סניפי בנקים ממשיכים להיסגר, ויש לכך השפעה עצומה על שוק הנדל"ן

משבר הקורונה הוביל לסגירה של סניפי בנק רבים לאורך שלושת הגלים הראשונים ותקופות הסגר הארוכות. סניפי הבנקים, בדומה לתחום המסחר במלואו, היו סגורים למשך תקופה ארוכה, למעט סניפים נקודתיים. תהליך הדיגיטציה, שהחל עוד לפני המגפה, קיבל דחיפה משמעותית. הוא היה המשכו של תהליך ארוך שנים, שהחל בעשור הקודם, וכלל מעבר של שירותי בנקאות רבים לתחום הדיגיטלי ולצמצום משמעותי של כמות של סניפי הבנק בישראל. מעבר להיבט הצרכני על משמעותיו הרבות ישנו היבט נוסף שכמעט לא דובר עד כה - ההיבט הנדל"ני.

הירידה של קרוב ל-20 אחוז בכמות הסניפים בעשור האחרון, ובמיוחד מאז מגפת הקורונה, מובילה לשינויים משמעותיים בתחום הריטייל. חשוב להבין כי עד לא מכבר הבנקים היו בין שוכרי העוגן המשמעותיים ביותר במרכזים מסחריים וברחובות, בדגש על מרכזים מסחריים שכונתיים וכן במיקומי פריים לוקיישן ברחובות המרכזיים בערים. סניף של בנק ממוצע משתרע על 500-150 מ"ר תלוי באזור ובסוג הסניף (עסקי/משכנתאות/מרכז עסקים וכו').

שכר הדירה שהבנקים שילמו בממוצע עמד על 400-120 שקל למ"ר, תלוי במיקום ובאזור הגיאוגרפי של הסניף הספציפי. החוזה עם הבנק נחתם לרוב ל-24 שנה ותשעה חודשים (מעבר לתקופה זו מדובר בחכירה), עם כמה תקופות של אופציה לבנק, לרוב בין 5-3 שנים, ליציאה במהלך החוזה. וכמובן - התייקרות של עלות שכר הדירה מדי חידוש של כל אחת מהאופציות.

לאור התנהלות זו, סניפי הבנקים הפכו לעוגן כלכלי לכל בעל נכס ולכל מרכז מסחרי משמעותי. אף שוכר אחר בישראל לא נהנה מיציבות פיננסית כמו בנק, ולכן הערכות השווי לנכסים כאלו היו גבוהות במיוחד ובעלי נכסים היוונו את מחירי הנכסים לפי תשואה גבוהה מאוד, יחסית לכל נכס אחר שאותו הם משכירים. אף חנות, פרטית או אחרת לרבות רשת אופנה, אינה יכולה להתחרות ביציבות של שוכר כמו בנק, למעט קופות חולים וחלק מסניפי הפארם (בעיקר סופר פארם שנהנית מיציבות פיננסית גבוהה מול המתחרים).

לעיתים גם כניסה של בנק למרכז מסחרי או לרחוב, הובילה לכניסה של בנקים מתחרים כדי לשמור על נתח השוק בעיקר בשכונות חדשות שבהם לרוב יש אחוזי מעבר גבוהים לאור השינויים בהרכב הדמוגרפי של האוכלוסייה.

הבנקים החליטו לא לחדש תקופות האופציה במרכזים מסחריים וברחובות רבים במרכזי הערים, דבר שקורה כבר לאורכו של העשור האחרון עם האצה משמעותית בתקופת הקורונה ואחריה. קצב סגירת הסניפים הולך וגובר, ולכן רחובות ישראל ומרכזי המסחר משתנים. יציאה של בנק מובילה לא רק לירידה בשווי הנכס, אלא גם לכמות גבוהה של שטחים רחבי ידיים אשר מתפנים, בעיקר בקומות השניות במרכזים מסחריים (לעיתים תכנון של קומה שנייה במרכז מסחרי היה מותנה בכניסה של סניף בנק או קופת חולים).

מעבר לשטח שמתפנה, יש שינוי גם בסוג השוכר שייכנס במקום הבנק וגם יציבות השוכר וגם רמת שכר הדירה נפגעים בצורה משמעותית. ניקח, כדוגמה, סניף של קופת חולים. חדרי כושר ומשרדים, שמטבע הדברים אינם ממוקמים בקומות הקרקע של מרכזים מסחריים, משלמים בין 100-50 שקל למטר. מדובר באובדן משמעותי של שכר דירה ובשווי הנכס.

האוכלוסייה הצעירה בישראל מאוד דיגיטלית גם בהשוואה לשאר המדינות המפותחות בעולם, ואחוז הישראלים המחזיק בסמארטפון הוא הגבוה ביותר במדינות ה-OCED ומהגבוהים בעולם. עקב זאת, למשתמשים רבים אין באמת צורך להגיע לבנק, רוב השימוש שלהם נעשה דרך אתרי הבנק האינטרנטיים/האפליקציה.

המשמעות של סניף פיזי חשובה בעיקר לאוכלוסיות גיל הזהב ושימושית בעיקר בריכוזי חרדים וערבים, כשגם מגבלת השפה משמעותית לעיתים, בקשר האישי מול הפקיד האישי שאליו הם התרגלו לאורך השנים. לכן, לאור המהפכה הדיגיטלית מעמד הבנקים כעוגן במרכז מסחרי הלך ופחת, וכעת, כאשר אנשים לא מגיעים יותר לבנק באופן פיזי, דועך גם המסחר של העסקים שמיקומם היה בסמוך לבנק ויצר טראפיק לאורך כל היום.

מובן שצעדי ההתייעלות של הבנקים והגדלת הרווח בשל החיסכון בשכר הדירה, ארנונה, הוצאות כוח אדם ועוד באים על חשבון בעלי הנכסים, המרכזים המסחריים והקניונים. ככל שצעדי ההתייעלות גדולים יותר, כך מפסידים יותר בעלי הנכסים שמתקשים כיום למצוא פתרון חלופי למצב של סגירת הסניפים של הבנקים.

מרבית הניסיונות כרגע מתמקדים בחלוקת השטחים לחנויות קטנות כדי לנסות לפצות על ההפסד בשכר הדירה שמגיע בהיוון כלכלי של נכס לפער של מיליוני שקלים, לאור העובדה שהסניף נסגר ואין כיום שוכר אחר בישראל אשר מסוגל כלכלית לשלם לאורך זמן שכר דירה גבוה וליהנות מיציבות כלכלית ללא תחרות.

לסגירת סניפי הבנקים בישראל ולצמצום הסניפים ישנה השפעה דרמטית על שוק הריטייל בישראל, שיצטרך גם בנקודה זו להמציא את עצמו מחדש מול ההתחזקות של הרכישות באופציה המקוונת והמהפכה הדיגיטלית שמשפיעה על הענף. עם כניסת שירותי התשלום אפל פיי, גוגל וכו' ייעלמו גם מכשירי הבנקט כאשר לא יהיה צורך במשיכת מזומנים והטלפון הנייד משמש ארנק האישי שלנו ומאפשר תשלום בלחיצת כפתור.

הכותב הוא מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית.