ברלין ידועה בעיקר הודות ליוקר המחייה הנמוך, אך בשנים האחרונות דובר מפעם לפעם על עליית מחירי הדיור שנבעו מהיצע אשר לא תאם לביקוש. בניגוד לישראל ולמחאת הקוטג' דאז, אשר מלבד הד תקשורתי לא הכניסה שינויים דרסטיים עם השפעות ארוכות טווח בתחום הדיור - בברלין, לאחר הפגנות מצד התושבים ואף משאל עם בנושא - נכנס לתוקפו במהלך שנת 2019 צעד מטעם הממשל בדמות חוק להקפאת שכר הדירה לחמש שנים (במסגרתו הוקפאה השכירות בכ-90% מהדירות שנבנו לפני שנת 2014). מצד המחוקקים מהלך זה היווה אוויר לנשימה לשוכרים, אך מנגד דובר על שינויים מרחיקי לכת ורבי חסרונות בענף. על אף רצון מקבלי ההחלטות בהחלטתם, בחודש האחרון פסק בית המשפט העליון על פסילת רפורמת השכירות של ברלין והחזיר את המצב לקדמותו - בעיקר עבור המשקיעים.
השיח על חוק הגבלת השכירות היה חלוק מלכתחילה. תומכיו טענו כי הוא חיוני על מנת ליצור דיור בר השגה ומנגד בעלי הנכסים טענו כי זו פגיעה מהותית במדיניות הדיור. ובעיר כמו ברלין אשר 80% מתושביה על פי הערכות גרים בשכירות זו עשויה להיות מערבולת ואף נקודת נפץ בענף הן לחיוב והן לשלילה. "רפורמת השכירות שהתחילה בתחילתה של שנת 2019 עד לאחרונה גרמה לעיוות השוק. היא שימשה כגורם מרתיע לפרויקטים חדשים ואף גרמה למשקיעים מוסדיים רבים שהתעניינו להשקיע בתקופה זו, להמתין עם ההחלטה אך בחודשים הבאים המצב עומד להשתנות ובכך המחירים ימשיכו לעלות בהתאמה", מציין רוני פיפקו, מנכ"ל קבוצת הנדל"ן BlueRock Group (בלו רוק) אשר נוסדה בשנת 2010 בלב הרובע הפיננסי של ציריך. מאז, במשך כעשור, צברה עסקאות נדל"ן בהיקף של כ-1.5 מיליארד יורו, תוך התמקדות בשוק הנדל"ן משנת 2010 באירופה ומשנת 2015 בברלין (גרמניה). החברה השקיעה במשרדים ובדיור ולאחרונה, למרות חוק הגבלת השכירות, רכשה 500 דירות בבירה. בחודשים הקרובים היא צפויה להרחיב את היקף העסקאות למאות דירות נוספות בעיר. בעוד משקיעים מוסדיים רבים בתקופה זו לדברי פיפקו ברחו מברלין - עכשיו הם מתחילים לחזור ולחשוב איך לבצע זאת נכון בעוד המחירים יעלו עד אז.
לדבריו של פיפקו 40% מהמשקיעים בקבוצת BlueRock Group הם ישראלים וקיימת עלייה ניכרת של משקיעים כחול לבן בברלין. "המשקיעים הישראלים רואים במדינתם את עליית המחירים המתמדת, בין אם נביט לעבר תקופת המשבר הכלכלי של 2008, או בזמן אירועי טרור וכפי שראינו גם בזמן משבר הקורונה. והם מבינים שלהשקיע מחוץ לישראל זה לא דבר מורכב", מדגיש פיפקו, ומוסיף: "המחיר שאנו משלמים לבניין דירות הוא 2500 יורו (למ"ר) שזה חצי מהמחיר של הדירות שמוכרים כך שהמחיר למ"ר הוא נתון מעניין שלא ניתן להתעלם ממנו".
ועדיין, למרות הדברים הללו, אנחנו מסייגים - זה אולי לא מורכב, אבל זה גם לא מאוד פשוט. יש הרבה דברים שצריכים לעשות ולבדוק לפני שאתם משקיעים בנדל"ן בחו"ל.
מהם הקשיים שצפויים להיערם עבור משקיעים שיבחרו בברלין?
"אין ספק כי הבחירות המקומיות והבחירות בגרמניה עשויות להשפיע על עתיד הרגולציה, וזה דבר שחשוב לקחת בחשבון ואף עשוי להוות קושי או סיכון עבור המשקיעים. החוק שאוסר על פרצלציות צפוי להיכנס לתוקפו תוך שבועות אחדים בברלין. זהו חוק פדרלי שנאכף באזורים עירוניים ברחבי גרמניה שקיים בהם מחסור בדירות. משמעות הדבר היא שתהיינה תנועה פחותה בכניסתם של יזמים ואף נראה ירידה ניכרת בפיתוחן של דירות ישנות באזורי בניינים אך על האסטרטגיה שלנו כיוון שביצענו מבעוד מועד את הפרצלציה על בניינים במלואם ולא על כל דירה בנפרד וזאת תוך התחשבות בדיירים הקיימים".
בתקופה האחרונה משקיעים רבים פונים לעבר המטבעות הקריפטוגרפים - האם זה לא משתלם להם יותר?
"בניגוד לתנודתיות התכופה בעולם הקריפטו - השקעה בנדל"ן ובפרט בדיור בעיר הבירה של הממשלה החזקה ביותר באיחוד האירופי לא תהווה הימור. הרי בסופו של דבר כל אדם צריך קורת גג בדמות מקום דיור מעל הראש. בנוסף, אנו קבוצה שפתוחה למשקיעים כשירים ומקצועיים ואין אפשרות להיכנס רק מתוך רצון לחוויה מרגשת עם כל סכום. בעולם השקעות הנדל"ן משקיעים רציניים מבינים שכרוכים בכך סיכונים ויש צורך מובהק בהסתכלות אל הטווח הארוך - תוך הבנה שההשקעה בנדל"ן צריכה להיות גיוון מתוך סל השקעות בתחומים שונים".
מאז נפילת חומת ברלין ועד 2005 חל מעבר של המשרדים הממשלתיים והשגרירויות אל עיר הבירה וברלין החלה את צמיחתה אט אט. מאז משנה לשנה ניכרת האצה. ניתן לראות זאת באחוזי האבטלה שממשיכים לרדת וברמת ההכנסה לתושבים. בשנה האחרונה נפתח שדה תעופה חדש בעיר ולקראת שנת 2030 צפויה להיחנך תחנה מרכזית ועימה יגיעו שינויים מואצים בתחבורה הציבורית. "מה שאנו רואים כיום ונראה זוהר עשוי להיראות בעוד כמה שנים כמו היסטוריה. אם כבר כיום ניתן להעמיד את ברלין כסטארט אפ- ניישן של גרמניה בהמשך נוכל לשוחח עליה באותה קנה מידה בדומה לערים כמו: המבורג, מינכן ודיסלדורף", מבהיר פיפקו.