לאחר חמש שנים של תביעות, איחוד תיקים וגרירת ורגליים: פסק לאחרונה המפקח על המקרקעין, ארז שטיינברג, כי שישה בעלי דירות במלון השרון בהרצליה, שעשו דין לעצמם והחליטו להפסיק לשלם דמי ניהול בשנים האחרונות - יחויבו בתשלום של כ-33 אלף שקל בממוצע לכל בעל דירה, ובסך הכל בהיקף כולל של כרבע מיליון שקל.
בפסק הדין נכתב: "על בעל דירה מוטלת החובה להמשיך ולשלם את הוצאות תחזוקת הרכוש המשותף גם אם לא ניתנים לו שירותים".
מה בדיוק הסיפור?
מלון השרון הוא מלון על חופי הרצליה הממוקם ברחוב רמת ים ופועל בתוך בית משותף, המורכב ממלון ומלון דירות שבעליהן הם מלון השרון (באמצעות חברת האם שלה) ועשרות בעלי דירות פרטיות. מלון השרון משמש גם כחברת הניהול של הבית המשותף כולו ופועל בהתאם לתקנון מוסכם שנרשם במרשם המקרקעין בשנות ה-80 של המאה הקודמת.
בסך הכל, כולל הבית המשותף 145 דירות בתמהיל דירות מגוון של 30,60,90 ו-120 מ"ר, כאשר דמי הניהול מחושבים לפי 450 שקל למ"ר לשנה, סכום שנתי שנע בין 13,500 שקל בשנה לדירות 30 מ"ר ועד 54,000 בשנה לדירות 120 מ"ר.
לטענת חלק מבעלי הדירות הפרטיות, הבית המשותף לא זקוק לשירותים מלונאים כמו שירותי קשר, קבלה, בל-בוי ועוד, כך שמבחינתם כל החיובים בגין השירותים הללו, הם לא אחרת מאשר העמסת הוצאות של המלון על הבית המשותף כדי להגדיל את רווחיו.
בעלי הדירות הפרטיות טענו עוד לניגוד אינטרסים חמור בין המלון בכובעו כמלון, לבין המלון בכובעו כחברת הניהול, אשר לטענתם אמורה לשרת את אינטרס הבית המשותף בכללותו.
מכאן, לטענתם, הנציגות וחברת "מלוני השרון" פועלים בניגוד לאינטרס הבית המשותף. הנציגות טענה מנגד, כי מאז 2016 מסרבי הנתבעים לשלם את חלקם בהוצאות, מה שמהווה לגישתם הפרה של תקנון הבית המשותף.
בעקבות הסכסוך, חלק מבעלי הדירות הפרטיות עשו דין לעצמם והודיעו חד צדדית כי הם מפסיקים לשלם את מלוא תשלום דמי הניהול (בתקופה הרלוונטית לתביעה התשלום עמד על 450 שקל למ"ר לשנה), ואף דרשו שיושבו להם דמי ניהול שלטענתם נגבו ביתר ב-7 השנים האחרונות בהיקף של מאות אלפי שקלים.
המפקח על הרישום מקרקעין קיבל את תביעת נציגות הבית המשותף ומלון השרון במלואה ודחה את כל תביעות בעלי הדירות הפרטיות. בפסק-דין מפורט ומנומק שעושה סדר בחובותיהם וזכויותיהם של בעלי הזכויות בבתים משותפים מורכבים, כמו זה שבו פועל מלון השרון, קבע המפקח כי אין בכוחם של בעלי הדירות הפרטיות לשנות מאופיו הייחודי של הבית המשותף, על כלל השירותים הניתנים בו בהתאם להוראות התקנון, לרבות השירותים המלונאים, שלא באמצעות שינוי התקנון בדרך של אסיפה כללית של בעלי הדירות.
עוד נקבע, כי בעלי דירות פרטיות לא יכולים לעשות דין לעצמם ולקבוע את שיעור דמי הניהול שישולם. כך, נקבע, כי אם למי מבעלי זכויות בבית משותף יש השגות על גובה תשלום דמי הניהול, עליו תחילה לשלם, ולאחר מכן לפנות בעתירה מתאימה למפקח על המקרקעין, בטענה כי יש להפחית את דמי הניהול - וגם זאת אך ורק מטעמים הקבועים בדין.
"מיליוני שקלים למלון"
ההכרעה הברורה במחלוקת שעמדה במרכז בפסק-הדין רלוונטית ללמעלה מ-100 בעלי הדירות הפרטיות במלון השרון, אך היא צפויה להשפיע על כל מתכונת מלונאית שמפעילה בתים משותפים, כגון מלון דניאל הרצליה, מלון אוקיינוס סוויטס, מלון מנדרין, מלון כרמל בנתניה, סיטי טאוור ועוד.
"ההכרעה מעמידה הלכה על מכונה בכל הנוגע למערכת יחסים חוזית מורכבת השוררת בבית משותף מורכב שבו פועל גם מלון", מסביר עו"ד תומר בר נתן, שותף במחלקת הליטיגציה במשרד ארנון, שייצג את מלון השרון ונציגות הבית המשותף.
"את הכללים לניהול תקין של מערכת יחסים זו יש לקבוע בתקנון מוסכם ולרושמו במרשם המקרקעין. עם רישומו של תקנון כזה, תישלל ותידחה כל טענה של בעל דירה שמבקשת לחתור תחת הוראות התקנון ולשנות את צביונו הייחודי של בית משותף מורכב כזה".
עוד, ציין בר נתן, כי "במהלך ההליך כמחצית מבעלי הדירות שנגדם הוגשה התביעה, החליטו לבסוף לשלם את חובם שהסתכם בכחצי מיליון שקל ולכן תביעתם נמחקה בהסכמה. זאת, בנוסף ל-230 אלף השקלים שתשולם לנציגות הבית המשותף עקב הפסיקה האחרונה. בנוסף, קיימת תביעה נוספת בעניין שעוכבה עד למתן פסק-הדין וכעת היא צפויה להתחדש, אלא אם כן הנתבעים ישכילו להפנים את תוצאות פסק הדין הנוכחי וישלמו את חובם".
