הביקוש של משקיעים ישראלים לנדל"ן בחו"ל ממשיך לעלות - כשברקע, מרחפת האינפלציה שלבינתיים מסרבת לרדת, המשבר הפוליטי והכלכלי בישראל שלא נראה כמו ייפתר בקרוב, וכן ההאטה במשק שמשפיעה בין היתר על משבר הדיור ובתוכו חלום הבעלות על דירה בישראל.
גם שיעור מס הרכישה למשקיעים בישראל עלה לאחרונה וישראלים רבים שתכננו לרכוש דירות להשקעה בארץ, החליטו לשנות כיוון ולהתמקד במקום זאת בהשקעות מעבר לים. השיח הציבורי על אפשרות רכישת נכס בחו"ל רחב יותר מאי פעם וניתן לומר שהמגמה הכללית של המחירים נמצאת במגמת עליה.
עם זאת, בהשקעות מסוג זה, במדינה זרה, הסיכון גם גבוה יותר - ומי שלא עושה את זה נכון, יישא בעלויות "הנסתרות".
משקיעים בדירות בחו"ל? אל תשכחו את השותף הסמוי - רשויות המס. להשקעות בנדל"ן בחו"ל יש השלכות מיסוי חוצות מדינות - על כן, יש לקחת בחשבון את היבטי המס במדינה בה נמצא הנכס ובמדינת התושבות של המשקיע.
פנינו ליגאל רופא, רואה חשבון שותף ומנהל מחלקת המסים, ו-יגאל מנשרוב, דירקטור בכיר במחלקת המסים, ממשרד רואי חשבון GRAN THORNTON פאהן קנה ושות', עם השאלה: כיצד ניתן לבצע את העסקה ללא טעויות ולוודא שההשקעה אכן משתלמת, מבכל הבחינות?
לפני הכול, תדעו: מתי ולמי צריך לשלם מס?
בעת רכישת דירות בחו"ל כדאי לבחון את היבטי המס בשלושה מועדים עיקריים:
(1) מעמד הרכישה: מסים שחלים במעמד הרכישה (כמו: מס רכישה/ מס בולים ומס ערך מוסף מקומי); (2) ההשכרה השוטפת: המס שחל על ההכנסות מהשכרת הדירות ותשלומים לרשויות מקומיות כמו ארנונה; (3) מכירת הנכס: מס רווח הון במכירה ותשלומי מסים כאלו ואחרים שחלים במעמד המכירה (בישראל היה חל בעבר מס מכירה);
כמו כן, צריך לקחת בחשבון את הדיווחים שנדרש לבצע לאורך כל התקופות, כמו דיווחים לרשויות מקומיים ודיווחים לרשויות המס ובכלל זה הגשת דוח מס במדינת המקור ובישראל כמובן, בהתאם לעניין.
לעניין זה ההשקעה יכולה להתבצע במישרין - על ידי המשקיע היחיד או באמצעות תאגיד שקוף כגון שותפות/"חברה משפחתית"/ "חברת בית" או בעקיפין - באמצעות תאגיד אטום (ישראלי או זר).
המשמעויות בכלל, ובפרט של המיסוי, בכל דרך השקעה יכולות להיות שונות מאד. באותה הנשימה, אסור כמובן לשכוח את הוראות האמנה למניעת כפל מס הספציפית שנחתמה בין מדינת ישראל למדינת המקור שבה נמצאת הדירה שיכולה לקבוע היבטי מס שונים.
היבטי מיסוי במדינת המקור
הדבר הראשון שחשוב לדעת הוא תקנות המיסוי במדינת המקור, כלומר המדינה שבה נמצא הנכס הנדל"ני. חבות המס במדינת המקור מושפעת מגורמים שונים וביניהם זהות המשקיע - יחיד חברה או גוף אחר, היכולת לנכות הוצאות כגון פחת, הוצאות אחזקה ומימון וכן תחולתם של חוקי עידוד שונים במידה וקיימים.
כן יש לתת את הדעת לחבויות מע"מ במידה וקיימות. בנוסף יש לקחת בחשבון חובות דיווח. לאחר שבוצע תשלום המס במדינת המקור - נדרש לפנות למדינת התושבות של המשקיע (במקרה שלנו ישראל) ולבחון האם יש מקום לבצע השלמת מס והשלמת חבויות דיווח.
היבטי מיסוי בישראל
היבטי מיסוי בישראל מתחלקים, כאמור, לשניים: השקעה במישרין ובעקיפין.
השקעה במישרין;
ככלל, יחיד רשאי לדווח על ההכנסות משכירות באחד משני מסלולים:
"מסלול המס השולי": מיסוי ההכנסה בגובה מס ההכנסה השולי של המשקיע באותה שנת מס, כלומר, על-פי מדרגות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה (מס שולי מקסימאלי 47%) באשר להכנסות מסוג זה.
במסלול זה, המשקיע רשאי להפחית הוצאות שונות מההכנסה מהדירה כגון: פחת, מימון, דמי ניהול וכדומה, וכן להזדכות על המס ששולם בחו"ל. עמדת רשויות המס היא שאת חישוב הרווח צריך לבצע בהתאם לדיני המס בישראל ולא לדוגמא על בסיס דו"ח המס שמוגש, (אם מוגש) במדינת המקור.
"מסלול המס המופחת": במסלול זה הכנסת השכירות ממוסה בשיעור של 15% כאשר ניתן לנכות הוצאות פחת בלבד ולא הוצאות אחרות ולא ניתן להזדכות על המס ששולם בחו"ל. המיסוי הנ"ל הוא בכפוף לכך כי ההכנסות יסווגו כהכנסה פאסיבית ולא כהכנסה עסקית (אקטיבית) כגון השכרת הדירה דרך Airbnb כי אז יחול המסלול של "המס השולי".
במכירת הדירה יחול מס רווח הון בגין "הרווח", שיהא חייב במס רווחי הון. מס רווחי הון הוא מס של 25%. ככל שמכירת הדירה לא תסווג כ-"רווח הון" כי אם כ-"הכנסה מעסק" או "הכנסה מעסקת אקראי", כי אז מיסוי ההכנסה יהא בגובה מס ההכנסה השולי של המשקיע באותה שנת מס, כלומר, על-פי מדרגות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה (מס שולי מקסימאלי 47%) באשר להכנסות מסוג זה. בעת מכירת הדירה, ניתן יהיה להזדכות כנגד המס ששולם בחו"ל.
השקעה בעקיפין;
ככלל, ככל ומדובר בתאגיד ישראלי הוא יחויב בגין "הרווח" מההשכרה ומכירת הדירה במס חברות (23% בשנת 2023). לצורך חישוב "הרווח" ניתן יהיה להפחית הוצאות שונות מההכנסה מהדירה כגון: פחת מימון, דמי ניהול וכדומה, וכנגד חבות המס ניתן במגבלות מסוימות להזדכות על המס ששולם בחו"ל.
ככל וההשקעה מבוצעת באמצעות תאגיד זר (למשל תאגיד שהוקם במדינה שבה נמצאת הדירה) לא חל מיסוי בישראל על ההכנסות מהשכירות, אלא אם כן יקבע כי התאגיד הזר מהווה "חברה ישראלית" מכוח מבחן "השליטה והניהול", ואז חבות המס וחובות הדיווח יהיו זהים לאלו שחלים על חברות ישראליות.
משיכת "הרווח נטו" (הרווח בניכוי המסים ששולמו בחו"ל ובישראל, בהתאם לעניין) לבעל המניות כדיבידנד יהא חייב במס בשיעור של 30% (תחת ההנחה כי בעל המניות הינו "בעל מניות מהותי").
ככל שההשקעה מבוצעת באמצעות תאגיד זר גם אז יחול מס דיבידנד בשיעור של 30% וככל שבגין משיכת הדיבידנד יחול ניכוי מס במקור ניתן לקבל זיכוי בגין הניכוי מס במקור כנגד חבות המס בישראל בגין ההכנסות מדיבידנד.
תשומת הלב כי ככל וההשקעה מבוצעת באמצעות תאגיד זר שלא יסווג כחברה ישראלית לצורכי מס בהתאם למבחן "השליטה והניהול" כי אז יש לבחון האם חלים כללי "חברה נשלטת זרה " (חנ"ז) שבעטיים יחול חיוב במס בגין "רווחי" התאגיד הזר גם אם לא נמשכו בפועל (בסיס מצטבר ולא בסיס מזומן) אשר יכולים לקבוע חבויות מס שונים בגין משיכת הדיבידנד כגון קבלת זיכויי חו"ל.
ביצוע השקעה ללא תכנון מוקדם - עלול להפוך את ההשקעה ללא כדאית
לסיכום, תכנון השלכות המס מהשקעה בנדל"ן מחוץ לישראל הוא משמעותי לכל משקיע, הן בשלב ההשקעה - מבנה ההשקעה, דרך הדיווח וכד', והן בתכנון של סיום אותה פעילות מחוץ לישראל - מכירת הנכס.
ביצוע ההשקעה ללא תכנון מוקדם עלול לפגוע משמעותית בתשואה, עד כדי הפיכת ההשקעה ללא כדאית בגלל עלויות וחובות דיווח לרשויות המס במדינות שונות.
לכן, מי ששוקל להשקיע בנכס מחוץ לישראל, צריך לוודא ולהבין היטב את היבטי המיסוי, ולקבל ייעוץ ממומחה בתחום עוד בטרם ההשקעה, וגם לאחריה באשר לאופן הדיווח בנוגע להכנסות מהנכס במדינת המקור ובמדינת ישראל.
(*) חשוב לדעת כי, האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי מרואה חשבון וכי אין להסתמך עליו ללא קבלת ייעוץ פרטני. בכל מקרה עליכם להתייעץ עם איש מקצוע העוסק בתחום זה.