יותר נזק מתועלת: חוק ההסדרים עלול להקטין את התחלות הבנייה

טיוטת חוק ההסדרים פורסמה השבוע, כאשר חלק נרחב הוקדש לשוק הדיור. ניכר, כי מקבלי ההחלטות מעוניינים לקדם את התחלות הבנייה ולאפשר בנייה של יותר יחידות דיור, אבל חלק מההצעות עלולות להביא לפגיעה בזכויות אזרח, לעכב עוד יותר את הוצאת ההיתרים או להפוך פרויקטים ללא כדאיים כלכלית. עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה ונדל"ן, מזהה את הנקודות הבעייתיות בטיוטת חוק ההסדרים החדש ומעלה הצעות לפתרונות.

הצעה בעייתית ראשונה אשר מגיעה לשולחן המחוקק מדי כמה שנים דורשת הטלת אגרה על מגישי עררים לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה, ועדת הערר לתכנון ורישוי כדרך לצמצום העומס ומניעת עררי סרק בוועדות הערר. נכון להיום, לא מוטלת אגרה למגישי עררים כאמור. ניסיונות להטיל אגרות בגין הגשת עררים נעשו כבר לפני שנים מספר פעמים ונדחו על ידי ועדות הכנסת והשרים, בין היתר על מנת שלא להקשות או לצמצם את זכות הפרט בגישתו לערכאות משפטיות ולקבל את יומו.

עם זאת, האגרה לא תפתור את הבעיה, ואינה צודקת: עיכובים וצמצום הליכים מיותרים ניתן לפתור באמצעות פסיקת הוצאות משפטיות על ידי ועדות התכנון וועדות הערר למי שהתברר שהגיש ערר ללא סיבה וטעם ונדחה עניינית כפי שמקובל בבתי המשפט. גם ועדות התכנון יכולות להטיל הוצאות על מי שהגיש הליך סרק. נזכיר, כי באשר להיטלי השבחה ותביעות ירידת ערך גם כך נושא האזרח בתשלום שכר טרחת שמאי מכריע/מייעץ בסכומים גבוהים המחושבים לפי סכום הפיצוי/היטל ואין סיבה להטיל על האזרח עלויות נוספות.

כמו כן, הצעת ייעול טובה יותר לדעתנו תהיה לאכוף על הגופים התכנוניים לעמוד במועדים שקבע המחוקק, היעדר החלטה בהתנגדות או בערר מעבר למועדים שנקבעו בחוק צריך להוביל לסנקציה כדוגמת קבלת הערר או פיצוי ולא בדרך של חסימת הגישה לערכאות.

בטיוטה נכתב כי גורם משמעותי בעיכוב הליך הרישוי והתכנון הוא בקשות של יזמים ל"הקלות" המתבטאות בין היתר בתוספת יחידות דיור והוספת שטחים. אנו סבורים, כי למוסד ההקלות חשיבות גדולה, הן במענה למשבר הדיור, הן לקידום פרויקטים, ולפיכך, לא מוצדק, בוודאי בטווח המיידי, ומהווה צד אחד בלבד של התמונה. במקרים רבים מדובר בהקלות נדרשות וחשובות, וביטולן יוביל לעיכוב ולעצירה נוספת של בנייה בתקופה לא פשוטה זו.

תכניות רבות לגביהן מתבקשות הקלות הן תכניות ותיקות שלא בהכרח תואמות למציאות כיום ולצרכי התכנון העדכניים. יתרה מכך, ההקלות המתייחסות לתוספת יחידות דיור ולהוספת שטחים וכו' נוצרו והורחבו בשנים האחרונות בין היתר על מנת להגדיל את מספר יחידות הדיור ולהקטין את משבר הדיור, שסביר שיוחמר בשל תקופה קשה זו ועיכוב הבנייה, וזאת מבלי לתכנן את כל התכנון מחדש. כעת, ביטול ההקלות יעכב משמעותית קבלת היתרים והוצאת פרויקטים לפועל, ובכלל זאת, יאט את התחלות הבנייה.

בתקופה זו בה המשק מצוי במשבר עצום יש לאושש את השוק ולא לבטל את ההקלות הנותנות מענה למשבר הדיור. דברים ניסיוניים וקיצורי דרך לא עושים בזמן כה רגיש שבו אין מקום לטעויות, וכשממהרים, לא מנסים דרכי קיצור לא מוכרות. ביטול ההקלות עלול להוביל לצורך באישורי תכניות בניין עיר שאין ספק שההליך לאישורן ארוך יותר, הפתרון צריך להיות גם פה באכיפת מועדים הנקובים בחוק. כיום, המועדים הינם "אות מתה" ולכן העיכובים בתכנון וברישוי מצויים בכל מקום, כאשר אין אכיפה ואין ענישה.

היטל השבחה הוא גורם מרכזי במניעת פרויקטים חדשים לפועל, שכן היטלים גבוהים מורידים פרויקטים אל מתחת לרף הרווחיות. בחוק ההסדרים מוצע להקים ועדה בראשות שופט אשר תבחן את המנגנון ותגיש המלצותיה. מזה מספר שנים שהמדינה מנסה לקדם שינוי מנגנון שבו המועד הקובע להטלת היטל השבחה יחושב למועד המימוש ולא למועד אישור התכנית, והמשמעות היא הגדלת שיעור היטל ההשבחה באופן משמעותי, שכן כידוע ככל שהמועד מאוחר יותר כך היטל ההשבחה גבוה יותר שכן שווי הקרקע עולה.

בפועל, הטלת היטל השבחה תהיה על עליית שווי שאינה נובעת מהתכנית עצמה ומתוספת הזכויות בה, אלא מעליית שווי כללי של הנדל"ן. המטרה בהקמת ועדה אינה לייעל את ההליך שאין ספק שיש בו פגמים בניהולו, אלא המטרה היא רק מהעיניים של הרשות המקומית שמקבלת את היטל ההשבחה ושואפת להגדיל את שיעורו מזה שנים. נמליץ, להזמין ולברר ולנהל הליכי היטל השבחה ולקבע אותם כבר היום למי שיכול לפני שהחרב תונף והיטלי ההשבחה יעלו משמעותית.

במסגרת טיוטת חוק ההסדרים מוצע שמוסד תכנון יהיה רשאי לקבוע כי חלק ממבנה בשיעור של בין 15-25% מהשטח יוקצה לייעוד ציבורי, כאשר בניית המעטפת תוטל על היזם, ועלויות בניית המעטפת יקוזזו מבסיס ההשבחה לצורך חישוב היטל השבחה. מוצע, כי בשלב התכנית יוגדר סל שימושים ציבוריים אפשריים בשטח האמור.

בפרקטיקה, מרבית הרשויות כבר דורשות קומה ציבורית כאשר הן מאשרות פרויקטים, ולכן נדרש ומתבקש לקבוע הגדרות מפורשות לאחר שבחלק מהמקרים הרשות שהוקצה לה שטח מבונה גם דרשה שהעלויות לא יבואו בחשבון בעת חישוב היטל ההשבחה, כלומר תשלום כפל שמושת על היזמים. בימים אלו ניתן אף פסק דינו של ביהמ"ש העליון שאישר את הנוהג ואת האפשרות להקצות שטחים מבונים בבניינים כאמור.

עם זאת, נראה לנו כי נכון היה שהעלות כולה תקוזז מהיטל ההשבחה ולא כפי שמנוסח, באופן שבו מדובר למעשה במטלה נוספת על היזם, שכן המשמעות היא שהיזם מממן מחצית מהעלות מכיסו בנוסף לכל האגרות וההיטלים שגם כך מוטלים עליו ומשפיעים על מחירי הדיור, שכן הם מעלים את מחיר הדירות בפרויקט אשר מממנות בפועל את הקומה הציבורית.