זכות בניה לפניך: כך תגדילו את שטח הבית שלכם במינימום מאמץ

כשאתם שומעים את הביטוי "ניצול זכויות בניה", הכוונה היא בעצם למיקסום כל זכויות הבניה שניתן לקבל בנכס מסוים, שבא לידי ביטוי בכמות המ"ר לשטח. כלומר, עד כמה ניתן לנצל ולהגדיל את השטחים בנכס. ככל שיש יותר שטח, יש מקום ליותר מרחבים ציבוריים, מרחבים פרטיים או שטחי שירות בנכס.

"בשנים האחרונות, לאור המצב הבטחוני, עולה הדרישה לממ"ד אישי בבית", מסביר אדריכל בועז שניר, "באופן כללי ניתן לומר שלכל יחידת מגורים בישראל מגיעה הזכות לממ"ד דירתי בשטח של 12 מ"ר. כך שאם בבניין קיים ננצל את זכות הבניה דרך הממ"ד הדירתי, הוספנו חדר שמהווה חדר נוסף לכל דבר ועניין והגדלנו את הדירה.

"בנוסף, אחוז גדול מאוד מצמודי הקרקע בישראל בנויים עם גגות רעפים. ברוב הבתים הישנים ישנו שטח כלוא בין חלל גג הרעפים, לתחתית תקרת קומת החדרים. שטח זה ניתן באופן קל יחסית להוסיף לשטחי הבניה או לשטחי השירות/מגורים של הבית עבור חדרים ושימושים נוספים. ברוב התקרות הישנות מדובר בתקרת רביץ. באופן קל יחסית ניתן לפרוץ פתח בתקרה, וע"י יועצים ובעלי מקצוע אדריכל ומהנדס ניתן להגיע לפתרונות שיהפכו את השטח העזוב לשטח בשימוש בעלי הבית, לדוגמב תוספת עליית גג או קומה מושפעת במסגרת היתרי בניה. ישנה גם אפשרות של שבירת התקרה וחיפוי הגג עם קורות עץ. מראה זה יקנה תחושה של חדרים גבוהים מאוד עם נראות משופרת מאוד מהנראות הקיימת כמובן ניתן גם להוסיף במקרים מסויימים גלריות לשינה או לאחסון".

דוגמה נוספת למיקסום זכויות בניה בבניה צמודת קרקע היא בהוספת חניה מקורה. "רוב הבתים צמודי הקרקע מחויבים בתקן חניה של שני מקומות חניה לרכבים", מוסיף שניר, "השטח המאושר בשביל שני מקומות החניה משתנה מעט בין עירייה לעירייה, אבל בדרך כלל מותרת הזכות לחניה מקורה שבין 30-40 מ"ר. גם תוספת שטח זה ניתנת לניצול באופן יחסי בצורה קלה יחסית מבחינת היתרי בניה ורישוי".

בנושא של מקסום זכויות הבניה חשוב מאוד לדעת מה המידע התכנוני של כל נכס ונכס. עד כמה מ"ר ניתן לבנות על מגרש מסוים? האם הבית שקיים היום במגרש ממקסם את המטרים המותרים לו? ככל שנדע יותר על זכויות הכנס נוכל בצורה טובה יותר למקסם את זכויות הבניה ועל ידי כך גם למצוא פתרונות מגורים טובים יותר.

פתרונות כאלו יבואו למשל לידי ביטוי באפשרות בתכנון ראוי לחלוקת צמודי קרקע, בצורה כזו שתמנע מילדים בוגרים וזוגות צעירים לעזוב את הבית, להמשיך לגור בבית המשפחה ולא לחפש דיור חילופי במקומות אחרים. זו דרישה שהולכת וחוזרת עם השנים בגלל מצוקת הדיור. בגלל יוקר המחיה יש צורך בפתרונות לזוג צעיר או בן בוגר להמשיך לגור בבית ההורים או המשפחה.

"בדירות גג, לדוגמה, יש בהרבה בניינים יש זכות לתוספת חדרים על הגג, שאינה מנוצלת", מסביר שניר, "יש מקומות מסוימים שבהם ניתן להוסיף חדר בגדול 40 מ"ר ויש שפחות. זהו שטח שיכול להוסיף הרבה לבית ולשמש כיחידת מגורים לא קטנה. כמובן שמדובר במצב שבו הגג בעלי הדירה האחרונה הם גם בעלי הגג".

שניר מסכם: "אפשרות נוספת למקסום הזכויות שאינה מנוצלת היא ניצול שטח הכניסה לבניין בבניינים ישנים שנבנו על עמודים. ניתן לנצל את השטח היום בקומה הזו אולי כדירות בקומת הקרקע או הרחבה של דירות קיימות בקומה ראשונה ולייצר דירות דופלקס או דירות גן. אלו פתרונות יחסית קלים ומהירים, אם תהיה חשיבה עירונית רחבה על איך למקסם עתודות קרקע קיימות ולהוסיף באופן מהיר ויחסית קל ופשוט עוד דירות בבניינים קיימים. זאת, במקום לצמוח לגובה לצמוח למטה. גם מבחינת עלויות, הרבה יותר זול לבנות בקרקע מאשר לבנות בגובה. זו עבודה פשוטה יחסית. יש לזכור שזה לא מתאים לכל בניין, אבל זה שווה בדיקה והמחלקות להתחדשות עירונית צריכות לעודד גם פתרונות קיימים אלו.

נירית פרנקל, בעלת המשרד "פרנקל אדריכלות ועיצוב פנים", מוסיפה: "ניצול זכויות הבניה אינו פתרון ממשי למשבר הדיור. ייווצר כאן מצב שבו על אותו תא שטח תהיה צפיפות גדולה יותר, ללא תשתיות מתאימות שמורידה את איכות החיים של התושבים בעיר. כדאי לאמץ את מיצוי זכויות שצובר תאוצה בחו"ל - הסבת מבנים קיימים לשימושים אחרים, כמו מבני משרדים להסב למגורים, מבני תעשיה קלה להסבה למשרדים וכו'. כאן יש שימוש בתשתיות הקיימות בלי תוספת של בניינים, זה מצליח מאוד בעולם ובישראל עדיין מדשדש".