת הבנקים מסרבים לתת משכנתא כי הם לא עומדים בתנאים מבחינת ההכנסה למשק הבית".

"במקרה הספציפי הזה אמנם הצלחנו לעזור לבני הזוג, ההורים של אחד מבני הזוג נכנסו כערבים למשכנתא. במקרה אחר לא יכולנו לסייע לבני הזוג, והזוג נאלץ לבטל את החוזה ולשלם את הפיצוי המוסכם שהופיע בחוזה הרכישה שלו מול הקבלן".

• ביטוח חיים - כל נוטל משכנתא מחויב בביטוח חיים למשכנתא, מה יקרה עם במהלך השנים אחד מבני הזוג חלילה חלה וכעת לא יכול לקבל ביטוח חיים, איך הזוג יקבל משכנתא?

• קושי כלכלי - כפי שראינו בדוגמה הנ"ל, חלילה במהלך השנים אחד מבני הזוג עלול להיקלע לקשיים בעבודה, או בעסק הפרטי. במצב זה מה שהיה נכון עבורו לפני שלוש שנים לא נכון כעת בעת לקיחת משכנתא.

• גירושים - צריך לדבר גם על זה. כיום, הממוצע במדינת ישראל לגירושין הוא 47.3% על פי הלמ"ס לשנת 2023. מה יקרה עם בחלוף השנים עד לקיחת המשכנתא הזוג מתגרש והוא צריך כעת לקחת משכנתא משותפת?

• העלאת המע"מ - סוגיה נוספת שהיא כבר עובדה מוגמרת. בינואר 2025 שיעור המע"מ יעלה ב- 1% על פי החלטת וועדת הכספים, ולכן גם יתרת התשלום לקבלן שלא שולמה תעלה באותו השיעור.

בנוסף לאלו, יש עוד הרבה סוגיות שיכולות להקשות על לקיחת משכנתא.

"נחזור לאותו זוג ממקודם שקנה דירה ב-2 מיליון וכבר שילם לקבלן 400 אלף שקל בחתימת החוזה. אותו זוג יכול כבר בשלב חתימת החוזה ללכת לבנק ולקבל 75% משכנתא. עם זאת שימו לב - בשלב זה הוא יכול לדוגמה למשוך מהסכום הכולל של המשכנתא 10% בלבד (או כל סכום אחר שהוא מוצא לנכון), ולהתחיל לשלם עליו בכל חודש החל מרגע חתימת החוזה. במקרה שלנו מדובר על תשלום חודשי של פחות או יותר 600 שקל לחודש, סכום שככל הנראה הזוג יוכל לעמוד בו בנוסף לתשלום השכירות על הדירה בה הם חיים עד למעבר לדירה החדשה".

"בשפה הבנקאית קוראים לזה - פתיחת קו אשראי. פתחנו קו אשראי מסוג משכנתא ברגע שחתמנו על משכנתא, ומשכנו סכום מסוים של כסף. הבנק ימשיך לתת לנו את יתרת הכסף ולא משנה מהו המצב הכלכלי שלנו בעת המשיכות הבאות".

"יותר מזה, במידה והריביות ירדו במהלך הזמן אז הם ייהנו מאותו ירידה, ולכן לקיחת סכום קטן של משכנתא כעת מטיבה עם הרוכשים ומעניקה להם תעודת ביטוח להשלמת העסקה", מסכם שויקה.