עד כמה שפרויקטים של התחדשות עירונית מבורכים ונותנים מענה לענייני ביטחון ובטיחות, הם גם "פצצה חברתית" מתקתקת, שיכולה להרחיב פערים בין שכבות האוכלוסייה, כפי שחושף מחקר של מכון גיאוקרטוגרפיה שפרסמנו בוואלה נדל"ן בשבוע שעבר.
במידה ועיקרון השוויון באוכלוסייה לא ישמר, וייעשה שימוש בפרויקטים של התחדשות עירונית כ-"קרדום לחפור בו", במטרה למשוך אוכלוסייה חזקה, לא יהיה עוד מקום לאוכלוסיות חלשות.
אחד הקשיים המרכזיים בתהליכי התחדשות עירונית הוא עלויות תחזוקת המבנים החדשים, ובפרט יכולת המימון של עלויות אלה על ידי בעלי הדירות המקוריות במתחם, כאשר הם חוזרים להתגורר בפרויקט החדש לאחר השלמתו ומגלים עולם חדש.
הבעיה, כאמור, היא בעיקר עלויות האחזקה, כאשר בסוף התהליך הארוך הדירה החדשה רושמת התייקרות משמעותית בדמי התחזוקה. מתשלום דמי ועד בית בסיסי המגיע עד לכ-150 שקל בחודש, הוא קופץ לתשלום של מאות שקלים בחודש, ואף יותר.
קרן תחזוקה כדרך לצמצום פערים חברתיים בהתחדשות עירונית
בהסכם המדף שפורסם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוטמע מנגנון קרן התחזוקה. מנגנון זה אף קיבל ביטוי בהחלטת מיסוי שפורסמה על ידי מיסוי מקרקעין, וכיום לא מעט יזמים מטמיעים אותו בהסכם עם הדיירים, תוך התחייבות לממן לדיירים הוותיקים שיגורו בדירות החדשות סכום מסוים לתקופה של בין 5-10 שנים.
לרוב, מדובר על סכום שמשקף את ההפרש בין ועד הבית שמשולם כיום על ידם לבין דמי הניהול שייגבו בגין הדירות החדשות (בהתאמה לנוסח הוראת הביצוע של רשות המיסים).
התחדשות עירונית היא סיפור מורכב, ומדי שנה עם העלייה בהיקף הפרויקטים, הולכות ומתרבות הבעיות. הבשורה המשמחת כמובן היא הגידול העצום בהתחדשות העירונית - שנת 2022 הייתה שנת שיא מבחינת כמות הדירות שאושרו בפרויקטי התחדשות עירונית במתכונת פינוי־בינוי: 35 אלף דירות, לעומת כ־18,500 דירות בשנה הקודמת.