לא מדברים עליו, אבל המקצוע הזה שומר על יוקרת ענף הנדל"ן

ענף הנדל"ן נמצא בכותרות בימים אלו באופן תדיר ובצדק. התנודות הכלכליות העולמיות והמקומיות משפיעות באופן ישיר על מצב השוק ומעסיקות לא רק את שמאי המקרקעין ביתר שאת, אלא כמעט את כלל אזרחי המדינה. שכן השוק עולה, נוצר מחסור בדירות, הרוכשים שואלים האם לקנות, המוכרים שואלים האם למכור ואליהן מתלוות שאלות רבות ונוספות. ובמדינה שבה ענף הנדל"ן מהווה נתח שוק משמעותי מהפעילות הפיננסית ונמצא בצמיחה מתמדת, לא פלא שהשמאי הפך לשחקן מרכזי בתחום.

במהלך השנים האחרונות, התבסס תפקידו של השמאי כחלק משמעותי בעולם הנדל"ן כמי שמסייע לעו"ד בביצוע העסקה, ולגופים רבים העוסקים בתחום שהרי ביכולתו להדגיש ולבאר נושאים רבים ומגוונים. שכן בקיאותו הרבה בשלל תחומים, עשויה להשפיע באופן ניכר על היתכנות כלכלית לעסקה או באופן כללי לגבי החלטות הנוגעות לנכסי מקרקעין.

במיוחד בימים אלו, כשכל עסקה מורכבת ולעיתים מלווה בחוסר ביטחון של המוכר והקונה, חשיבותו של השמאי גדלה משמעותית עקב היותו גורם אובייקטיבי בעסקה. השמאי, מבסס את הערכתו על בסיס עסקאות שבוצעו באזור ויודע לנתח אותן נכון. למעשה, הוא היחיד שיודע לשלב בין שלל המרכיבים בעסקת נדל"ן כגון מצבה התכנוני והמשפטי ובסוף לבסס מסקנה הכוללת שווי לדירה. כלל העובדות הללו מעלות את קרנו של השמאי ואת יוקרתו של הענף כולו.

פירוש המילה שומה בעברית הינו "הערכה" או "אומדן לערכו של דבר". תפקידו של שמאי המקרקעין בעולם הנדל"ן הוא לתת את שוויו של נכס מקרקעין תוך התחשבות בכלל ההיבטים והסוגיות הרלוונטיות לו מבחינה משפטית, תכנונית, מאפייני הסביבה וכדומה. שומת מקרקעין מהווה למעשה חוות דעת מומחה בתחום הנדל"ן אשר מפרטת על הנכס הנישום מכל בחינה.

ע"פ חוק, שמאי מקרקעין הוא המוסמך הבלעדי לקבוע את שוויו של נכס נדל"ן, והחוק אף מאפשר עד שנת מאסר למי שהתחזה לשמאי מקרקעין. מעבר להערכת שוויו של נכס מקרקעין, בודק השמאי את הנכס "מכל כיוון" ומתריע במידה ויש בעיה כלשהי שיכולה ולפגוע בערכו ו/או מימושו של הנכס, או לחלופין אם קיים פוטנציאל השבחה לנכס הנישום.

קיימים גופים רבים אשר משתמשים בשרותיו של שמאי המקרקעין, החל מגופים גדולים (משרדים ממשלתיים וחברות פיננסיות) וכלה באנשים פרטיים. שמאי מקרקעין משתלב בכל שלביו ותחומיו של עולם הנדל"ן הכולל בתוכו תכנון, יזמות, הערכות שווי בשוק החופשי, היטלי השבחה, סוגיות מיסוי מקרקעין, התחדשות עירונית, הפקעות, כדאיות כלכלית, ועוד. בנוסף, עבודתו של השמאי משלבת עבודה משרדית ועבודת שטח שכן השמאי צריך לבקר בנכסים אותם הוא מעריך.

התנאים לקבלת רישיון לשמאות מקרקעין עוברים דרך הכשרה הכוללת תואר ראשון (לרוב הנדסאים וכלכלנים אשר רוצים להתמקצע בתחום), לימודי תעודה הכוללים 11 מבחנים ושלושה מבחנים סופיים (בנוסף) של מועצת שמאי המקרקעין. בנוסף, יש לעבור שנת התמחות וכמובן להיות ללא עבר פלילי. רק לאחר השלמת כל השלבים הנ"ל מקבלים את הרישיון הנכסף.

בדומה לעורכי הדין, גם השמאים לרוב מתמקצעים בתחום מסוים בו מתרכזת עיקר הפעילות שלהם. פעילות השמאי חולשת על תחומים רבים בענף הנדל"ן ותפקידו של השמאי יכול להוות איש מקצוע אובייקטיבי (שומה לצרכי פירוק שיתוף / גירושין) ומנגד גם לייצג לקוחות פרטיים בהשגה על חיובים שקיבלו מול ועדות מקומיות ורמ"י.

לא ניתן להתבלבל בין תפקידו של שמאי המקרקעין לבין זה של סוכן הנדל"ן או המתווך כפי שהוא נקרא בפי רבים. שכן אין קשר בין השניים ומתווך, תפקידו הבלעדי הוא כשמו. על פי החוק, הינו "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין". שמאי מקרקעין לעומת זאת, הינו המוסמך הבלעדי להעריך נכסי מקרקעין (מעבר לטיפולו בנושאים רבים נוספים בתחום הנדל"ן).

גם הליך ההכשרה שונה לחלוטין. מתווך עובר בחינה בודדת לצורכי קבלת רישיון תיווך, בעוד שמאי מקרקעין כפי שמצוין בפסקה הקודמת, עובר מסלול הכשרה מקיף לצורכי הכשרתו. לכן באופן טבעי מקצוע השמאות נחשב למקצוע יוקרתי בתחום הנדל"ן.

הכותב הוא בעלים של סער פלד שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין וסגן יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל