עזבו תמ"א ופינוי בינוי: איך משפצים בניין משותף?

לשיפוץ בנייני מגורים יתרונות רבים, החל מנראות הבניין וכלה בשיפור ניכר באיכות חייהם של דיירי הבניין. מובן ששיפוץ אף יכול להקפיץ משמעותית את ערך הנכסים בבניין. כדי לצאת לדרך ברגל ימין, ריכזנו את הנקודות העיקריות שעולות ע"י בעלי דירות לקראת השיפוץ המיועד.

לפני הכול, כדי לבצע שיפוץ בבניין, לא צריך להגיע למצב של קבלת צו מבנה מסוכן, להיכנס להליכים משפטיים ולהסתכן בסיכונים בטיחותיים. ניתן ורצוי לבחון באמצעות בעלי מקצוע כל מס' שנים את הצורך בביצוע שיפוץ.

בניין משותף מתנהל באמצעות האסיפה הכללית והנציגות, כאשר האסיפה הכללית היא הגורם המוסמך לקבל את ההחלטות והנציגות היא הגוף המוסמך להוציא לפועל את ההחלטות.

על כן, יש להתחיל את תהליך השיפוץ קודם באסיפה כללית של בעלי הדירות בבניין ולקבל החלטה ברוב רגיל בדבר יציאה לשיפוץ. במסגרת האסיפה רצוי לבחור נציגות ספציפית לצורך השיפוץ או להסמיך את הנציגות הקיימת. כמו כן, רצוי שכבר באותה אסיפה יסמיכו בעלי הדירות את חברי הנציגות לנהל משא ומתן עם קבלים, וכן על חתימת הסכם שיפוץ.

נציין כי מצופה מהנציגות לחתום עם קבלן אשר העביר את ההצעה הטובה ביותר. הצעה זו אינה בהכרח הכי זולה, אלא ההצעה המתאימה ביותר עבור צורכי הבניין. בתוך כך, וכדי להגיע להצעה הטובה ביותר, יש לקבל מספר הצעות מחיר, לנהל משא ומתן ולעיתים אף לבקש המלצות ולבדוק עבודות קודמות של הקבלנים השונים.

סעיף 58 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מאפשר לחייב בעלים של דירה לפי חלקו היחסי בהוצאות שעניינם "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף. בפסיקה ענפה של המפקח/ת על המקרקעין (שהינה הגוף המוסמך לדון בנושאים אלו) פורשה "החזקה תקינה" באופן מקל ולפי תנאי הזמן והמקום, קרי, רכיבי השיפוץ אמורים ככלל להביא את הבניין למצב תקין ובהתאם לסטנדרט של הבניין עצמו.

כאשר עורכים את חלוקת העלויות בין בעלי הדירות עבור השיפוץ חשוב תחילה לבדוק האם לבית המשותף קיים תקנון מצוי או תקנון מוסכם - שיתכן ומשנה את שיטת החלוקה בין בעלי הדירות.

במרבית המקרים, בבניין קיים תקנון מצוי הקובע כי עלויות השיפוץ ברכוש המשותף יחולקו בין כלל הדירות שבו לפי גודל שטח הדירה (ללא הצמדות) ביחס לשטח כלל הדירות בבניין (ללא הצמדות).

כתב הכמויות שנערך טרם השיפוץ, יסכם את מחיר העבודות הכולל ובהתאם לכך יהיה ניתן לחשב את הסכום היחסי לכל דירה ודירה. בדומה לשיפוצים רבים, ובפרט בשיפוצים גדולים יתכן שהסכום בכתב הכמויות אינו הסכום הסופי, שכן מדובר בשיפוץ הכולל רכיבים רבים, אשר יכולים להשתנות תוך כדי העבודה. בסיום השיפוץ יימסר חשבון הסופי.

מניסיוננו הדרך הפשוטה ביותר להפחית מתנגדים, היא לשקף את תהליך השיפוץ, לערב את מי שמעוניין בכך ולעדכן בזמן אמת. ברגע שיש נגישות למידע, הדיירים מרגישים מעורבים בתהליך ויש להם פחות התנגדות לו.

בכדי להפיק את המירב מהשיפוץ מומלץ להיעזר בבעלי מקצוע בעלי ניסיון שיעניקו לנציגות ליווי מקצועי לאורך התהליך.

האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי ומומלץ להיוועץ בעו"ד המומחה בתחום.

עו"ד טל ויצמן - ויצמן, מנחם ושות', בשיתוף חברת "עזרה ובצרון"