לא כל הנוצץ נדל"ן: רוכשים נכס בסיכון גבוה? כדאי שתקראו את המדריך הזה לפני

כלל ידוע בכלכלה הוא שככל שהסיכון עולה כך גם הסיכוי. נשאלת השאלה האם גם בנדל"ן ניתן להרוויח כספים מהשקעות מסוכנות, או שהשוק מתנהג אחרת. במאמר זה אנסה לענות על שאלה מורכבת זו ואפרט מהן האפשרויות בנדל"ן להרוויח סכומים משמעותיים, תוך לקיחה בחשבון של מרכיב הסיכון. הנה מספר סוגי השקעות אפשרויות להשקעות בנדל"ן ספקולטיבי.

בעבר נהנו חברי קבוצות הרכישה מהנחה משמעותית, הן לאור היעדר יזם והן לאור הטבות מיסוי ומע"מ שאפשרו רווח משמעותי לקונים. בעשור האחרון נושא המיסוי, לרבות מרכיב המע"מ, שונה וחברי הקבוצה כמעט שלא נהנים מהטבות מס משמעותיות מול רוכשי דירות מקבלן. בנוסף, המארגן גוזר כיום סכומים משמעותיים עבור ניהול איתור וארגון הקבוצה, ולכן חלק ממרכיב הרווח היזמי עובר לכיסו (אך עדיין מרוויח פחות מול יזם/קבלן שנושא במלוא הסיכון, ואחראי לכל התהליך גם לאחר האכלוס ושנות הבדק). כמו כן, מקרים שקרו בעבר, כמו ענבל אור וקבוצות אחרות שקרסו, האפילו לעיתים על ההצלחות ועל החיסכון המשמעותי שהשיגו חלק מהקבוצות לעומת רוכש דירה רגילה.

כיום עדיין יש מארגני קבוצות עם היסטוריה גדולה של הצלחות. מדובר בהשקעה נכונה לעתים מול הסיכון, כאשר כאמור לוקחים בחשבון שהרווחים העתידיים הצטמצמו משמעותית לעומת העבר.

זו אחת מאפשרויות ההשקעה הפופולריות כיום בפרסומים השונים ברחבי האינטרנט והמדיה בישראל - קרקע בחדרה, בבת ים, בגני תקווה, נתניה, רעננה ואין סוף אפשרויות, המציעות לישראלים חלום בר השגה.

עם החלום הגדול שמוצע חשוב גם להזכיר את שברו. אלפי ישראלים התפתו לאורך השנים להשקיע בקרקעות חקלאיות בישראל, לעיתים הם עדיין מחזיקים בהן אף על פי שרכשו את הקרקע לפני למעלה מ-20 שנה ועדיין על הקרקע קיים שדה, או שמגדלים בו גידולים חקלאיים. שכונת מגורים, כל שכן דירה שהובטחה, עדיין לא נראות באופק.

רכישת קרקע חקלאית בישראל היא השקעה מהמסוכנות שיש, לאור העובדה שבמרבית המקרים המחיר כה נמוך והפיתוי לדירה עתידית גבוה. לכולנו יש הרי את הסיפור שמתגלגל מדור לדור במשפחה על הסבא רבא שהציעו לו שדה בהרצליה פיתוח והעדיף לרכוש דירת שיכון בפריפריה. אם כבר רוכשים קרקע חקלאית, יש לקחת ייעוץ משפטי מתאים מצד הקונה, לפנות לעירייה ולבדוק האם ישנן תוכניות עתידיות לאזור, או שמתוכנן שם כביש עתידי/פארק ואז השטח יופקע, ובמקרה הטוב ישולם מחיר הקנייה בשחיקה של האינפלציה. חשוב לבדוק האם הקרקע צמודת דופן לאזור מגורים מפותח, כי אז קל יותר בעתיד לאשר תוכניות עתידיות, כאשר תשתיות הפיתוח קרובות או קיימות.

מדובר בתופעה שהייתה קיימת בעיקר בשנות ה 80-70, כאשר דירות רבות נקנו במחירים נמוכים על ידי רשויות המדינה, לרבות משרד הביטחון ומשרד השיכון. מחיר רכישה נמוך ניתן לזכאים, לרבות נכי צה"ל, ביטוח לאומי וזכאי דיור ציבורי. בשיטה זו הרוכש היה קונה את הדירה במחיר נמוך, המגיע לאלפי עד עשרות אלפי לירות בודדות. הזכאות שלו בדירה הסתכמה ברכישת נכס בבעלות חלקית, במסגרתה הוא יכול להתגורר בו עד לסוף ימיו ועם מותו הנכס היה חוזר לבעלים המקורי.

רבות מהדירות הללו עברו במהלך השנים לבעלים פרטיים, שהחזיקו בנכס בבעלות של 2/3 ו-1/3 לטובת הקונה, ששילם במהלך השנים שכירות נמוכה מאוד לבעל הנכס. שיעורה עמד על לא יותר מ-20-15 אחוז משכירות בשווי הוגן. לפי חוקי השכירות המוגנת, אם בעל הנכס היה מבקש לפנות את המתגורר בדירה, הוא היה צריך לפנות לבית משפט בתהליך ארוך ולהציע פיצוי לדייר המתגורר בה, להגיע איתו להסכמות או לחילופין להעביר אותו לנכס אחר דומה במרחק סביר.

תהליכים משפטיים אלו היו אורכים שנים רבות, וברוב המקרים היה בעל הנכס צריך לפצות במחיר גבוה משמעותית מהמחיר האמיתי של הנכס על מנת לפנות את הדייר. כיום בתי המשפט בישראל, בעיקר לאור תהליכי התחדשות עירונית, קיצרו משמעותית את התהליך, ממנים שמאי בשלב מוקדם מאוד ומנסים ללחוץ ולהגיע לפשרה בשלב מוקדם מאוד. זאת, על מנת לא לעכב תהליכים ארוכים של התחדשות עירונית.

עצם העובדה שרוב הדירות יצאו לשוק לפני 60-40 שנה הביאה למותם של רבים מבעלי השכירות המוגנת ולאי חידוש החוזים עם שוכרים מוגנים חדשים, ולכן תופעה זו הולכת וקטנה בישראל. עדיין קיימים שוכרים מוגנים, ומי שרוכש דירה כזו עם שוכר מוגן חייב לדעת שמדובר בתהליך משפטי לא פשוט. גם אם מחיר הקנייה כיום הוא נמוך יחסית, יש סיכוי סביר מאוד שכדי לפנות את הדייר יידרש תשלום משמעותי נוסף.

מדובר במושג בישראל המתאר רכישה בבעלות משותפת של מקרקעין. פירוש השם "מושע" הוא שותפות. לרוב מדובר בירושות שחולקו מנכסיו של אדם שהלך לעולמו או מספר בעלי חלקות שהפכו לשותפים בחלקה אחת חדשה בעקבות תוכנית איחוד וחלוקה). רבים מהמבקשים לרכוש נתקלים בנכסים הרשומים כגוש וחלקה בלבד, ולעיתים החלק של כל שותף מגיע לאחוזים בודדים בקרקע.

כמובן, מדובר בחלקים שאינם שווים ובמקרים מסוימים בעשרות ואף מאות בעלים. לעיתים מושג זה מתקבל מהחלטות של רשויות המאשרות תוכניות בניין-עיר ללא הסכמת בעלים מתוקף החוק, ובכך גוזרות על בעלים שונים לחסות תחת תוכנית אחת גדולה, שבה כל אחד מחזיק בחלק קטן.

מבחינה משפטית מותר לכל אדם מכוח קניינו הפרטי לבצע מכירה/קנייה בחלקות מסוג זה (חוק יסוד) גם ללא הסכמת יתר הבעלים (כמובן, יש לבדוק שאין חוזה או הסכם שאומר אחרת, אולם לעיתים "מלחמות היהודים" מגיעות גם לתחום זה, שבו פלוני קושר את עצמו בעסקה עם יזם איקס ואלמוני קושר את עצמו עם קבלן אחר, ומאבקים אלו מסתכמים בבתי משפט בדיונים רבים ויקרים, כאשר בזמן זה לא ניתן לקדם פיתוח נדל"ני בקרקע.

הפיתרון למצב מורכב זה הוא מונח משפטי נוסף הנקרא "פירוק שיתוף", בו פונה כל אחד מהבעלים או חלקם לבית משפט ומבקש ממנו שיורה על פירוק שיתוף. בית המשפט יכול להורות גם על מצב של "חלוקה בעין", כלומר מתן בעלות ספציפית על חלקה ספציפית במקרים בהם הדבר ניתן או "מכר מזומן" של הקרקע באמצעות כונס נכסים לכל המרבה במחיר. מדובר במכרז פומבי, בו לכל אחד זכות להשתתף ולהציע את ההצעה הגבוהה ביותר כדי לזכות.

כאמור, מדובר בהרבה מקרים בתחום שמיועד למומחים בתחום ולבעלי יכולות כלכליות גדולות, או לחילופין לאנשים ומשקיעים בעלי סבלנות ארוכת טווח, המבינים שככל שיהיו סבלניים יותר יוכלו לקבל הצעות טובות יותר. בישראל, גם לאור העובדה שערך הנדל"ן עולה משנה לשנה, רכישה של קרקע במושע לאותם אנשים שיש להם את הזמן ולא זקוקים לכסף באופן מידי מביאה לרוב לתוצאות כלכליות טובות יותר מול אפיקי השקעה אחרים.

בישראל נכסים רבים מוצעים למכירה על ידי כונס נכסים, בעיקר במקרים בהם אנשים לא עומדים בהחזר החוב והתשלומים ובית משפט ממנה כונס לנכסי הנושה. הנכסים יימכרו לכל המרבה במחיר.

חשוב לקחת בחשבון שלמרות שהנושא מפורסם הן באתר הכונס הרשמי והן בפרסומים שמחויבים בחוק, רבות מהעסקאות הללו נסגרות על ידי אנשי מקצוע מהתחום, לרבות שמאים, עורכי דין, יזמים, קבלנים ועוד, שיודעים היטב לתמחר את הנכס במהירות מול משקיע רגיל פחות מיומן, יודעים להגיש את המסמכים כמו שצריך ובזמן. במקרים רבים מדובר באנשים/חברות על כיסים עמוקים, שמגיעים להתמחרות כאשר הם מוכנים לשלם סכומים הקרובים למחיר הרכישה האמיתי ואף מעבר לכך.

חשוב גם לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס, לוודא שלא תהיינה תביעות עתידיות עליו מגופים כאלו ואחרים וכן לוודא את מצבו הפיסי והרישוי על ידי מהנדס/בעל מקצוע מוסמך. כמו כן, אסור לוותר על ביקור בעירייה במחלקת הנדסה כדי להבין תוכניות עתידיות.

הזדמנויות רבות בנדל"ן טמונות ברכישה של נכס שעתיד לעבור התחדשות עירונית עתידית, הן בפינוי בינוי והן בתמ"א 38. לעיתים הרווח יכול להגיע לעשרות אחוזים ואף להכפיל על ערך הקנייה, כאשר למרכיב הזמן משמעות קריטית. ככל שהרכישה נעשית בתחילת התהליך, מחיר הנכס יהיה זול בעשרות אחוזים לעומת נכס זהה שייקנה בסמוך להריסתו/הוצאת היתרי הבנייה. "החוכמה" במקרים הללו היא לקנות את הנכס בתחילת ההליך, כאשר קונים מתחרים לא יודעים שהוא צפוי לעבור אותו ולכן המחיר הוא נמוך באופן יחסי ומייצג את המצב הקיים ולא את המצב העתידי.

כיום בישראל קמות קרנות נדל"ן המתמחות ברכישה של נכסים כאלו בשלבים מוקדמים, מתוך תקווה ליהנות מרווח עתידי גבוה עם השלמת תהליך ההתחדשות העירונית.

יזמים וקבלנים רבים מקיימים פריסיילים, בהם מוצעות דירות לקהל הרחב בחלק מהמקרים, ולמקורבים ובני משפחה בחלק אחר של המקרים, על מנת לקבל את הליווי שהבנק דורש (לרוב מכירה של 20-15 אחוז מהדירות). על כן ניתן לקבל הטבות שמגיעות כיום ל-5 אחוזי הנחה מול מחיר המחירון הראשוני. מעבר לכך, לרוב הבנק לא מאשר וזהו אחוז ההנחה המקובל שיכול להגיע למאות אלפי שקלים בדירות של למעלה מ-3 מיליון שקל.

כידוע, אפוטרופוס ממונה במקרים חריגים לטובת אנשים שלא יכולים לנהל את ענייניהם (לוקים בנפשם/עריריים/קטינים ללא הורים). אדם כזה מוגדר כחוסה, כאשר בהקשר הנדל"ני מדובר באפוטרופוס לענייני רכוש, בשונה מאפטרטופוס לגוף לאנשים שאינם מסוגלים לקבל החלטות הנוגעות למצבם הבריאותי.

אפוטרופוס ממונה על ידי בית משפט ונמצא תחת השגחתו של האפוטרופוס הכללי. כל הפעולות נעשות תחת הסכמת בית המשפט, ולכן יש חשיבות גדולה למי שמתכוון לרכוש נכס כזה להצטייד בעורך דין המבין בתחום. לעסקת נדל"ן ללא אישור בית המשפט בנדלן אין תוקף חוקי . בית המשפט יאשר את העסקה רק אם היא עולה בקנה אחד עם השווי הכלכלי האמיתי של הנכס, ואם היא עולה בקנה אחד עם טובת החוסה. כמובן שיש לרשום הערה בטאבו עם השלמת תהליך הרכישה והערת אזהרה עם תשלום סכום ראשוני.

גם פה, בדומה לקנייה מכונס נכסים, יש צורך בהערכת שווי של שמאי, פרסום בעיתונים, תחרות בין קונים במטרה להשיג מחיר מקסימלי וביצוע חוזה על פי כללי בית המשפט והנחייתו.

במקרים רבים נכסים מסוימים בנדל"ן נמכרים בפועל "כדירה", על אף שבטאבו הם מוגדרים בייעוד אחר - לדוגמה מחסן, מרפסת, שטח שירות, שטח ציבורי וכו'. הסיכון בדבר הזה הוא כמובן שהעסקה נעשית שלא בהתאם לחוק וכפופה לדין פלילי של שימוש חורג וקנסות כספיים משמעותיים. גם פיצול דירות נכנס להגדרה רחבה זו כאשר הוא נעשה בצורה לא חוקית.

משקיעים רבים מתפתים ורוכשים נכסים כאלו במחיר זול משמעותי ממחיר דירה, כמובן, אבל לוקחים על עצמם סיכונים גדולים. במקרים רבים ניתן לראות בישראל בנייה לא חוקית על הגג, פלישה לגינות שמוגדרות כשטח ציבורי, פיצול דירות, השכרת דירות שמוגדרות כשטח של מחסן, ייעוד תעשייתי, לוגיסטי וכו' לטובת אכלוס, בעיקר של פועלים זרים שחוששים להתלונן ומעוניינים לגור בתקציב נמוך.

הדרך היחידה להכשיר שטח שכזה היא לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולהגיש בקשה על ידי אדריכל לשינוי ייעוד/שימוש חורג לפרק זמן מוגבל. מעבר לעלויות הנלוות של הבקשה, כלומר לעלויות תכנון, יועצים, אגרות ועוד, ישנה סכנה, כמובן, שהעירייה תגלה על המעשה הלא חוקי בנכס ותיאלצו לשאת בהשלכות. וכן, יש לקחת בחשבון שגם במקרה שהדבר יאושר יש לשלם היטלי השבחה של שינוי הייעוד, שמעלים משמעותית את מחיר הקנייה.

ניר שמול הוא מנכ"ל חברת שניר, המתמחה בשיווק נדל"ן.