התחדשות עירונית, תמ"א 38 או פינוי בינוי, היא תכנית מבורכת המשפרת לתושבי ישראל את מצבם הכלכלי ותחושת הביטחון אל מול איומי פגיעת טילים ורעידות האדמה בישראל. היא משדרגת בניינים ותיקים, תשתיות ושטחי ציבור. נכון להיום, הנהגת המדינה מצפה לחדש למעלה מ-800 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ, שיהוו כשליש מכלל הדירות הצפויות להיבנות בישראל עד שנת 2040.
על חשיבותה של התכנית, כאמור, אין ויכוח - עם זאת, מחקר מיוחד של ד"ר רינה דגני, מבעלי מכון גיאוקרטוגרפיה שכיהנה 10 שנים במועצה הארצית לתכנון ולבנייה, חושף כי ההתחדשות העירונית במתכונתה הנוכחית חוטאת לאחת המטרות העיקריות שלה - צמצום פערים בין שכבות האוכלוסייה, ובין הפריפריה למרכז הארץ.
אי צדק חברתי משווע: כיצד הוא נוצר?
אי הצדק החברתי נוצר בתכניות ההתחדשות העירונית כדלהלן: בעלי דירה באזורי הביקוש המרכזיים, תל אביב, רמת גן וגבעתיים לדוגמה, מקבל בפועל מתנה כספית גדולה מהמדינה, שתכניס לו לפחות כמיליון שקל (!!), בדמות מחיר חדר אחד שהתווסף לו לדירה, לא כולל שיפור הבניין, מחסן, חניה, תשתיות וכו'. לעומת זאת, בעלי דירות בפריפריה יקבלו, אם בכלל ימצאו יזם, מחיר של חדר ששוויו פחות מעשירית מכך, ומגיע עד ל-70 אלף שקל.
כך, בעוד כמה שנים, כשבעלי הדירות במרכז ימכרו את נכסיהם או יעבירו אותו ליורשיהם, הם יזכו להטבה הרבה יותר גדולה מזו שתקבל משפחה ביישובי הפריפריה. לדבריה של דגני במחקר, "בדרך זו לא רק שההתחדשות העירונית אינה מצמצת פערים, היא אף מרחיבה אותם באמצעות אי צדק חברתי ואפליה מכוונת בין קבוצות האוכלוסייה. אין סיבה שהמדינה תאשר זאת".
עוד, אומרת דגני, כי "המדינה צריכה לדאוג שכלל אזרחיה ייהנו באופן שווה משינויים בחקיקה. כלומר, אם מקדמים תכניות של התחדשות עירונית, כולם צריכים להנות ממנה באופן שווה - ואם יש חלק מהמשפחות שמקבלות מהמדינה הרבה יותר, המדינה צריכה להבין שמשהו כאן לא תקין ולמצוא פתרון לצדק חלוקתי הוגן יותר עבור משפחות פחות אמידות. זה תפקידה של המדינה".
קבוצת גיאוקרטוגרפיה ערכה את המחקר הנוכחי על 30 מתחמי פינוי-בינוי שמתקדמים בישראל, בהם גרים כיום כ-5,300 משפחות. כשליש מהמתחמים במחקר ממוקמים ברמת גן וגבעתיים, וגרים בהם כ-1,400 משפחות המדורגות בעשירונים כלכליים-חברתיים גבוהים, עשירונים 8-9.
שליש נוסף מהמתחמים נמצאים בעשירונים כלכליים-חברתיים בינוניים ומתגוררים בהם כ-2,400 משפחות, והשליש האחרון כולל 1,500 משפחות בעשירונים הנמוכים במתחמים הממוקמים ביישובים שונים, חלקם בפריפריה וחלקם במרכז הארץ, כמו חולון, אור יהודה, טירת הכרמל, נשר, ירושלים וחיפה.
על פי המחקר, נחשף כי רק בעלי דירות במתחמים הנמצאים בעשירונים הגבוהים, כ-1,400 משפחות כאמור, יקבלו הטבה כספית גדולה מאוד. כל זאת ללא קשר למכפיל הכלכלי שנקבע עבור היזמים.
מה הפתרון שמציע המחקר?
לדברי בוריס דנילביץ, מנהל המחלקה הכלכלית של קבוצת גיאוקרטוגרפיה, הפתרון שהמדינה צריכה ליישם למצב הזה, והבאת תכניות ההתחדשות העירונית למצב אמיתי של צמצום פערים בין המרכז לפריפריה - הוא הקמת קרן ייעודית לתמיכה בפריפריה.
על פי ההצעה, תושבי אזורי ביקוש המקבלים תוספת של חדר ומעלה בתכניות ההתחדשות העירונית לסוגיהן - ישלמו מס נוסף רק כאשר ובמידה ימכרו את דירתם, או כשיורשיהם ימכרו אותה, וכך תוכל קופת המדינה ליהנות מצפי הכנסות ולהקים קרן עתידית,. הכספים שיצטברו בקרן ישמשו את המדינה לטובת ההשקעה הדרושה בפריפריה, וכן חיזוק מבנים באזורי סיכון כמו בית שאן וכו', הנחשבים כיום כפרויקטים שאינם משתלמים כלכלית, ועל כן הסיכוי שיזמים יסכימו לבצע אותם ללא הטבות מסוימות מהמדינה הוא נמוך.
דנילביץ מסביר כי "היזמים משלמים, או מקבלים פטור, מהיטל השבחה, אולם בעל הדירה באזורי הביקוש נהנה מהטבה ניכרת מהמדינה, ללא שום עלות מצידו. זה רק הוגן שאם המדינה נותנת מתנה בשווי כזה, חלק ממנה יעבור לתושבי הפריפריה, המקבלים משמעותית פחות מזה. גובה המס צריך להיקבע משווי ערך "המתנה" שקיבלו בעלי הדירות באזורי הביקוש, כך שלא יקשה עליהם. המדינה תוכל להחליט גם על שחרור מתשלום מס כאשר שווי ה-"מתנה" נמוך מ-350 אלף".
עוד, אומר דנילביץ, כי "בעבר, כאשר ד"ר רינה דגני הציעה זאת, טענו נגדה שכל מנגנון מיסויי המגולגל על האזרחים יהיה מסורבל, ייצר חסמים על ההתחדשות העירונית ויוביל להגדלת המכפיל הכלכלי, בשל הצורך של היזמים להשתתף בחלק מהמס שיחול על בעל הדירה".
"אולם, היום זה בוודאי לא יקשה על תהליך ההתחדשות העירונית, כולם רואים את גובה התרומה שיש לבעלי הדירות. כמו כן, היום קיימת מגמה של יזמי הנדל"ן לפתח פרויקטים של התחדשות עירונית, בגלל שבהם לא נדרש הון עצמי גבוה לרכישת הקרקע, ובמציאות של היום עם סביבת הריבית הגבוהה כולם מחפשים לצמצם את המינוף".
"לסיכום," אומר דנילביץ, "גם אם יש השגות לגבי האומדן הראשוני שאנו מציעים כאן, יש מקום להביא את דרך חשיבה הזו למקבלי ההחלטות בממשלה החדשה, ולקדם פתרון אמיתי שיצמצם את הפער העמוק בין המרכז לפריפריה".