כל ישראלי שהתעניין או רכש נדל"ן בארה"ב בוודאי שמע על Zillow. אתר הנדל"ן המקוון מציע שירותי מידע בדומה ל-Yad2 ומדלן, אבל בדצמבר 2019 פתח חטיבה מעניינת - iBuying, המציעה רכישת דירות מקוונת ממוכרים ופליפ (Flip) - מכירתן במחיר גבוה יותר כעבור זמן קצר.
ובכן - המודל הזה לא צלח. אמש (שלישי) הודיעה זילו כי היא סוגרת את חטיבת מכירות הבתים ומפטרת 25 אחוז מכוח האדם של החברה. זאת בשל דוחות רבעוניים גרועים ודעיכה מתמדת. המניה צנחה ביותר מ-11 אחוז במהלך המסחר ויורדת בעוד 11 אחוז לאחר הנעילה (אפטר מרקט).
המודל של זילו היה מעניין. בחברה הציעו לבעלי הדירות למכור להם את הנכס במהירות שיא - ללא הצהרות על נזקים, בלי להיפגש עם קונים, בלי מתווכים, בלי כאבי ראש. כל זאת, מן הסתם, במחיר נמוך ממחירי השוק. התכנון היה למכור במהירות ברווח. הבעיה: שוק ה"פליפים" הוכיח עצמו כלא יציב וזילו נתקעה עם מלאי של כ-7,000 דירות.
העיתוי של זילו לא היה טוב. חודשיים לאחר פתיחת המיזם פרצה הקורונה והשוק התייבש. עם זאת, בדומה למצב בישראל, הוא חזק לנסוק במהירות זמן קצר לאחר מכן. ריץ' בארטון, ממקימי החברה, הודה כי חזון ה"קנה בזול ותמכור ברווח" בתוך 6 חודשים קרס, מכיוון שקשה מאוד לחזות את ערך הדירות בפרק זמן קצר כל כך עם מרווח כל כך קטן לטעויות.
"החלטנו שהתחום הזה מסוכן מדי, והתנועה הייתה דלה מדי", הודה בארטון, "ההיגיון ברור, אבל התחושה קשה". על פי הדיווחים, זילו צריכה למכור כ-7,000 יחידות בסכום כולל של 2.8 מיליארד דולר. מניית החברה עמדה בתחילת השנה על 136 דולר, הגיעה לשיא של 171 דולר ומאז נחתך שוויה בחצי - כרגע היא עומדת על 85 דולר, וצפויה לרדת מתחת ל-80 הדולרים במהלך יום המסחר.
"בתנודות כה חריגות לא היה סיכוי לשרוד"
"הקושי המרכזי בנדלן הוא לחזות בפרקי זמן קצרים את שינויי המגמה בשוק בעסקאות של קנייה ומכירה", אומר ניר שמול, מנכ"ל חברת נדל"ן המגורים שניר, "בתחילת תקופת הקורונה לא היה ניתן בכלל לבצע עסקאות נדל"ן. עם היציאה מהגלים של המגפה היו שינויים רבים בהרגלי הנדל"ן של האמרקאים, שהעדיפו במקרים רבים לעבור לאזורים מחוץ לעיר הגדולה וערך הבתים נסק משמעותית באזורים רבים כמו טקסס, וירג'יניה, קליפורניה ומדינות נוספות. במצב שוק כזה, של תנודות כה חריגות, לחברה לא היה כל סיכוי לשרוד את השינויים הגדולים ולצערי הדבר הוביל לסגירת החטיבה, למרות שהרעיון לכשעצמו ייחודי בשוק הנדל"ן העולמי וחלומו של כל משקיע - לקנות בזול, למכור ברווח ולהתעסק כמה שפחות בנכס".
מתן פרטמן, בעלים ומנכ"ל משותף של חברת הנדל"ן RM GROUP, מוסיף: "כיום אנחנו נמצאים בתקופה של מהפכה דיגיטלית, רואים את זה בכל הסקטורים. ענף הנדל"ן נמצא יחסית מאחור בכל מה שנוגע לחדשנות, אבל ניתן לראות ניצוצות של שינוי, אם זה בגיוס לפרוייקטי נדל"ן באונליין ואם על ידי שימוש בביג דאטה שמסייע בניתוח שווקים, התנהגויות שוק ותחזיות קדימה. Zillow היא חברה שידועה ביכולתה לגבש ניתוחי דאטה ומאקרו טובים לאורך זמן. לכן, הבחירה שלה לעסוק בתחום פליפים, שנחשבות לעסקאות שמצריכות הרבה יותר ניתוחים ברמת המיקרו, היא מאוד מפתיעה.
"עסקת פליפ, היא עסקה לטווח קצר, שמצריכה עבודת שטח סזיפית והיכרות מעמיקה עם כל הפרמטרים של הנכס. דווקא בטווחים קצרים, התנהגות המאקרו של השוק לא משפיעה בצורה קיצונית על המחירים בשוק. אם נתייחס לאירוע נקודתי כמו הקורונה, הייתה אי וודאות בשוק בתקופה יחסית קצרה, אך המענקים שניתנו בשנה האחרונה אפשרו לבעלי נכס להימנע מלמכור את נכסיהם במחירי הפסד, כאשר ההיצע בשוק רק קטן והביקוש גדל ככל שהזמן עובר.
"בהשוואה בין ישראל לארה"ב, לרוב כשרוכשים נכס בארה"ב, שווי הקרקע הוא הרבה פחות משמעותי בגלל מחירו הנמוך יחסית, ולכן מצב הנכס הוא פקטור מאוד משמעותי. נניח, אדם יכול לרכוש נכס במאה אלף דולר, לשפץ את הנכס במאה אלף דולר נוספים ואז למכור ב- 300 אלף דולר. בישראל, כמעט ולא ניתן למצוא דברים כאלה. נדיר מאוד שאדם ירכוש נכס בשני מיליון שקל וישפץ באותו סכום. זה הרבה פחות משתלם".