"חלופת שקד" לתמ"א - לבחון מחדש את זכות העיריות לדרוש שטחים לשימוש ציבורי

"חלופת שקד" לתוכנית התמ"א מקודמת על ידי הממשלה, כאשר בימים אלה הוחלט לפצל את ההחלטה על מנת להמשיך לגבש את החלק בחוק שמסדיר את השימוש הציבורי בפרויקטים ופותר את הסוגיות שעולות ממנו. מדובר בסעיף שלא זכה לתשומת הלב הראויה, אבל המשמעות שלו מרחיקת לכת, ומאפשרת לוועדה המקומית "לקחת" חלק מבניין פרטי כשטח ציבורי, מבלי להפקיעו ולשלם בגינו בהתאם לחוקי ההפקעות השונים.

לפי דברי ההסבר לחוק, שיעור החלק הציבורי לא יעלה על 25% משטח הבנייה הנוסף, או על 15% מהשטח ששונה ייעודו, נתח מכובד לכל הדעות. העירייה תוכל להחליט איזה שימוש ייעשה בשטח - גן ילדים, משרדים או כל שימוש ציבורי אחר שתראה לנכון, לכאורה גם שימוש שיפגע בנכס.

סמכות זו תאפשר לעירייה לקחת, ולמעשה להפקיע שטח בלי להפנים את עלותו ולשלם עליו, או "לשלם" בשיעור נמוך משמעותית באמצעות ויתור על היטל השבחה שלא משקף את השווי של השטח שניתן. התוצאה הבלתי נמנעת תהיה כי הפקעה זו, שאין תג מחיר בצידה, תהפוך לברירת המחדל של הרשויות המקומיות ותהיה חלק מכל פרויקט התחדשות עירונית, קטן כגדול. לעיריות יש את כל הסיבות לשים את ידיהן על השטחים האטרקטיביים, בעיקר במרכז הארץ ובגוש דן שבהן ערכי הקרקע גבוהים מאוד ורק הולכים ומאמירים. גם ההצעה לא מציינת כי מדובר בהפקעה לכל דבר כך שנראה כי שאלת החלת דיני ההפקעה על נטילה זו תביא למחלוקות רבות.

ברור, כי יהיו גם השלכות הרסניות לפרויקטים קטנים. בעוד פרויקטים גדולים של פינוי בינוי נדרשים כבר כיום למטלות ציבוריות ותהליך תכנונם כולל שיתוף של יועצים רבים, שמאי, הכנת דוח לפי תקן 21 ואמצעים נוספים שיבטיחו את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט. מנגד, בפרויקטים קטנים המצב הוא אחר. אם יזם שבונה מחדש בניין אחד ומקבל בו דירות בודדות ייאלץ להעביר לרשות המקומית 25% משטח הבנייה שנוסף לו, הדבר יעביר פרויקטים רבים לצד הלא נכון של סף הרווחיות, וימנע הוצאתם לפועל, ונמשיך לראות עליית מחירים בשוק.

ומי מבטיח שהשימוש שהעירייה תעשה בקרקע יהיה מיטבי? העיריות ייטלו כברירת מחדל, כי הדבר אפשרי וכלכלי, ורק לאחר מכן יחשבו מה לעשות בשטח. בעבר עיריות ייעדו בתכנון מפורט הפרשה שיעור של 40% הפרשה עבורן, גם במקום שבו הדבר כלל לא נדרש, מהטעם שדאז ניתן היה להפקיע את האמור בלא צורך במתן פיצוי. כפי שקורה בפרקטיקה, מקרים רבים מגיעים לבתי המשפט בטענה כי העיריות הפקיעו קרקע לפני שנים רבות, אך הקרקע עדיין עומדת בשיממונה ללא מימוש מטרת ההפקעה. במקום ניצול מיטבי של השטח אנו עלולים לראות משרדי רפאים ושטחים ריקים אשר מחכים ליום שבו הוועדה האחראית תחשוב מה לעשות בהם. לכן, אנו מציעים, כי לפני שהרשות לוקחת את השטח היא תצטרך להוכיח שיש לה צורך ציבורי אמיתי ורק לאחר מכן לאפשר לה לקחת את השטח. ובקצרה - הקניין קודם לתכנון.

אכן, אין ספק בדבר חשיבות הקצאת השטחים הציבורים במבנים ועירוב השימושים, זאת גם לאור מצוקת העיריות שנדרשות לספק שירותים לעוד ועוד תושבים וגידול האוכלוסייה בשנים האחרונות והמחסור בקרקעות שהולכות ואוזלות, אך מהלך זה יש לעשות בזהירות יתרה, וכאמור לבחון האם השטח נדרש לעירייה, ולוודא שפרויקטים קטנים לא נפגעים.

נזכיר גם, כי לפני כשנתיים עלתה בכנסת הצעת חוק ספציפית לעניין "הקומה הציבורית" שלצערנו לא התקדמה, שדנה ובחנה את העניין באריכות רבה. כעת, לעומת זאת, הוכנס עניין זה כתת סעיף ללא דיון מעמיק וללא הסדר מאוזן וראוי.

אנו סבורים כי מדובר בהפקעה לכל דבר, וכך יש לבחון ולכלול נטילה זו בדיני ההפקעה ולהחיל עליה את מגבלות דיני ההפקעה באופן מפורש וברור, כולל הגבלות על נטילה ללא שימוש. כן יש להרחיב ולקבוע כללים ברורים והגבלות, עם דגש על פרויקטים קטנים הכוללים בניין בודד, כגון בדיקת רווחיות שתגביל את מתן הזכויות לעירייה והוכחת צורך קונקרטי. לבסוף, על מנת להגביל את השימוש - יש לקבוע כי על הוועדה המקומית יהיה לשלם בגין הפקעה זו את שוויה המלא, ולא באמצעות קיזוז היטל השבחה. רק כך נוכל להביא לתוצאה של השימוש המיטבי בקרקע תוך מניעת מצבים של נטילה שטח ללא צורך ציבורי ברור, שתביא בין היתר גם לשטחי ציבור שוממים.