מדריך הממ"ד השלם: כל מה שאתם צריכים לדעת ולא היה לכם כח לשאול

"הלהיט" של מלחמת חרבות ברזל הוא חדר הממ"ד, שהציל חיים רבים כבר בשעות הראשונות של מתקפת הפתע ב-7 באוקטובר. מאז, רבים מבינים שכל בית חייב ממ"ד, והביקוש בהתאם: מאז תחילת המלחמה, קבלנים העוסקים בבניית ממ"דים מוצפים בהזמנות עבודה.

על פי הערכות שונות, בישראל כ-2.85 מיליון דירות למגורים, מתוכן כ-1.6 מיליון ללא ממ"ד, כלומר רק כ-44% מהדירות ממוגנות. היום כבר ברור שנושא מיגון הדירות הוא בעל חשיבות לאומית, מצריך תכנון וחשיבה ואסטרטגיה לטווח ארוך.

במידה ושאלתם את עצמכם לאחרונה מה זה בכלל ממ"ד, למה צריך אותו, מה אומר החוק לגביו ואיך בונים אותו - המדריך הבא, שנכתב על ידי רותם ארז ממחלקת המחקר באתר מדלן, נכתב עבורכם.

רגע לפני שנעבור למדריך, חשוב לציין כי בעקבות פריצת מלחמת חרבות ברזל - ניתן פטור זמני מהגשת בקשה להיתר בנייה לממ"ד במבנים צמודי קרקע או מבנים עד 2 קומות. פרטים נוספים תוכלו למצוא באתר פיקוד העורף.

ועכשיו, מדריך הממ"ד המלא:

מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) הוא חדר בתוך יחידת הדיור שמטרתו לספק מיגון מפני התקפות אוויר וטילים. הקמת ממ"דים קודמה בתקנות במהלך מלחמת המפרץ כאלטרנטיבה למקלטים הציבוריים שהיו נפוצים עד אותה העת כמרחבי התגוננות, ודרשו זמן הגעה ארוך מאחר והוא מחוץ לבנייני המגורים. עקב זמן ההתראה הקצר במקרה של מתקפת טילים, הוחלט שעדיף שיהיה בכל דירה או קומה מרחב מוגן כך שהדיירים יוכלו להגיע אליו במקרה של מתקפה.

הממ"ד בנוי כקוביית בטון מזוין בשטח מינימלי של 9 מ"ר, והוא נועד לספק הגנה כנגד חומר נפץ רגיל, וכן כנגד התקפה כימית - ולצורך זה חובה להתקין במרחבים המוגנים מסנני אוויר. בנוסף, הוא יכול לספק הגנה כנגד רעידת אדמה.

למרות שהממ"ד הוא המרחב המוגן הנפוץ והמוכר ביותר, קיימים מרחבים מוגנים נוספים: מרחב מוגן קומתי (ממ"ק) הוא חדר מוגן שמשרת את דיירי קומת המגורים בבניין. הממ"קים גדולים יותר מהממ"ד (מאחר והם משרתים אוכלוסייה גדולה יותר), ובמקרים רבים גם בטוחים יותר מאחר והם נמצאים בגרעין הבניין צמוד למדרגות ולמעליות, איפה שיש יותר בטון, ובנויים אחד מעל השני כך שנוצר מגדל מוגן.

בנוסף, מאחר והם לא במעטפת אין בהם חלונות, כך שהחשש מפגיעה מרסיסים (כפי שקרה כבר בממ"דים) פחותה. יתרון נוסף של ממ"קים היא שהם נבנים אחד מעל השני, ומאפשרים מעבר דרך סולמות בין המרחבים המוגנים. חסרון אפשרי של הממ"ק הוא שבמקרים רבים הוא עלול להפוך למחסן של דיירי הקומה, ובעת צרה לא יהיה זמין לשימוש למטרת התגוננות.

כמו כן, קיים גם מרחב מוגן מוסדי (ממ"מ): חדר מוגן במבנה ציבור שמשרת את עובדי ומבקרי המבנה.

החל משנת 1992 נדרשת הקמת מרחב מוגן (דירתי או קומתי) בכל בנייה חדשה או בתוספת בנייה. עם זאת, חובה זו לא חלה רטרואקטיבית, ולכן לכ-60% מתושבי ישראל אין מרחב מוגן דירתי או קומתי.

תקנות ההתגוננות האזרחית מגדירות מפרטים טכניים להקמת מרחבים מו גנים, וכוללות בין היתר את מידות החדרים, עובי הקירות, סוג הדלתות והחלונות, ואת האביזרים הנדרשים בתוך החדר (כמו נקודות חשמל, תאורה, הכנה לטלפון וטלוויזיה, מערכות סינון ואוורור, ועוד).

מספר מנגנונים מעודדים הקמת ממ"דים:

• פטור מהיטל השבחה: ממ"ד פטור מהיטל השבחה עד לשטח של 9 מ"ר (שהוא הגודל המזערי לממ"ד על פי התקנות).

• פטור מדמי היתר: דמי היתר נגבים על ידי רשות מקרקעי ישראל בגין תוספות בנייה על אדמה שמוחכרת מהרשות. במקרה של בניית ממ"ד ניתן פטור מדמי היתר אלה.

• הליך רישוי מקוצר: הוצאת היתר בנייה לתוספת ממ"ד בבניין קיים נעשית בהליך רישוי מקוצר.

• פטור מהליך הקלה: הוספה של ממ"ד לא נחשבת לסטייה מתכנית, כך שלא נדרש הליך של מתן הקלה.

• הסכמה פחותה בבניין משותף: במקרה של תוספת בנייה רגילה בדירה בבניין משותף נדרשת הסכמת 75% מבעלי הזכויות בבניין. במקרה של תוספת לצורך בניית ממ"ד נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הזכויות..

מימון הקמת ממ"דים ביישובים הסמוכים לקו העימות:

תושבים שמתגוררים ביישובי קו העימות זכאים למענק בטחוני לצורך הקמת ממ"ד. סכום המענק מתעדכן מעת לעת, ועומד נכון לעדכון בשנת 2021 על 10,400 שקלים לבית צמוד קרקע, ו-9,100 שקל לדירה בבית משותף. המענק ניתן לאחר הקמת הממ"ד, ולאחר בדיקת מהנדס מטעם משרד הבינוי והשיכון. את רשימת היישובים הזכאים וסכום המענק ניתן למצוא באתר משרד הבינוי והשיכון.

תקנות חדשות מאפשרות לקצר את משך הזמן להוצאת היתר בנייה לממ"ד בדירה ללא פתרון מיגון תקני מכ-9-12 חודשים, לכ-4-6 חודשים בממוצע.

הממ"דים (או הממ"ק) מספקים הגנה אפקטיבית נגד איומים רבים, והיתרון הבולט שלהם הוא מיקומם כחלק ממרחב המגורים, מה שמאפשר הגעה מהירה בזמן התראה קצר. בנוסף, היותם חלק מהדירה (או סמוך אליה במקרה של ממ"ק) מאפשר לקיים שגרת חיים גם בצל מתקפות, ולשהות בו למשך זמן ארוך יותר.

יתרון נוסף של הממ"ד הוא שכחלק אינטגרלי מהדירה קל יותר לתחזק אותו בצורה שוטפת, ולמנוע את הפיכתו למחסן, כך שהוא יהיה זמין באופן מיידי במקרה של התקפת פתע. זאת בניגוד למקלטים או ממ"קים, שהאחריות על תחזוקתם לא תמיד ברורה, ומהר מאוד בזמן שגרה עלולים להפוך למחסנים או להיות מוזנחים ומלאים במזיקים, ודורשים פינוי וניקיון לפני השימוש.

ליזמי נדל"ן יש יתרון בבניית ממ"ד מאחר ובניגוד לממ"ק, הממ"ד הוא חלק מהדירה, אך זכויות הבנייה שלו הן מעבר לזכויות המאושרות, וכך למעשה ניתן לשווק דירה גדולה יותר ולהעלות את מחיר הדירה.

למרות היתרונות הרבים של הממ"ד, יכולת ההגנה שלו עדיין פחותה מזו של מקלט, וזאת מאחר והמקלט בנוי עם מעטפת עבה יותר, ולרוב נבנה מתחת לקרקע - שמספקת שכבת הגנה נוספת, ועם דלתות (וחלונות, אם ישנם) עבים וכבדים יותר.

למרות שכאמור במקרים מסוימים ישנו פטור מהגשת בקשה להיתר עבור ממ"ד, ובמקרים אחרים משך הזמן להוצאת היתר קוצר, הקמת ממ"ד היא עדיין תהליך לא פשוט שדורש מספר צעדים:

• בדיקה מקדמית: לפני שמתחילים את התהליך המקצועי, כדאי לפנות לייעוץ אצל קבלן או אדריכל שיבדקו אם ישנה היתכנות חוקית ופיזית להקמת ממ"ד, וייתנו הערכת עלות ראשונית.

• קבלת הסכמת בעלי הדירות בבניין: במקרה של בניין משותף תידרשו לקבל את הסכמתם בכתב של לפחות 60% מבעלי הזכויות בבניין (הערה: את השלבים הבאים ניתן לבצע בנפרד על ידי בעלי מקצוע שונים, או שניתן לפנות לחברת בנייה שתבצע עבורכם את כולם).

• תכנון: כמו כל תהליך של בנייה, נדרש בבניית ממ"ד תכנון על ידי קונסטרוקטור או אדריכל, שיחקרו את המקרה הפרטני שלכם (כמו למשל איזה תשתיות עוברות במקום, איך הממ"ד ישפיע על המבנה הקיים, ואיזה דרכי גישה קיימות לחומרים וכלי עבודה לאתר הבנייה). את המידע הזה הם יתרגמו לתכנית הנדסית לרישוי ולביצוע, ויתנו אומדן כספי מפורט יותר.

• רישוי: במקרים בהם נדרש הוצאת היתר בנייה לממ"ד פונים לועדה המקומית לתכנון ולבניה עם בקשה להיתר בנייה. הבקשה כוללת מסמכים שונים כמו הוכחת בעלות או זכות שימוש בנכס, מפות ושרטוטים מקצועיים, טפסים ספציפיים של הועדה, והוכחת תשלום אגרה. תהליך הוצאת ההיתר, למרות שכאמור הוא מקוצר במקרה של ממ"ד, יכול לארוך כחצי שנה, ויש להיערך לכך בהתאם. על מנת לא להאריך את משך הטיפול, כדאי לבדוק היטב שכל המסמכים הנדרשים הוגשו. חשוב לדעת שבשלב זה ייתכן ויוגשו התנגדויות של שכנים, מה שעלול להאריך את משך הטיפול בבקשה.

במקרים בהם ניתן פטור מהגשת בקשה להיתר לרשות המקומית, נדרשת הגשת מסמכי תכנון מפורטים לפיקוד העורף ואישורם לפני שניתן להתחיל בבנייה.. משך הבחינה של הבקשה במקרה זה הוא עד 14 ימים.

• בנייה: לאחר שיש לכם תכניות לביצוע והיתר, ניתן לפנות לחברת בנייה (אם לא פניתם אליהם כבר בשלב התכנון), ולהתחיל את תהליך הבנייה. כמו כל בנייה בישראל, על הבנייה לעמוד בתקנים מסוימים, לכן כדאי לפנות לחברה מקצועית ומנוסה בעלת מוניטין.

• בדיקה: לאחר הקמת הממ"ד נדרשת בדיקה של איכות הבנייה, כולל בדיקות מעבדה של חומרי הבנייה (כמו בטון ומתכות), בדיקת אטימות, ובדיקת מערכות האוורור והסינון. אישורים אלה מוגשים לרשות המקומית (גם במקרה של פטור מהיתר) ולפיקוד העורף, ונדרשים על מנת לקבל היתר אכלוס לממ"ד.