האם ההדרה של המגזר הערבי משוק המשכנתאות תתפוצץ לנו בפנים?

שנת 2021 הסתכמה בשיא של נטילת משכנתאות: רוכשי הדירות קיבלו מהבנקים 116 מיליארד שקל, סכום שהזניק את הביקוש ואת מחיריהן לשיאים חסרי תקדים. אלא שכאשר צוללים לתוך הנתונים משתקפת תמונת מצב בעייתית מאוד שנסתרת מן העין: למרות שתיק המשכנתאות גדל בבנקים בעשרות אחוזים, לא כולם השתתפו בחגיגה. ממחקר שפרסם בנק ישראל עולה כי המגזר הערבי מהווה רק 2% מנוטלי המשכנתאות, שיעור זניח לעומת חלקם באוכלוסייה העומד על 21.4%. ביישובים מעורבים הנתון אמנם טוב יותר ועומד על 4% מנוטלי המשכנתאות, אך גם כאן מדובר בנתון נמוך משמעותית לעומת חלקם ביישובים אלה, העומד על 24%.

נתון נוסף שצריך להטריד את כולנו הוא כי גם הריבית שמשלמים נוטלי המשכנתאות מהמגזר הערבי גבוהה בהשוואה לריבית בשוק. ביישובים מעורבים מדובר בפער של 0.1% בריבית. בבנק ישראל מציינים כי אמנם הפער נמוך, אך הוא נמצא מובהק מבחינה סטטיסטית. ביישובי המגזר הערבי הפער מתרחב ומגיע ל-0.3% לעומת המגזר היהודי.

על רקע הנתונים והבעייתיות שנגזרת מהם, תפסנו לשיחה את עו"ד פארס כבהה, מומחה בנדל"ן ומבכירי עורכי הדין במגזר הערבי.

מה אכפת לי כתושב רמת גן מהנעשה במגזר? מדוע יש ליהודים אינטרס להסדיר את הבעיה?

"זו מציאות בלתי סבירה. אין מדובר רק על אינטרס של המגזר הערבי אלא על אינטרס ישראלי בעל היבטים אסטרטגיים. מדוע? למדינת ישראל יש אינטרס ברור ומיידי לאפשר לצעירים מהמגזר הערבי לרכוש דירות משלהם, שכן הדבר יחזק את השלטון המקומי. למעשה, מאז קום המדינה, הופקעו מאות רבות של דונמים מהרשויות הערביות לטובת הקמת כבישים ואזורי תעסוקה בערים היהודיות, ובעוד שאלה שגשגו, הרשויות הערביות נותרו תקועות במקום. ברגע שיבנו שכונות חדשות ואזורי תעסוקה חדשים בערים הערביות, נראה עוד ועוד משפחות עוברות לגור בבנייני דירות ומשלמות ארנונה, ובד בבד יאכלסו מבני תעסוקה, מה שיגדיל את ההכנסות של הרשויות במגזר הערבי. כאשר לרשויות הערביות יהיו מקורות הכנסה, יהיה בידיהן תקציב שיאפשר מתן שירותים לתושבים, שיפור איכות החיים והורדת שיעורי הפשיעה".

מדוע ערביי ישראל לא מסתייעים בבנקים לצורך נטילת משכנתאות. האם מדובר בצעד מכוון שמדיר אותם ממערכת הבנקאות הישראלית?

"לדעתי לא מדובר פה בגזענות, אלא בשילוב של גורמים ומציאות מורכבת שנובעת ממאפייני תרבות במגזר. ראשית, ישנם קשיים ברישום הנכס והעמדתו כבטוחה לצורך לקיחת משכנתא ביישובים הערביים. חלק ניכר מהנכסים ביישובים הערביים בנויים על קרקעות מושע (בעלות משותפת על מקרקעין) ללא חלוקה מסודרת לחלקות או בבעלות משפחתית. בעיה זו מקשה על הלווים להעמיד את הנכס הספציפי כבטוחה לצורך קבלת אשראי לדיור. בנוסף, קיימים קשיים במימוש הנכס במקרה של חדלות פירעון הלווה - מאפייניו הייחודיים של שוק הדיור במגזר הערבי מגבילים את יכולת המימוש של הנכס בידי הבנק במקרה של חדלות פירעון, ובכך מגדילים באופן טבעי את הסיכון בהלוואה. כמו כן, גם המבנה התחרותי של תחום האשראי לדיור במגזר הערבי, משפיע לרעה: הקשיים במשכון ובמימוש הנכסים הביאו לכך שחלק מהבנקים הדירו רגליהם משוק האשראי לדיור ביישובים ערביים, ולכן התחרות בשוק זה מצומצמת. בעקבות זאת, חלק מלקוחות המגזר הערבי נאלצים ליטול הלוואות צרכניות כחלופה למשכנתאות".

כיצד מוסבר הפער בגובה הריבית שמשלמים נוטלי משכנתאות יהודים אל מול ערבים ישראליים?

"הפער בריביות משקף ככל הנראה את הסיכון הנובע מהקושי במימוש הנכס על ידי הבנק ביישובים ערביים במקרה של כשל. מניתוח שנערך על ידי בנק ישראל עולה, כי ייתכן שהפער משקף אף פערים ביציבות התעסוקתית של הלווה ומשתנים נוספים שאינם קיימים במאגר הנתונים".

הפתרון שהבנקים נקטו בו לצורך צמצום העיוות בהיקפי נטילת המשכנתאות הוא מתן הלוואה רגילה לצורך רכישת הנכס, ללא משכונו. אלא שבבנק ישראל מודים שפתרון זה רחוק מלהיות אידיאלי. "הלוואות אלה מתאפיינות בהיקפים מצומצמים יחסית עבור משק בית בודד והריבית עליהן גבוהה יותר מהריבית על משכנתאות, שכן מדובר בהלוואה ללא בטוחה", כותבים שם.

חוץ מדיבורים, אתה רואה את הממשלה הנוכחית גם פועלת למציאת פתרון?

"לאחרונה אנו רואים ניצנים של שינוי גישה: לפני כחודש התבשרנו כי לראשונה, הליכי הרישום בטאבו ימוזגו בהליכי התכנון ביישובים ערביים. המהלך הזה יבוצע במסגרת פיילוט שמוביל צוות משותף לכמה משרדי ממשלה, בראשות המשנה ליועמ"ש כרמית יוליס, בשלוש תוכניות בנייה שמקודמות כיום בוותמ"ל: בכפר עארה, החולש על 1,500 דונם, ש־89% מהם בבעלות פרטיות, עם פוטנציאל לבניית 3,600 דירות; היישוב באקה־ג'ת, החולש על 1,600 דונם, ש־90% ממנו בבעלות פרטית, עם פוטנציאל לבניית 3,500 דירות; ויישוב נוסף שלגביו טרם הוחלט.

"המטרה המרכזית של המהלך היא לעודד התפתחות של שוק נדל"ן ביישובים הערביים, ולממש תוכניות בנייה, שכיום מתעכבות בגלל מחלוקות קנייניות שנובעות כאמור גם מאי רישום זכויות בטאבו. הצלחת הרפורמה תשפיע גם על היכולת של בעלי קרקעות ובתים ביישובים ערביים לקבל משכנתא. מאחר שבעבר ערבים המעיטו לרשום בטאבו זכויות בקרקע שרכשו או קיבלו בירושה, הבעיה נמשכת ואף מחריפה, בשל ריבוי יורשים שהופכים לבעלי זכויות בנכסים. קשה כיום לתקן את העבר ולערוך תוכנית בנייה המותאמת להרכב הבעלים במתחם. כתוצאה מכך, תוכניות הבנייה מתעכבות שנים רבות".

מה עוד ניתן לעשות בנוסף ליוזמת המדינה כדי לשחרר חסמים למימוש קרקעות זמינות לבניה?

"בדומה ליוזמת המדינה כאמור לעיל, הייתי מקים חברה ממשלתית שתהווה גורם משכן ייחודי למגזר הערבי שתנהל רישום שתואם את החזקה בפועל באופן זמני עד לרישום סופי בטאבו. מערכות החברה יתממשקו עם הטאבו ועם רשות המסים, תיעשה עבודת שטח לניתוח בעלויות וחזקה בפועל בשיתוף עם הציבור כדי למצוא פתרונות יצירתיים. החברה אף תיזום הליכי פירוק שיתוף בשילוב אנשי מקצוע כגון שמאים, מודדים ועו"ד. שחרור החסם הקנייני יאפשר מימוש קרקעות רבות שיהפכו להיות זמינות לבניה, ויאפשרו רכישה של דירות ביישובים הערביים".

ולסיום?

"אנו רואים התחלה של הבנה במגזר, שהדרך שבה כל משפחה חיה במרחב הפרטי שלה, ללא סחר בדירות, היא אחד הגורמים לתקיעותן של הרשויות הערביות ולחוסר היכולת לפתור את מצוקת הדיור, אלא כדי שנוכל לראות שינוי תרבותי במגזר הערבי, המדינה חייבת להתגייס ולסייע באמצעות יצירת מנגנונים שיאפשרו שחרור חסמים קנייניים למימוש קרקעות זמינות לבניה וייזום תכניות הרחבה של הישובים, יצירת מקורות הכנסה נוספים לרשויות דבר שיקל על תנאי המגורים, על המצב הכלכלי ביישובים וכן יפחית רמת הפשיעה. כל אלה הם אינטרס מובהק של המדינה, ובאחריותה".