המשקיעים לוטשים עין ליוון. זו אכן הזדמנות, אבל צריך להיזהר

הקושי הרב בקניית נדל"ן בישראל גורם לרבים מאזרחי ישראל לחפש השקעות נדל"ן מעבר לים. יוון הפכה לאטרקציה, אבל מאחורי הזדמנויות ההשקעה מסתתרים גם סיכונים רבים. זה הזמן לעשות סדר

מתן פרטמן, טור אורח
24/01/2022

בתקופה האחרונה נוכחנו לראות סלבס אשר מביעים את התעניינותם ביוון, בין אם מדובר על השקעות בנכסים או רילוקיישן. בימים בהם מחירי הדירות ישראל נמצאים בעלייה מתמדת, הציבור עשוי לתהות האם מדובר בגימיק, או שמא בצעדים שנעשו לאחר מחקר שוק והחלטות מושכלות?

יוון, כמדינות רבות בעולם, חוותה בשנת 2008 משבר כלכלי כתוצאה ממשבר הסאב פריים בארה"ב. בשונה מרוב המדינות, ליוון לקח הרבה מאוד זמן להתאושש מאותו משבר שהוביל אותה למשבר חוב מול מדינות האיחוד האירופי ובראשן גרמניה. בימים אלו, לאחר למעלה מעשור ואי ודאות לגבי עתידה, ניתן לראות ניצנים של פריחה מחודשת והתאוששות. במקום ללכת שבי אחרי דמויות מוכרות, צריך לבחון מה יש ליוון להציע מבחינת נדל"ן ומה ההזדמנויות והסיכונים הקיימים בתהליך כזה.

עוד בוואלה!

האם הישראלים מוותרים על חלום הדירה?

לכתבה המלאה
אתונה אקרופוליס יוון. Shutterstock, ShutterStock
האבטלה ירדה, האופוריה גדלה. אתונה(צילום: ShutterStock, Shutterstock)

טברנה של נסיבות

בשנים האחרונות, מחירי הנדל"ן ביוון החלו לעלות בקצב מרשים של 6-8% בשנה, כאשר ישנו עדיין פער של כ-25-30% מהשיא של המחירים טרום המשבר

ניתן לראות, כי מתוך השברים התעוררה במדינה צמיחה מחודשת. רמת האבטלה, לאחר שהייתה בשיא של כ-28%, ירדה ל- 17% (באתונה 10% בלבד), התמ"ג עלה והכלכלה התחזקה. כל זאת, בהובלת ענף התיירות שנהנה בין היתר מהבעיות המתרחשות בטורקיה, המתחרה העיקרית של יוון על ליבם של התיירים ומהווה 14% מסך הכלכלה המקומית, כמו גם עלייה בשכר התושבים, בדירוג האשראי של יוון וההודעה של בנקים זרים על כוונתם להתחיל לתת מימון ביוון. דבר זה דוחף בצורה משמעותית את שוק הנדל"ן. לכך, צריך להוסיף כי יוון הינה המדינה הזולה ביותר מקרב המדינות החברות באיחוד האירופי, בעוד המטבע המקומי הוא האירו החזק. אתונה הבירה היא עיר בעלת אופי סטודנטיאלי, הכוללת אוניברסיטאות גדולות ומוכרות וחיי לילה ענפים.

בשנים האחרונות, מחירי הנדל"ן ביוון החלו לעלות בקצב מרשים של 6-8% בשנה, כאשר ישנו עדיין פער של כ-25-30% מהשיא של המחירים טרום המשבר. כיום, הממשלה נותנת מענקים שונים למשקיעים והקלות מיסוי, עליהם נרחיב בהמשך. בנוסף, יוון היא המדינה בה הכי קל מבין מדינות האיחוד האירופי לקבל גולדן ויזה ו/או אזרחות (מדובר באזרחות / ויזה אירופאית), גורם משמעותי נוסף להגעת משקיעים מכל רחבי העולם. מחירי הנדל"ן הזולים, לצד הצמיחה הכלכלית, הביאו לכך שהתשואות ביוון גבוהות יותר ממדינות אחרות באירופה ומהוות פוטנציאל לעליית ערך משמעותית.

משקיע נבון יודע לזהות את נורות האזהרה מבעוד מועד

על אף שיוון מתאוששת מהמשבר, היא עדיין נחשבת לכלכלה בצמיחה ולכן חשופה יותר למשברים כלכליים, משהו שצריך לקחת בחשבון. כמו כן, מדובר בתרבות שונה בה השפה היא קודם כל יוונית, מה שעלול להוביל לפערי שפה בין אנשי המקצוע השונים ובחתימה על ההסכמים השונים. בנוסף, בשונה מהתרבות הישראלית הנמרצת והאקטיבית, תרבות העבודה ביוון נחשבת לאיטית יותר, מה שמקשה בין היתר על מציאת כוח אדם איכותי. לבסוף, חלק מהפעילות הכלכלית ביוון נעשית בשחור. אנו כחברה כמובן נמנעים מכך לחלוטין, אך זו תופעה שבהחלט צריך להכיר.

מתחיל לחזור לעצמו. גרף מחירי הנדל"ן ביוון(צילום: יחצ)

השקעות בנדל"ן הן התמחות

כמו בכל השקעה בחו"ל, גם ההשקעות ביוון צמודות מט"ח, משהו שיש לקחת בחשבון, בטח לאור העובדה שערכו של השקל מאוד חזק. בדומה לכלכלות רבות במערב, גם כלכלת יוון חוותה עלייה באינפלציה. עליה זו נובעת מעליית מחירי הסחורות וההובלה שמשפיעות על המחירים לצרכן של מוצרים ושירותים רבים, וכן מהעליות חומרי הבנייה וכ"א, דבר שיש להתחשב בו בעיקר בפרויקטים יזמיים.

לכל אלו, צריך להוסיף כי השקעות בנדל"ן הן התמחות. לצערי, בגלל הקרבה ליוון והפיתוי שנוצר עקב המחירים הזולים והקרבה הרגשית ליוון שהתעצמה ככל שהתיירות הישראלית במדינה גדלה, ניתן לראות יותר ויותר ישראלים שמשקיעים ללא ידע ולמעשה מהמרים לחלוטין. במקרה הטוב, הם עושים טעויות שמקזזות להם מהרווחים ובמקרים אחרים, טעויות שמביאות גם להפסדים. במקרה זה, חשוב להבין שבכל השקעה יש סיכון ואף אחד לא מבטיח לך הבטחות כאלו ואחרות. בנוסף, חשוב להבין את צורת הרישום, זהות האינטרסים בין כלל הגורמים, ניסיון החברה והמוניטין שלה ועוד.

אם כך, מדוע לבחור להשקיע במדינה שהכלכלה שלה לא יציבה?

יוון נמצאת במרחק של פחות משעתיים טיסה מישראל והאופציות להגיע אליה קיימות בזמינות מידית וזולה, בייחוד לעומת מדינות אחרות בעולם. כמו כן, פוטנציאל הרווח גבוה יותר, לעומת מדינות אחרות (לדוגמא גרמניה) בהן הכלכלה חזקה וגם מחירי הנדל"ן בשיא. המצב ביוון הוא כזה שבו המחירים נמוכים משמעותית משיא המחירים ונמצא כל הזמן במגמת עלייה. אני מאמין שזה תלוי בצורה משמעותית במשקיע, בניסיון שלו, בפיזור תיק ההשקעות שלו ובמטרות שלו, בסופו של יום ההשקעה צריכה להתאים למשקיע ולא להפך.

להשקיע או להשקיע - זו השאלה

כאשר פועלים בצורה נכונה ומסודרת, ניתן בחלק מההשקעות ליהנות גם מהוראת השעה שיש ביוון, אשר נכון להיום נותנת פטור ממס רווחי הון, העומד על 10%

בסופו של יום, כל מי שמשקיע דרך גוף מקצועי, סביר להניח שיחלוק מהרווחים שלו בסוף. מדובר באינטרס של המשקיע, המעוניין שלגוף האחראי יהיה אינטרס מובהק שהפרויקט יצליח. בשורה התחתונה, המשקיע צריך לבדוק האם הרווחים בפרויקט שהוא רוצה להיכנס אליו אטרקטיביים מספיק אחרי החלוקה עם הגוף המנהל. כמו כן, הרווחים הפוטנציאליים זה הדבר האחרון שאסתכל עליו, כי "האקסל אוכל הכל". הרבה יותר חשוב להבין מהי אסטרטגיית ההשקעה של החברה, מה הסיכונים שהם רואים בהשקעה ואיך מתמודדים מולם, מה הרקורד של אותה חברה ועוד.

כיום, מס הרכישה ביוון עומד על 3.09% (כאשר בארץ הוא עומד על 8% עבור דירה שניה). יוון ידועה במשחקי המיסוי הרבים שלה, המותאמים לצורת ההתאגדות וסוג ההשקעה, אם מדובר בשקעה במלון או מגורים, השקעה כאדם פרטי או דרך חברה יוונית, שותפות ישראלית ועוד. כאשר פועלים בצורה נכונה ומסודרת, ניתן בחלק מההשקעות ליהנות גם מהוראת השעה שיש ביוון, אשר נכון להיום נותנת פטור ממס רווחי הון, העומד על 10%. הוראת שעה זו מתחדשת מדי שנה ועד כה התחדשה כבר 4 פעמים. בנוסף, המשקיע יכול ליהנות מפטור ממס רווחי הון בישראל במסגרת אמנת מס שנחתמה בין המדינות. לכך, צריך לצרף הטבות שונות הניתנות למשקיעים בפרויקטים מלונאים. עם זאת, חשוב לדעת כיצד בדיוק לעשות את הדברים נכון בכדי ליהנות מהן. מאחר ונושא המס מורכב, ישנה חשיבות מכרעת לבנות בכל השקעה את מבנה המיסוי בצורה ייחודית לפרויקט.

ההנחיות משתנות, אבל עדיין אפשר להפיק רווחים. סלוניקי(צילום: ShutterStock, Shutterstock)

זהירות, מהפכה

יוון עוברת מהפכה של ממש בשנים האחרונות. הכלכלה נמצאת בצמיחה מתמדת, הממשלה המקומית מסייעת בהבאת משקיעים זרים על ידי הפחתת מיסים והתיירות פופולארית יותר מאי פעם. כל הגורמים הללו מהווים תמריץ משמעותי להשקעות נדל"ן ביוון. עם זאת, חשוב לבצע מהלך מסוג זה בצורה מבוקרת ולהיעזר במומחים המכירים את השוק המקומי מכל צדדיו ויכולים לתת למכל משקיע את ארגז הכלים הנדרש לאורך כל תהליך הרכישה.

מתן פרטמן הוא מייסד שותף ומנכ"ל RM GROUP. החברה מתמקדת בהשקעות בפריים לוקיישן, בעיקר באתונה, גם בתחום המגורים (בעיקר בנייה ומכירה למקומיים) וכתוצאה ממשבר הקורונה גם בפרויקטים מלונאים, הקמת מלון, הכנסת חברת ניהול ידועה לתפעולו ועד לשלב מכירתו.

*יש לציין שכותב המאמר אינו רו"ח ואין לראות בכך המלצת מס כזאת או אחרת וכי יש להתייעץ עם הגורמים המתאימים.

  • יוון

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully