תכנית הדיור הממשלתית שהושקה בתחילת השבוע ומכילה בתוכה, בין השאר, עליה של מס הרכישה על דירה שנייה מ-5% ל-8%, נועדה כדי למתן את מחירי הדירות, כשהמהלך צפוי להתממש בתוך כעשרה ימים. שר האוצר אביגדור ליברמן הסביר כי היו התחבטויות רבות סביב הנושא, אך הוחלט לבסוף להעלות אותו כדי לשים ברקס לדהירה המטורפת לרכישת דירות להשקעה.
אדריכל אייל אפל טוען כי ההחלטה פופוליסטית ומפספסת את המטרה לשמה הועמדה. "מהניסיון שלנו, חלק ניכר מהמשקיעים מעורבים בפרויקטים של קבוצות רכישה או קונים כחלק מקבוצות רכישה. בפרויקטים כאלו מס רכישה הוא רק על רכיב הקרקע שמהווה 30-40% מערך הדירה, כך שעלייה של 2-3% לא תשפיע ולא תמנע ממשקיעים להמשיך עם העסקה".
אפל מסביר כי מכיוון שהמדינה לא משקיעה בבנייה לדיור ציבורי ו/או להשכרה לטווח ארוך, השוק הפרטי, בסופו של דבר, הוא זה ש"מייצר" את הדירות האלה , ולכן הבעיה לא תיפתר. "בסופו של דבר, כדי להוריד את מחירי הדיור המדינה צריכה לעודד בנייה ולא לשים חסמים".
"לא להטיל חסמים, לשחרר אותם"
לדברי אפל, ייתכן שחלק מהמשקיעים ינטשו את הרעיון של השקעה בדירה, אבל הם בהחלט לא יהיו רוב משפיע. "עדיין בישראל, השקעה בנדל"ן לאורך השנים הוכיחה את עצמה כהשקעה הכי בטוחה", הוא אומר, "מחירי הנדל"ן רק עולים ולא נראה שיש שינוי מגמה באופק. האדם הפשוט יספוג את המס. בגדול, העלייה היא קטנה מדי בשביל לעשות שינוי מהותי בשוק. אם מסתכלים מבחינה מספרית, מדובר בדרך כלל ברכישת דירות זולות ולא דירות יוקרה".
בהתייחסו לשוק השכירות, מסביר אפל: "בסופו של דבר שוק השכירות מוחזק על ידי המשקיעים הפרטיים. סביר שגם כאן המחירים ימשיכו לעלות, אמנם לא בצורה דרסטית כי העלייה היא יחסית קטנה. תמיד אחרי עליה כזו יש גם עליה במחירי השכירות, אבל ההשפעה יחסית קטנה כי האחוז זניח. גם ככה שוק השכירות מאוד גבוה.
"הפיתרון היחידי לעודד ולהגדיל את היצע הדירות בשוק הוא לא ע"י הטלת מיסים וחסמים, אלא לשחרר חסמים, לתת הטבות, לאפשר לשוק להגדיל את ההיצע, שזו הבעיה החמורה איתה השוק מתמודד. הרי בכל פעם שמטילים עוד מיסים וחסמים בונים פחות, יהיה היצע נמוך יותר והמחירים יעלו. צריך לבנות יותר בתים, הממשלה צריכה ליזום בניה של דיור להשכרה בכמויות מאסיביות. בנוסף, צריך לתת הטבות במיסים לדירה יחידה וראשונה. גם במכירת דירה יש מס מאוד גבוה ואת כל החסמים האלו צריך להוריד, במיוחד עבור אלו שהם לא משקיעים. אם אתה משקיע אז תשלם, אבל בשביל לשפר דיור אין צורך לשלם מיסים".
ואולי הפיתרון הוא בכלל השקעה בחו"ל? אפל לא חושב כך. "אפיקי השקעה בחו"ל הם אמנם מפתים אבל כרוכים בהרבה סיכונים", הוא מסביר, "לכן לא סביר שהמשקיעים הקטנים ירוצו לשם. ככל שהמיסוי בארץ יעלה אנשים יחפשו אפיקי השקעה אלטרנטיביים. כרגע, בכל העולם יש חוסר בהירות בנושא נדל"ן בגלל הקורונה, ובינתיים מדובר בשוק מסוכן למשקיע הקטן. לקנות דירה בברלין ובארה"ב עדיין נחשב הרפתקני מדי לעומת דירה בפריפריה שהיא נגישה, וכל בעיה ניתנת לטיפול מידי. זאת, לעומת דירה בחו"ל, שם לא מכירים את השוק", מסכם אפל.
דפנה אורבך מ"אורבך הלוי אדריכלים" מסבירה: "חשוב להילחם בכל החזיתות ובכך להרגיע את השוק באפיק השקעה בדירות. זו הליבה של הפיתרון. הממשלה צריכה להיות תקיפה והחלטית עם תכנית מקיפה שתגרום למחירים לרדת. זירוז תהליכי תכנון, אישור מגורים במקומות שאינם מאושרים, יצירת צפיפות, קידום התחבורה הציבורית, להפוך לרלוונטית את האפשרות לגור בפריפריה ולעבוד בפריים לוקיישן. הפיתרון נמצא אצל כולם יחד - שר התחבורה, שר התשתיות, שר השיכון וכו'. בשלב הנוכחי, למרות עלייה במיסוי דירה שנייה, הביקושים ימשיכו להיות קשיחים, הם לא יירדו משמעותית. רק תכנית משולבת ומקיפה תסייע ותגרום למחירים להיות שפויים בטווח הרחוק ולהרגיע את טירוף רכישת הדירות".