האם כדאי לעצמאי לרכוש משרד במקום לשכור?

מגפת הקורונה תפסה את שוק המשרדים בהפתעה. בשנים האחרונות החלה בנייתם של מאות אלפי מ"ר ברחבי גוש דן. בכל מקום אפשר לראות מנופים או מגדלים שבנייתם הסתיימה.

היו שתהו מי יאכלס את אותם משרדים, ואכן בשלהי 2020 ובתחילת השנה נעצרה מגמת עלית המחירים בשוק. הסיבה הייתה שחברות וארגונים רבים החלו לעבור למודל העסקה היברידי כאשר יותר ויותר עובדים גילו שאפשר לעבוד מהבית. כעת אנו מגלים שחברות ענק כמו גוגל, פייסבוק ודומותיהן ניצלו את התקופה לרכישת נדל"ן מניב בארה"ב בהיקף נרחב. גם בארץ אנו רואים שהשגרה חוזרת והביקוש למשרדים מתגבר והולך ואיתו גם מחירי השכירות עולים.

מבחינת ציבור העצמאים, הם גילו שכבר לא צריך לשלם על מטראז' מיותר ואפשר להסתפק בפחות, אלא שמי שמחפש משרדים קטנים מ-100 מ"ר מתקשה למצוא ולא בכדי. ברוב המקרים היזמים לא מוכרים יחידות קטנות.

יש מי שרכשו במסגרת של קבוצות רכישה ויש מי שרכשו משרד גדול ועושים שכירות משנה, אלא שהם מגלים עד מהרה שנדל"ן מניב מסוג זה לא פשוט כמו דירת מגורים. רבים נתקעים עם משרד לא מושכר שעולה להם המון כסף. בנוסף לעלויות המימון הם צריכים לשלם ארנונה ודמי ניהול, מה שהופך את העסקה ללא כדאית.

אלא שעדיין, עבור עצמאי האפשרות של רכישת משרד להשקעה עשויה להיות משתלמת הרבה יותר מאשר רכישת דירה בבטומי. העלייה במחירי הדירות מקשה על רבים לקנות דירה וכך בעלות על משרד מאפשרת מינוף יפה של הכסף.

לדברי יותם בן חמו מנכ"ל משותף בקבוצת חכם המתמחה באיתור, רכישה, ניהול והשבחה של שטחי משרדים בפריים לוקיישן בתל אביב, אנחנו נתקלים מדי יום בעורכי דין, סוכני ביטוח ובעלי מקצועות חופשיים שרכשו משרדים בגדלים שונים במה שנחשב בזמנו הזדמנות עסקית, בין במסגרת של קבוצת רכישה או ישירות מהיזם "על הנייר" אבל הם לא יודעים להפוך את הנכס שלהם למניב.

"השאלה הבסיסית ברכישת נדל"ן מניב היא איפה הצעירים רוצים לגור ולעבוד", אומר בן חמו, "המשאב העיקרי של ישראל זה המוח היהודי והמנוע של הנדל"ן הם הצעירים. מי רוצה לגור בפתח תקווה? תל אביב גולשת דרומה ועדיין משרדים שנבנים בדרומה של העיר יהיו שווים יותר מאשר ברמת גן או בני ברק. מה שקורה הוא שהעירייה לוקחת מבני ציבור ומעבירה אותם דרומה. בכך היא מרוויחה פעמיים - הקרקע של השטחים שמפונים בצפון ומרכז העיר שווה זהב ומבני הציבור מחזקים את הביקושים באזורי התעסוקה והמגורים החדשים בדרום".

בנוסף, אומר בן חמו, "אנשים מחפשים היום מתחמים המציעים עירוב שימושים - מתחם שיש בו גם חיי יום וגם חיי לילה. כך לדוגמא מתחם חסן עראפה הנבנה בימים אלה, מציע 14 מגדלים בשטח של 80 דונמים שביניהם פארק גדול, מלונאות, משרדים, מסחר ומגורים. כלל אחר הוא רכישת משרדים במתחמים ולא במגדל בודד, וגם נגישות לתחבורה ציבורית משחקת תפקיד - למשל, מתחמים הסמוכים לרכבת.

בן חמו משווה את מתחם רמת החייל למע"ר החדש בתל אביב. לדעתו המע"ר לא יסבול מנטישה כי יש לו פתרון תחבורתי והוא נמצא במוקד של עורקי תחבורה המונית. מאידך, רמת החייל סובלת מנטישה של חברות הייטק שעוברות ללב תל אביב והיא משנה זהות לכיוון רפואה.

"מתוך כל מגדלי המשרדים בתל אביב, 70% מהשטחים אינם למכירה ולא בכדי. יזמים לא מוותרים על הנדל"ן המניב. חברות היזום הגדולות סוגרות הסכמים ארוכי טווח עם שוכרים עוד בשלב הבניה. צריך לזכור שבניין אמור להחזיר את ההשקעה אחרי 20 שנה וכך אפשר להרוס אותו אחרי 50 שנה".

הבעיה היא שבישראל ובעיקר בתל אביב אין פלטפורמה של השקעות במשרדים ומי שיכנס לאתרי יד שניה לא ימצא משרדים קטנים לרכישה. קבוצת חכם מציעה מענה לרוכשים בעלי משרדים שנתקעו לאחר שרכשו על הנייר ולמעשה לא יודעים איך להפוך את הנכס שלהם למניב. הדבר מאפשר לעצמאים בעלי מקצועות חופשיים שאין להם כסף לרכישת דירה להשקיע בסכומים נמוכים ולהשיא את כספם (300 אלף שקלים למשל).

לדברי בן חמו מדובר בנוסף בפתרון מיסויי לעצמאים ובעלי חברות (במקום לשלם דיבידנד, להשתמש בכסף של החברה). הוא מדגיש כי המשרד רשום בטאבו והרוכש חתום על הסכם שיתוף נוח שמאפשר לו לצאת מתי שהוא רוצה. הקבוצה מאתרת משרדים לרכישה בשטחים החל מ-100 מ"ר במגדלי משרדים בתל אביב שמזהים בהם ביקוש מצד צרכני קצה בתל אביב והיא רוכשת במשותף עם המשקיעים את המשרדים אחרי קבלת טופס 4.

בדרך כלל הקבוצה סוגרת מראש עם שוכרים - חברות מסחריות גדולות בעיקר בתחומי הפיננסים וההייטק. לדברי בן חמו, היתרון שלהם הוא בכך שהם רוכשים שטחים גדולים וכך ככל שיש בעלות על יותר שטחים כך גדל הסיכוי לשמור ולהגדיל את הערך לאורך זמן. היתרון למשקיע הוא שאין לו כאב ראש ואינו צריך לחפש שוכרים ולהתעסק בנכס. בנוסף הוא מרוויח מעלית הערך העתידית. הרווח לשוכר - מקבל נכס ברמת גימור פונקציונלית גבוהה בלי להתעסק בשיפוץ אלא המחיר מגולם בשכ"ד שוטף.