מה קורה עם מכרזים שהוציאה רשות מקרקעי ישראל לבניית 576 צמודי קרקע בשכונת הרקפות בבאר שבע?
עיניים רבות היו נשואות לעבר המכרז שהוציאה רשות מקרקעי ישראל בחודשים אפריל ויולי השנה, לבניית 576 צמודי קרקע בבנייה עצמית בשכונת הרקפות שבצפון העיר, מחציתם לבני המקום ומחציתם בשוק החופשי.
בזמן שברחבי הארץ חלה בשנים האחרונות ירידה בהתחלות בנייה של צמודי קרקע, והיצע נכסים אלו הולך ומידלדל, היה זה אך טבעי, ודי צפוי יש לומר, שתוצאות המכרזים יפתיעו ויהיו גבוהים ממחירי השוק. ואכן כך.
תוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל, הראשונים יש לציין, מלמדים כי 288 מגרשים ששווקו לשוק החופשי בשטחים של 352-870 מ"ר, נסגרו לפי מחיר של 0.658-1.627 מיליון שקל, בהתאמה. המחירים לא כוללים מע"מ ופיתוח. המכרז השני הכולל 288 מגרשים שיועדו לבני המקום, שווקו מגרשים בשטחים של 356-902 מ"ר המיועדים לבניית צמוד קרקע אחד ונסגרו בין 0.511-1.2 מיליון שקל, בהתאמה.
בהתחשב בכך שאלו המחירים שנסגרו, צריך לקחת בחשבון כי תוספת עלויות פיתוח ומע"מ עשויה להכפיל את מחירי המגרשים. בשוק החופשי, למשל, עלויות הפיתוח והמע"מ עשויות להקפיץ את המחיר בין 1.4 מיליון שקל למגרשים הקטנים ועד כ-3 מיליון שקל למגרשים הגדולים, בשטח של כ-850 מ"ר.
אין ספק שמדובר במחירים גבוהים העולים על כל דמיון. עם קשר לזה או שלא, זמן קצר לאחר שיגור ההודעה יצאה הודעה נוספת מרמ"י בה נמסר כי: "ההודעה על תוצאות מכרזי באר שבע בשכונת הרקפות נשלחה בטעות". כרגע, מודיעים ברמ"י כי המחירים הסופיים של המגרשים יקבעו על-ידי ועדת המכרזים בהמשך.
בשיחה שקיימנו עם שמאי המקרקעין, אהוד זילחה, ממשרד 'דני כודדי' בבאר שבע, עוד קודם להודעת התיקון שיצאה מרמ"י, הוא הסביר כי לגישתו מדובר בטעות וכי "לא מעט זוכים עשויים לבקש לבטל את הזכייה". לדבריו, "הרושם שקיבלנו במשרד הוא שמגישים רבים טעו וחשבו שההצעה כוללת פיתוח. המחירים גבוהים מאד, בהתחשב בכך שקרקע בשטח של כחצי דונם לבנייה מיידית בשכונת הכלניות הסמוכה, נמכרת בכ-1.8 מיליון שקל, כולל הכל. הערכה שמאית שלנו היא שמגרשים דומים היו צריכים להיסגר בכ-1.6 מיליון שקל לכל היותר, כולל פיתוח ומע"מ, בין היתר בהתחשב בכך שהבנייה בשכונה צפויה לצאת לפועל רק בעוד כשנתיים מהיום".
גם שמאי המקרקעין הבאר שבעי, אוהד ורטש, מצייר תמונה דומה: "המחירים הללו לא מתאימים לבאר שבע בכלל. אם אנשים רוכשים כעת מגרש בכ-3 מיליון שקל, הצפי הוא שמחיר וילה יעלה לכ-6 מיליון שקל. אלו רמות מחיר המאפיינים את הישובים היוקרתיים ביותר בנגב. נוצר כאן עיוות, קשה לראות כיצד העיר תצליח להדביק פער כזה רציני. היום וילות הכי יקרות בעיר, בשכונות יוקרה כמו נאות לון ורמות, נמכרות בכ-4 מיליון שקל. בהשוואה ליישובי הלווין, כמו עומר למשל, שם רוכשים מגרשים בשטח של כדונם ב-3.5-3.7 מיליון שקל. בחודשים נמכרה בעומר וילה ברמת גימור גבוהה מאד, בהיקף של כ-400 מ"ר בנוי על מגרש פינתי בשטח של כ-850 מ"ר ב-5.8 מיליון שקל. הבית מתאפיין ברוב פאר והדר וכולל בריכות וג'קוזי. כבר אז היה לנו זעזוע לעקל את העסקה הזו. הערכה שלי היא שמה שקרה במכרזים שיצאו לאחרונה בעומר מתרחש גם כאן. אז יצא מכרז לבניית צמודי קרקע. מתוך חמישה זוכים בחמישה מגרשים, 3 ביטלו. זה קורה, ולכן ההצעות הגבוהות שמוצגות, לא בהכרח ניתן להתייחס אליהן ברצינות".
עדיפות לתושבי העיר
שכונת הרקפות עתידה לכלול כ-4,000 יחידות דיור, מהן 2,600 בתים צמודי קרקע, 750 בתים בבנייה מדורגת ו-800 דירות בבנייה רוויה בדופן השכונה, על שדרות רגר. שכונת רקפות החדשה מוקמת בהתאם להסכם הגג המתחדש בין ממשלת ישראל לעיריית באר שבע, כאשר ההסכם כולל שיווק של 20 אלף יחידות דיור. מחציתן כבר שווקו.
כחלק מהסכם הגג, תחל העבודה להקמת התשתיות בשכונה מוסדות ציבור וחינוך, פארקים ושאר שירותים. פיתוח השכונה כולל עוד שימור שטחי הטבע באזור, מה שיקנה לשכונה אופי כפרי ונטיעת עצים מותאמי אקלים, נותני צל ומהירי צמיחה. בדופן הדרומי של השכונה, סמוך לאצטדיון העירוני, יוקם מתחם נופשי ובילוי — קאנטרי קלאב עם בריכות שחייה, מרכז קהילתי ומרחבים קהילתיים.
השכונה צפויה להיות מבוקשת ואטרקטיבית לאוכלוסיות חדשות שיגיעו מחוץ לעיר, אולם עיריית באר שבע פעלה מול רשות מקרקעי ישראל כדי להבטיח כי המגרשים המשווקים ייתנו מענה בראש ובראשונה לתושבי העיר, ומחצית מהזוכים במגרשים יהיו בני המקום, תושבי העיר באר שבע. כך, הבטיחה העירייה כי המכרזים יכללו תנאים משפטיים שיבטיחו שרוכשי הקרקעות יבנו את ביתם ויגורו בשכונה.