אי אפשר לבנות על זה: בין תמ"א לתוכנית שקד

מתווה שקד מטלטל את ענף הנדל"ן ומשפיע מאוד על יזמים, עיריות ודיירים. סיום התוכנית הנוכחית של תמ"א 38 באוקטובר הקרוב, אחרי כמה דחיות לסיומה ולאור היעדר חלופות אחרות, מעמיד את "תוכנית שקד" בפני הכרעה - האם מסיימים את תהליך החקיקה עד לסיום מועד מושב החורף של הכנסת בעוד כעשרה ימים, או לחלופין פועלים להארכה נוספת בתוכנית תמ"א 38?

אי הוודאות הזו מכניסה, כאמור, לטלטלה את ענף הנדל"ן שגם כך סובל מקשיים ידועים כמו מחירי הנדל"ן שלא מפסיקים לעלות והיעדר התחלות בנייה בצורה מספקת, דבר שפועל כאמור כמעגל קסמים "בתדלוק" העליות במחירי הדירות כבר למעלה מ-15 שנה ללא הפסקה ( כמובן לצד גורמים אחרים כגון עליית חומרי הגלם בעולם שמשמשים את ענף הבנייה, מיעוט בכוח אדם ועובדים, קשיים בירוקרטים ועוד).

חשוב להבין מדוע תוכנית תמ"א 38 לא התקדמה כפי שציפו קברניטיה, שצפו את החשש מרעידות אדמה בישראל וקריסה של בניינים. הם פעלו לטובת תוכנית לחיזוק מבנים אלו כבר לפני כ-16 שנה, אולם בפועל כמות הבניינים שחוזקו עומדת על כ-3,600 בלבד, אשר רובם ממוקמים באזור המרכז עם כ-120 אלך דירות בלבד, מול צורך של חיזוק של לפחות מיליון דירות.

מדובר בכל הדירות שנבנו לפני ה-1.1.1980, כיוון שהחל ממועד זה חויבו חברות הבנייה לבנות מבנים על פי תקן מחייב של רעידות אדמה. הסיבה המרכזית כיום היא היעדר היטלי השבחה בתוכנית תמ"א 38, מה שהביא את העיריות לאשר תוכניות בהיקף קטן יחסית אל מול הצורך העצום בחיזוק בהיעדר אינטרס כלכלי לעיר, כאמור.

חשוב להבין כי ארנונה בישראל למגורים נכון להיום היא "הפסדית" לעיר מול סל השירותים שהיא חייבת לתת לתושבים, כגון: גני ילדים, בתי ספר, מוסדות ציבור, שטחים ירוקים ושטחי ציבור, כאשר על העיר גם להוסיף תשתיות מוגדלות של מים, חשמל ביוב וכו', עם הוספה של יחידות דיור חדשות בתמ"א 38 כדי שהיזם שמחזק את הבניין יוכל להרוויח את כספו ממכירת הדירות החדשות. זאת, כאשר העיר בעצם אינה מקבלת דבר מבחינה כלכלית בצורה של היטלי השבחה, מימון של תשתיות עירוניות וכו'.

על כן, העיריות לא מיהרו להנפיק היתרי בנייה לתוכניות אלו והעדיפו לקיים תוכניות מתאר עירוניות בדגש על פינוי בינוי, בה העיר מקבלת היטלי השבחה לצד מימון של תשתיות מיזמי התוכנית. אפשר גם היה לראות כי הרוב המכריע של פרויקטים תמ"א 38 היו בערי המרכז בלבד, וכמעט שאי אפשר למצוא פרויקטים מסוג זה בפריפריה של מדינת ישראל, היכן שבאמת הבניינים זקוקים לחיזוק מידי ובעיקר בערים שנמצאות לאורך השבר הסורי אפריקאי כמו צפת, בית שאן, אילת, טבריה ועוד. כלומר, היעדר כדאיות כלכלית לחיזוק בניינים בערי הפריפריה הביא לחיזוק ערי ואנשי המרכז על חשבון יתר אזורי הארץ.

תוכנית שקד היא הפתרון, כאמור, לבניינים בודדים ולא לפרויקטים רחבי היקף או של פינוי בינוי, כאשר על פי מתווה התוכנית, כל עירייה תוכל להגדיר לפי כלליה תוכניות של התחדשות עירונית לאותה עיר ואז היא תוכל שלא לפעול על פי מתווה שקד אם תוכנית המתאר העירונית להתחדשות עירונית תאושר בוועדות המתאימות.

על פי חלופת שקד, תתאפשר הגדלה של זכויות הבנייה עד ל-400 אחוזי בנייה מהבניין (כלומר, פי ארבעה מגודלו הקיים) במקרה של הריסה ובנייה מחדש, או 200 אחוז במקרה של תוספת יחידות דיור על בניין קיים וחיזוקו נגד רעידות אדמה. בדיונים האחרונים לחקיקה ישנה אפשרות לצו מיוחד של שר הפנים לאישור של 500 אחוזים בפרויקטים בהם אין כדאיות כלכלית, בעיקר בפריפריה (במאמר מוסגר, לא בטוח שגם שינוי זה יקדם בצורה משמעותית פרויקטים בפריפריה).

בתוכנית עצמה ישנה לראשונה התייחסות לגבייה של העיריות להיטל השבחה חלף קבלה של שטח לצורכי ציבור, מה שכאמור לא היה בתוכנית תמ"א 38 המקורית. התוכנית גם מנסה לאשר היתר בנייה במעמד אישור התוכנית לכל בניין בודד, כדי לקצר תהליכים בירוקרטיים בין אישור התוכנית לקבלת היתר הבנייה, דבר שיכול להגיע לתהליך שאורכו עד כשנתיים.

אז מה הבעיה כרגע? אי הוודאות האם החוק יעבור, מתי יעבור ומה יהיה גורלה של תוכנית תמ"א 38 - האם תוארך שוב או שתסתיים באוקטובר 2022 ומה יקרה בהיעדר חלופה אחרת?

הקושי של הקואליציה, אשר מורכבת מ-61 חברי כנסת, להעביר חקיקה מסוג כזה או אחר, הוא מכשול עבור דיירים, יזמים ועיריות כאחד להתנהל בתחום ההתחדשות העירונית.

איזו ודאות יש כרגע לחתום חוזה עם דיירים כאשר חותמים חוזה לפי החוק הקיים של תמ"א ,38 אם חוק חדש מרחף באוויר עם חישוב זכויות שונה, הכולל גם היטלי השבחה לעיריות וכו'? מה יקרה אם לא יאושר והחוק הקיים לא יוארך? מדוע לחתום כרגע על תמורות מסוימות לדיירים וחוזה מחייב לחיזוק הבניין, כאשר יש סיכוי שהחוק יפקע לפני קבלת היתר בנייה או שיכנס חוק חדש שיטיל על היזם מטלות ציבוריות, כמו תשלום מיסים וכו' פעולות שיורידו מהכדאיות הכלכלית של הפרויקט או יגרמו לעיכובים משמעותיים בקידומו?

למה לרוץ ולתת היתרי בנייה לפרויקטים תמ"א 38 ללא היטלי השבחה ומטלות ציבוריות על חשבון היזם, כאשר באוקטובר הקרוב התוכנית תסתיים והתוכנית החדשה כוללת מרכיב של היטלי השבחה ומטלות ציבוריות על חשבון היזם, כאמור?

האם כדאי כרגע להתחייב ליזם כאשר השוק נמצא באי וודאות כל כך גדולה? הרי הפרויקטים יכולים להתעכב במשך שנים ארוכות. האם ההתחייבות של היזם ללוחות זמנים ותמורות יכולה לעמוד במבחן החוק החדש? ואולי "שווה" לנו לחכות לחוק החדש שאומנם מעניק לעיריות שטחי ציבור והיטלי השבחה, אבל גם מגדיל את הזכויות בנייה. אולי יוכלו לקבל יותר, או לחלופין, האם תוספת היטלי ההשבחה והמיסוי יגרמו ליזם לפנות אליהם בשלב מאוחר יותר בתהליך, בבקשה להורדה שלהם בתמורות שהובטחו להם? בקיצור, אי ודאות אחת גדולה.

שוק הנדל"ן בכלל והשוק בהתחדשות עירונית בפרט זקוק ליציבות ולוודאות, בעיקר בעסקה של ריבוי בעלים, כלומר בעלי קרקע רבים בכל פרויקט של התחדשות עירונית. אי הוודאות הקיימת כיום מובילה את השוק לסחרור גדול שאין לדעת כיצד יסתיים, אבל חשוב שיסתיים במהרה לטובת כל הנוגעים בדבר: יזמים, דיירים ועיריות.

ניר שמול הוא מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר