דירות סטודנטים היו אפיק השקעה מעולה. והיום?

ציבור הסטודנטים, שבימים אלה פותח את שנת הלימודים, הוא פלח מרכזי בציבור שזקוק לפתרון מציאותי לבעיית הדיור. ציבור הסטודנטים בישראל המוערך כיום בכ-350 אלף תושבים, מרביתם בטווח הגילאים שבין 27-20, ללא דירה בבעלותם הגרים בשכירות.

על פי ההערכות, כ-45 אחוז מכלל הסטודנטים שוכרים דירה בישראל. במהלך השנה החולפת, בה הלימודים התקיימו בזום לאורך מרבית השנה, אחוז הסטודנטים שעברו לגור חזרה בדירת הוריהם עלה בכ-50 אחוז. מדובר בשינוי מגמה שהשפיע לתקופה מסוימת על משקיעי הדירות, שבמקרים רבים משכירים את הדירות שלהם לשניים או לשלושה סטודנטים שותפים בדירה אחת, ובכך מעלים באופן מהותי את שכר הדירה והתשואה שהם מקבלים.

מדובר בכמות אדירה של אנשים, הלומדים באוניברסיטאות ובמכללות בעיקר בלימודי תואר ראשון, כ-75% מכלל הסטודנטים. פלח שוק זה נאלץ, רובו ככולו, לעבוד לצורך מימון מחייתו או להישען על ההורים שעוזרים גם במימון הלימודים וגם במימון ההוצאות השוטפות.

חלק מרכזי מהוות הוצאות הדיור, שיכולות להגיע עד ל-50% מהכנסתו הכספית של הסטודנט (לאותם סטודנטים שלא גרים בבית הוריהם) ומאלצות אותם לעבוד שעות רבות, בעיקר בלילות, בעבודות מזדמנות כשמירה, מלצרות ודומיהן, כדי לממן את הלימודים ואת מקום המגורים. חשוב לציין כי במקרים רבים מגיעים הסטודנטים לעיר הגדולה ממקומות רחוקים בפריפריה כדי ללמוד והם חייבים פתרון של דיור. על פי סקרים שונים שנערכו, ההוצאה החודשית לדיור מגיעה בממוצע ל-2000-1500 שקל כולל ארנונה, כבלים, חשמל ומים.

במרץ 2020 הגיעה הקורונה לישראל. ההשפעות על הכלכלה היו דרמטיות ולא פסחו כמובן גם על אוכלוסיית הסטודנטים. הסגרים הרבים הובילו גם לסגירה ארוכה של המוסדות האקדמאיים, שרובם המשיכו ללמד בזום גם בין סגר לסגר. סטודנטים רבים חזרו לגור עם הוריהם, הן משום שמקומות העבודה שבהם הם עבדו נסגרו, וגם מכיוון שמקומות הבילוי היו סגורים לאורך תקופה ארוכה. כך נוצר מצב שלא היו להם הכנסות ולא היה צורך בדיור שממוקם קרוב למוסד הלימודים. בתקופה זו דירות רבות נעזבו על ידי הסטודנטים והושכרו מחדש למשפחות צעירות שהחליפו ציבור זה.

עם תחילת גל החיסונים והחזרה לשגרה (לעת עתה) בישראל, מוסדות הלימוד נפתחו מחדש והסטודנטים חזרו לעבודה והן ללימודים פיזיים, וכרגע אנו רואים התייצבות בשוק ואחוז הסטודנטים ששוכר דירה חזר לרמתו לפני משבר הקורונה.

במדינות רבות בעולם נושא הדיור לסטודנטים הוא נושא מרכזי בו חברות גדולות רבות משקיעות לטובת מגורים סטודנטים מתקדמים עם פסיליטיס המתאימים לציבור זה, לרבות מתחמי בילוי מתחת לבית, מקומות עבודה שיתופיים, שירותי ניהול, השכרה, ניקיון וכו'.

חברות ההשקעות הגדולות בעולם, כמו בלקסטון וקרנות נדל"ן והשקעות אחרות, שנה משקיעות מיליארדי שקלים בדיור מותאם לסטודנטים בסמוך למוסדות אקדמאיים. הן גם מפעילות חברות כוח אדם שמסייעות לסטודנטים למצוא עבודה, כדי שלא יתקשו בתשלומי שכר הדירה. תחום המעונות לסטודנטים בעיקר בארצות הברית הוא שוק מפותח מאוד וקשה למצוא כיום מוסד שמכבד את עצמו בארצות הברית ללא מעונות.

בשנים האחרונות אנו עדים לכמה תופעות בישראל שהחלו שנים רבות לאחר הקמתם בעולם דוגמת דיור לסטודנטים. בעבר כמות המיטות והחדרים למגורים באוניברסיטאות הייתה קטנה להפליא, ולמרות הסבסוד הנהדר ששווה בממוצע לשליש מעלות של שכירות באותה עיר, עדיין כמות ההיצע הייתה קטנה בצורה משמעותית לעומת הביקוש מצד הסטודנטים.

דבר זה הביא לכך שחברות יזמיות פרטיות רבות להציע פרויקטים של מגורים המיועדים לסטודנטים עם הצרכים המיוחדים הנדרשים לאוכלוסייה זו, כמו שירותי כביסה, צרכנייה, שטח קטן של מגורים וחלל המיועד לשינה/מטבח/סלון/לימוד, חללי עבודה ופנאי משותפים, ריהוט בדירה ועוד. הדירות כמובן מיועדות גם לסטודנטים שייהנו מחיי קהילה וגם למשקיעים שמחפשים השקעה עם שוכרים יציבים במרחק קטן מהמוסד האקדמי.

סוג נוסף של פתרון נולד בדמות מכרזים שהמדינה/המוסד האקדמי הוציא, בדמות B.O.T לביצוע עבודות להקמה, מימון, הפעלה, תחזוקה וניהול מתחם מעונות לסטודנטים בערים שונות. כך נולדו פרויקטים רבים חדשים בשיטה זו (B.O.T - מכרזים שהמדינה מוציאה ובהם מתחייב היזם להקים, לבנות ולתפעל מתחמים שונים כמפעלים, מבנים, מוסדות, תשתיות וכו' על קרקע שהמדינה נותנת לו ולקבל את ההכנסה השוטפת לכך. לאחר 25 שנה או יותר המבנה חוזר לבעלות המדינה).

מספר חברות נדל"ן בונות בישראל קומפלקסים גדולים של מעונות סטודנטים. בין הבולטות שבהן: אפריקה ישראל, קבוצת מנרב ושיכון ובינוי.

בשנים האחרונות המדינה הקציבה כ-300 מיליון שקל לבניית מעונות סטודנטים ברחבי הארץ, הכוללים כ-10,000 מיטות. בשנת 2017 אושרו תוכניות ההקמה של מעונות סטודנטים באוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע, אוניברסיטת בר אילן בגבעת שמואל, אוניברסיטת תל אביב ובטכניון בחיפה. בנוסף, אושרה בנייה של מעונות בנתניה, ראשון לציון ובקצרין.

במרץ 2018 אושרו בנייתם של עוד כ-3,000 מעונות סטודנטים בפריפריה. כיום ישנם פתרונות בדמות מעונות לשלושים מוסדות אקדמאיים לסטודנטים לרבות מכללות ולא רק אוניברסיטאות.

שיטה נוספת היא קבלת עזרה במימון שכירות מצד הגוף האקדמי/תורמים/עיריות לטובת אותם הסטודנטים שמשקיעים שעות התנדבות בפרויקטים קהילתיים נבחרים, ובתמורה לכך מקבלים מלגה בשכר דירה (כמו לדוגמה תמיכת העירייה במלגות לסטודנטים בשכונות בדרום העיר תל אביב תמורת התנדבות בשכונות כמו שכונת שפירא, התקווה, כפר שלם, הארגזים וכו' ובכך העירייה גם מחזקת את השכונה באוכלוסייה איכותית וצעירה).

מיזם חדש נוסף שנועד גם הוא לטובת הסטודנטים הוא דיור בר השגה, הנפוץ כיום בעיקר בתל אביב ומיועד לפיקוח שכירות מסובסדת ומפוקחת בפרויקטים נחשבים רבים במרכז העיר לטובת מחוסרי דיור תושבי העיר ובכללם גם סטודנטים.

גם תוכנית למשתכן היוותה פתרון נכון לטובת סטודנטים שביקשו לרכוש דירה והיה ברשותם (או ברשות הוריהם) את ההון הנדרש ההתחלתי לרכישת דירה בהיותם מחוסרי דיור העומדים בקריטריונים של גיל ומצב משפחתי. כרגע תוכנית זו הסתיימה ושרי השיכון והפנים טרם הציגו תוכנית חדשה שמיועדת לסטודנטים.

גם בישראל אנו רואים בשנים האחרונות התפתחות גדולה בכל הקשור לדיור לסטודנטים, הנושא המרכזי ביותר שטופל בעקבות המחאה הגדולה בישראל בשנת 2011 ושבעקבותיו קמה ועדת טרכטנברג. מאז קמו בישראל אלפי מעונות לסטודנטים בשכר דירה מסובסד וגם שלושים מעונות חדשים בסמוך למוסדות אקדמאיים.

בעקבות חוק עידוד השקעות הון וכן לאור העובדה שהמדינה מוציאה מכרזים של דיור להשכרה ותב"ע (תוכניות בניין עיר) עם ייעוד למגורי סטודנטים/להשכרה, אפשר להבין כי השוק בשנים הקרובות ישתכלל ונוכל לראות הרבה יותר גופים, כמו חברות נדל"ן, ניהול וגופי השקעות שיתמחו בתחום המגורים לסטודנטים. הם ייהנו מהטבות מס בשל ההשכרה לפרקי זמן של 25-5 שנים, יפתחו מודלים מתאימים לציבור הסטודנטים ויתמחו בתחום ובדרישות המשתנות של קהל זה. אפשר להניח שבשנים הקרובות נראה מעבר הולך וגדל מהשכרה של דירות בבעלות פרטית לסטודנטים למתחמי מגורים בבעלות של חברות פרטיות עם היתרונות הנלווים למגורים בקהילה עם סטודנטים נוספים.

ניר שמול הוא מנכ"ל חברת שניר