בחודש שעבר פרסמה הרשות לניירות ערך דו"ח ביקורת בנושא הצעת ניירות ערך. הדו"ח שפורסם מכיל קביעות שעלולות להיות דרמטיות עבור משקיעי הנדל"ן הישראלים ולסוגי העסקאות הקיימות היום בשוק הנדל"ן המשתכלל. בדו"ח נקבע שאם עד היום עסקאות רכישת נדל"ן בהן בעלות הרוכש נרשמה בטאבו לא היו חלק מדיני ניירות ערך, כעת גם רכישה כזו עלולה למצוא עצמה כפופה תחת חוק ניירות ערך.
לפי הרשות לניירות ערך, שירותים מסויימים אשר נלווים לרכישה, ונועדו לאפשר לרוכשים/משקיעים ודאות ופאסיביות כמעט מוחלטת, יש בהם לעיתים בכדי להפוך את העסקה להשקעה בנייר ערך, ועל כן על החברה היזמית מוטלת חובת פרסום תשקיף בישראל, בהתאם לחוק ניירות ערך, אם היא מעוניינת להציע את ההשקעה לציבור הישראלי. הניתוח של הרשות לניירות ערך עלול להשפיע לא רק על משקיעי הנדל"ן הישראלים, אלא על הכלכלה הישראלית כולה.
בשנים האחרונות קיימת עלייה משמעותית בעסקאות הנדל"ן השונות המבוצעות בארץ ובחו"ל. כשהריבית אפסית, שוק ההון תנודתי ולא יציב, יותר ויותר משקיעים בוחרים להשקיע בנדל"ן ובהשקעות אלטרנטיביות, במטרה להניב תשואה לכספם.
כשאנו עדים לעלייה קבועה ביוקר המחייה, הפנסיות שלנו מתכווצות ותוחלת החיים עולה, ניתוב הכספים שלנו להשקעות כאלה ואחרות הוא לא מותרות, אלא צורך הישרדותי לכל דבר. כשמחירי הנדל"ן מאמירים בארץ, השקעות הנדל"ן בחו"ל הפכו לאטרקטיביות למשקיע הישראלי, המעוניין לבצע השקעות בסכומים קטנים יותר ונגישים יותר.
עבור המשקיעים קיים קושי מהותי לנהל נכסי נדל"ן מעבר לים. שכן, השקעות אלו מחייבות אותם להיות עם היד על הדופק, להבין בשוק המקומי, לפקח על התקדמות הפרויקט שנבנה, לעבוד מול הרשויות, חברות הניהול וגורמי המקצוע השונים, להכיר את הרגולציה, החקיקה והשפה המקומית, לפרסם את הנכס, למצוא לו שוכרים, לתחזקו ולנהלו, וכל זה כאשר לרובם יש פרנסה ומשפחה בארץ. לכן הם מעוניינים בהשקעה פאסיבית ככל שניתן. לצורך כך חברות היזמות השונות הגו מנגנון השקעות שירותי משוכלל, שנבנה על מנת לאפשר למשקיעים מכל קצוות העולם, להשקיע בנדל"ן, מבלי להצטרך להגיע השכם וערב פיזית אל הנכס, לצורך ניהולו, תחזוקתו או השכרתו.
אף גורם בענף, כולל החברות היזמיות, לא תיאר לעצמו, בעת בנייתו, שביום מן הימים אותו מנגנון יביא לכך שהרשות לניירות ערך תראה בעסקאות נדל"ן אלו עסקאות בניירות ערך, כהגדרתם בחוק ניירות ערך, תשכ"ח-1968, ותחיל עליהן את דיני ניירות הערך.
משמעויות רוחביות עם השלכות עצומות
מבחינת היזם והרוכשים מדובר בעסקת מכר רגילה, שהדבר היחיד ששונה בה הוא שהחברה היזמית הייתה מעוניינת להקל על הרוכשים, להעניק להם ביטחון, ולהפוך את ההשקעות לאטרקטיביות ופשוטות יותר לניהול מכל מקום בעולם, ולצורך כך המציאה את אותו מנגנון כדי למשוך את המשקיע הזר לפרויקטים שהיא משווקת.
הדו"ח של הרשות לניירות ערך, כנראה לא לקח בחשבון את ההשלכות שעלולות להיות לדו"ח זה על השוק וההשקעות המשוכללות הקיימות בו לטובת ציבור המשקיעים. הקו שהנחה את הרשות לניירות ערך היה מעט נקודתי ולא רחב מספיק, וכנראה לא הבין עד הסוף את משמעויותיה הרוחביות על היזמים הזרים ושאר הגורמים בתחום, שמתווכים בין המשקיע הישראלי והיזם/קבלן הזר.
החברות היזמיות השונות, שמגייסות משקיעים מכל העולם עבור הפרויקטים השונים שהן מנהלות, לא יטרחו עבור שוק קטן כמו השוק הישראלי, לפרסם תשקיף בארץ. עם כל הפרוצדורה, העלויות והמשאבים הכרוכים בכך. שכן, מדובר לרוב בחברות קבלניות ו/או יזמיות מתחום הנדל"ן המסורתי, שלמען האמת השוק הישראלי לא חשוב ומעניין עבורם מספיק, בשביל שיפעלו בצורה שונה וספציפית עבור המשקיעים הישראלים.
תוצאותיו של הדו"ח עלולות לגרום לכך שפחות ישראלים ישקיעו בנדל"ן בחו"ל, מאחר ואין להם את הזמן, המשאבים והידע לעשות זאת בעצמם, לולא אותן חברות יזמיות שמטפלות בכל אותם חסמים וקשיים עבורם ובכך מנגישות להם את ההשקעה ובסכומים אטרקטיביים יותר מבשוק הישראלי. גם אלו שיבחרו בכל זאת להשקיע לבדם בהשקעות נדל"ן בחו"ל, ייחשפו מחדש לבעיות, שמנגנון ההשקעה של החברות היזמיות נועד לפתור. המשקיעים יצטרכו לאתר בעצמם את נכסי הנדל"ן ולהתמודד עם שלל בעיות של רגולציה, שפה ועבודה מול גורמים מקצוע כאלה ואחרים. ביניהם חברות ניהול הנכסים, להן יש לפעמים אינטרסים מנוגדים לשלהם. שלעיתים, יעדיפו להחליף שוכרים בתדירות גבוהה בשל אינטרסים כלכליים כאלה או אחרים, בניגוד לאינטרס המשקיע.
מנגנון ההשקעה הפאסיבי של חברות היזמות, מעניק יציבות וודאות למשקיעים שערכן לא יסולא בפז, והוא נבנה אך ורק כדי לשכלל ולשדרג את עולם הנדל"ן. הדו"ח של הרשות לניירות ערך עלול להביא לכך שעולם השקעות הנדל"ן יהיה עתה פחות משוכלל עבור המשקיע הישראלי ופחות נגיש ואפקטיבי.
החשש להונאות קיים בכל מקום ובכל תחום. השכם וערב אנחנו רואים היום במהדורות החדשות ובאתרים השונים מעשי הונאה כאלה ואחרים. הניסיון של הרגולטור להקטין אותם באמצעות החוק והפיקוח הוא מבורך, אך החשש שבגלל חוסר הכדאיות של היזמים הזרים לפעול בהתאם לדו"ח, סוג השקעה זה יהיה פחות נפוץ בנוף הישראלי, והמשקיעים שישקיעו בתחום יצטרכו כעת "להתעסק" יותר עם השקעתם ועם הקשיים הקשורים בה, יהיו חשופים, לא פחות, להונאות ונוכלויות שהרגולטור מנסה למנוע ולהקטין, ויאבדו את היתרון שהמנגנונים הללו מספקים להם.
אני סבור, שחייב להתקיים שיתוף פעולה בין הרגולטור לבין מובילי השוק בתחום הזה, ולהגיע להבנות כיצד אפשר לבנות מדיניות, שמצד אחד תאפשר לפתח מנגנונים משוכללים שיעודדו השקעות מהסוג הזה ויאפשרו למשקיע הישראלי להנות משוק משוכלל שנבנה, ומצד שני תספק הגנה על המשקיעים מפני החשש להונאות וסיכון כספם.
הכותב הוא שותף מנהל במשרד עורכי הדין GBK, פירמת עורכי דין המומחית בליטיגציה מסחרית, ליווי יזמי נדל"ן בישראל ובחו"ל