איך עושים את זה? עשרת הדיברות לרכישת נדל"ן מעבר לים

כזכור, לפני כשלושה שבועות, בערב חג הפסח, העלה בנק ישראל את הריבית במשק, לפי מרבית התחזיות, בפעם התשיעית ברציפות, בשיעור של 0.25% ועד לרמה של 4.5%. בכך, נקבע שיא של 16 שנים בגובה הריבית, מאז ינואר 2007.

ברקע, מרחפת האינפלציה שלבינתיים מסרבת לרדת. ההאטה שהחלה כבר במשק עלולה להפוך חלילה לתחילתו של מיתון ובין שלל רכיבי החיים שעוברים פרק מעורפל של אי וודאות, אחד הבולטים שבהם הוא משבר הדיור ובתוכו חלום הבעלות על דירה בישראל.

גם שיעור מס הרכישה למשקיעים בישראל עלה לאחרונה וישראלים רבים שתכננו לרכוש דירות להשקעה בארץ, החליטו לשנות כיוון ולהתמקד במקום זאת בהשקעות מעבר לים. השיח הציבורי על אפשרות רכישת נכס בחו"ל רחב יותר מאי פעם והיתרונות ברורים. דוגמה מצוינת לכך היא יוון. במרחק טיסה קצרה פוגש הישראלי מציאות נדל"נית אחרת לחלוטין.

לאחר התמודדות ארוכת שנים עם משבר כלכלי חריף אשר חתך את מחירי הנדל"ן והפך את יוון למגנט למשקיעי נדל"ן נועזים, המציאות מיישרת קו. בגיבוי האיחוד האירופי ובזכות תיירות משגשגת, יוון מגלה התאוששות מרשימה והצפי הכלכלי לשנים הקרובות מצביע על צמיחה מהסוג שישראל חוותה בעשור ויותר האחרונים.

במידה ואתם חושבים לרכוש דירה ביוון, בבואכם לרכוש דירה בדקו את ביצועי העבר של החברה הקבלנית, בחנו את המודל המוצע לכם ובעיקר בדקו האם מתקיימת זהות אינטרסים ביניכם לבין הגוף המוכר והמנהל. לדוגמה: האם המוכר\מנהל חולק איתכם את הסיכון או רק את הרווח? האם שכרה של חברת הניהול מבוסס על הצלחה? או שמא היא תיהנה משכר ללא תלות בהכנסה מהנכס.

לדברי ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר: "הבנקים ביוון חוזרים לפעילות ומתוך כך שוק הנדל"ן המקומי נמצא היום בתנופת בנייה משמעותית, מגמת הפיתוח בתאוצה והיא מביאה לעלייה יציבה במחירי הדיור ולהגדלת היצע הנכסים, שבקושי מצליח להדביק את הביקוש. מחירי הנכסים באתונה כבר עלו במעט, אך בשלב זה הם עדיין נמוכים יחסית עבור המשקיע הישראלי, שיכול כעת במחיר של דירה ממוצעת בגוש-דן לרכוש 4-3 דירות במרכז העיר באתונה וליהנות מתשואה גבוהה".

חיים איתן השותף המנהל בשניר לניהול השקעות נדלן בחו"ל: "רבים מאיתנו, הישראלים, נשענים על מדדי איכות נכסים הנעוצים בהיכרותנו עם המשק הישראלי ועם תרבות הדיור המקומית שלנו כאן. כשאנחנו בוחנים יעילות של נכס להשקעה בחו"ל חשוב לנתק חלק מהמדדים הללו, כיוון שהם אינם רלוונטיים במדינת היעד. בהנחה שאתם לא עומדים להעתיק את חייכם למדינה זרה ולגור בנכס, הרי למעשה מדובר במוצר פיננסי שתפקידו לעבוד עבורכם בתנאים הטובים ביותר. נדל"ן הוא אפיק השקעה נהדר, יציב וסולידי, כאשר בוחנים אותו בתבונה ומבינים את ייעודו".

השקעה בנדל"ן בחו"ל היא אפיק פיננסי מעולה, שיש בו רף כניסה נוח ועם פוטנציאל עליית ערך מעולה.
נטרלו כל רגש או מדדי תרבות נדל"ניים המוכרים לכם מישראל, כיוון שהנכס שלכם בחו"ל הוא במהותו מוצר פיננסי. יש לבחון את מכלול הרכיבים והעוגנים של העסקה כדי לאפשר לנכס למקסם את הפוטנציאל הפיננסי שלו.

בנוסף, הפנימו כי משוואת סיכוי-סיכון חייבת להתקיים, האחד לא קיים ללא השני. תפקידכם הוא להבין אילו סיכונים קיימים ואילו כלים מוצעים לכם מנגד, כדי לצמצם אותם ולהגדיל את סבירות ההצלחה. ייעוץ\ניהול הוא מנוף למיקסום ההצלחה. בחרו עם מי לבצע את העסקה ובדקו את מודל ניהול הנכס במבחן זהות אינטרסים.

אז מה צריך לדעת כשניגשים לרכוש נכס נדל"ן בחו"ל, אילו יתרונות חשוב לאתר וממה מומלץ להיזהר?

עשרת הדיברות לרכישת נכס מעבר לים:

כל איש נדל"ן יודע לדקלם את המנטרה הזו והיא אכן הראשונה במעלה, אך האם המיקום לבדו מבטיח הצלחה? התשובה היא שהצלחה היא מושג דינמי וכדי להגדיל את ביצועי ההשקעה שלכם אתם צריכים להבין מה סוג הנכס שבו בחרתם להשקיע, ומכאן יש לוודא קיומם של עוגנים נוספים המשרתים נאמנה את הייעוד והפוטנציאל של הנכס שבבעלותכם.

בהתאם לסוג הנכס, יש לבחון נגישות תחבורתית, קיומם של מוסדות חינוך, פעילות מסחר קהילתית, מוקדי תיירות, עונתיות וכיו"ב ובלבד שהעוגנים סביב הנכס שלכם תורמים לביקוש באותו מיקום.

לסוג הנכס שתרכשו יש משמעות אדירה על אופן ניהולו. נכס מסחרי למשל ינוהל באופן שונה לחלוטין מדירת מגורים וזו תנוהל אחרת מנדל"ן משרדי. קצרה היריעה מלפרט את שלל סוגי הנכסים ולכן נתמקד בסוג השכיח והאהוב ביותר על הישראלים, דירות למגורים.

כאן נפגוש שני סגמנטים עיקריים - שכירות לטווח קצר או ארוך. להשכרה לטווח קצר יתרונות רבים והבולט שבהן הוא תשואה פנומנלית בהשוואה לתשואות מהשכרה לטווח ארוך. יש להביא בחשבון שנכס המושכר לטווח קצר דורש ניהול ישיר ומקצועי הכולל לא רק את תחזוקת הנכס אלא את שיווקו באתרי אירוח כגון בוקינג או Airbnb כדי למקסם את החשיפה. היות ששוק תיירות ה-Airbnb מפותח מאד, וודאי בערים תיירותיות, לא תתקשו למצוא חברת ניהול אמינה שתטפל בכל צרכי הנכס שלכם ותאפשר לכם הכנסה פאסיבית מצוינת. דירה להשכרה לטווח ארוך תספק תשואה סולידית יותר אך יציבה לאורך זמן.

מובן שאתם יכולים לרכוש ולנהל כל נכס באופן עצמאי אך המציאות מוכיחה שכדי להפיק את המיטב מהנכס שרכשתם נדרש ידע מקומי אותו תתקשו להשיג לבדכם, ללא שכר לימוד ארוך ולרוב גם כואב בכיס באופן שיחמיץ את כדאיות ההשקעה.

ההמלצה שלנו היא להסתייע בשירותי ניהול ואחזקה מלאים של הנכס על ידי חברה מקומית אמינה. הדבר יסייע לכם לחסוך זמן, התעסקות ניהולית וטכנית שבשלט רחוק כמעט איננה אפשרית וברוב המקרים שירותי הניהול יוכיחו עצמם כמשתלמים. בדקו את הטראק-רקורד של חברת הניהול ובעיקר את מודל השכר של החברה והאם הוא עומד בזהות אינטרסים איתכם כבעלים.

לצד רכיב התשואה השוטפת קיים רכיב עליית השווי ועבור רוב הרוכשים הישראלים הוא החשוב מבין השניים. התמקדו לא רק במחיר הכניסה המזמין, אלא גם בנתוני המאקרו-כלכלה של העיר\ מדינה וצמיחתה בשנים הבאות. ההזדמנות העסקית האופטימאלית עבורכם תהיה זו שמשלבת מחיר, מיקום וכלכלה צומחת לצד היצע שאינו מספק את הביקוש.

בבואכם לשקלל תשואה שנתית קחו בחשבון הוצאות נלוות מעבר למחיר הרכישה של הנכס הספציפי. הוצאות נלוות יכללו לרוב הוצאות הקמה חד פעמיות, עלויות ניהול שוטפות, הוצאות משפטיות, ביטוחים נדרשים ומיסים. טיפ מאיתנו, חשבו את התשואה הצפויה לכם מהנכס בהנחה של 70%-80% תפוסה וזה ישקף לכם תמונה ריאלית במאזן השנתי.

נושא המיסוי הוא קריטי ויכול לקבוע האם ההשקעה היא כדאית. ככלל, השקעות נדל"ן בחו"ל חייבות בתשלום מס הן לישראל והן למדינה שבה נמצא הנכס. עם זאת, ברוב המדינות בהן נהוג להשקיע קיימת אמנת מס שנחתמה עם ישראל שמטרתה מניעת כפל מס. היות שבכל מדינה מדיניות המיסוי היא שונה, נמליץ להתייעץ עם איש מקצוע רלוונטי הבקיא בתחום המיסוי לנדל"ן במדינת היעד.

יתרון גדול שטמון ברף הכניסה הנמוך בחו"ל בהשוואה למחירים בישראל הוא התמיכה בעקרון הפיזור. כשזה נוגע להשקעות, פיזור סיכונים הוא שם המשחק. בסכום השקעה של דירה ממוצעת בישראל תוכלו לרכוש כמה דירות בחו"ל והמלצתנו היא, ככל ויש לכם את ההון הדרוש כמובן, לעשות זאת באמצעות פיזור באזורים שונים ו\או מסוגים שונים.

פיזור השקעה מאפשר מצב שבו אם נכס אחד נפגע זמנית בהכנסותיו עקב תקלת בלאי או קושי באיתור דייר מתאים, שאר הנכסים יפצו על כך ויאזנו את הסיכון הכלכלי.

בטוחות הן בפועל מידת האחיזה המשפטית שלכם בנכס. בבואכם לרכוש דירת מגורים בחו"ל חשוב להבין בדיוק מהו הנתיב שהכסף צפוי לעשות ומהן הערבויות הניתנות לכם מהיזם/החברה. אחיזה מלאה היא כמובן בעלות בטאבו ואם אתם משקיעים באמצעות קרן יש להבין את מבנה החברות בעסקה ומיקומכם ביחס אליהן. וודאו כי בעסקה מעורב עורך דין מומחה בנישה זאת.

אל תשאירו דבר ליד הגורל. הנכס שאותו רכשתם הוא בפועל תוכנית השקעה להון שלכם ולפיכך גדרו את הסיכונים בכל הכלים האפשריים. יש לוודא שהנכס מבוטח בפני נזקי טבע, שריפה, אובדן כללי, אובדן שכירות וכיו"ב.

כאמור יש ביכולתכם לרכוש ולנהל נכס באופן עצמאי, אך הדבר אינו מומלץ. אם אתם לא בקיאים, אל תעשו זאת לבדכם. בישראל קיימות חברות רבות המציעות נכסים בחו"ל, חלקן פועלות כמתווכות בלבד וחלקן מייצגות יזם מקומי. תעשו את שיעורי הבית שלכם ותבינו איזו חברה גורמת לכם להרגיש הכי בנח לגבי ההשקעה בעתיד שלכם.