איך לבחור השקעה בפרויקט נדל"ן בחו"ל?

השקעות נדל"ן בחו"ל? השאלה הראשונה שמגיעה מיחידים, זוגות ומשפחות, היא 'למה אנחנו צריכים את זה?'

לפני שיצאנו לדרך, השתכרנו היטב במשרות יציבות ומתגמלות. זה היה המצב שלנו, בדיוק לפני 7 שנים, אבל הרגשנו שאנחנו לא הבעלים של הזמן שלנו, אלא שמישהו אחר מנהל אותו עבורנו. היה לשנינו את המעסיק הטוב ביותר שאפשר לבקש, עם "קביעות", שכר מכובד, פנסיה תקציבית וכל התנאים שמסביב, היינו בתוך כלוב זהב - וככה היה קשה גם לצאת ממנו. החלטנו שאנחנו רוצים לקבל בחזרה שליטה על הזמן שלנו, יצאנו לתהליך לימוד בלתי פוסק ומחקר מעמיק, בסופו הבנו שהדרך היחידה להיות הבעלים של המשאב הכי יקר במאה ה-21, הזמן, הוא לנתק את המשוואה שזמן שווה כסף. זה לא היה קל.

התשובה שלנו לשאלה "למה יצאנו למסע השקעות בנדל"ן בחו"ל", בנויה מחיפוש אחר אפיק שמייצר הכנסות פסיביות, בסיכון נמוך (כשיודעים איך להנמיך אותו), עם יכולת מינוף כספים ותשואות נאות.

יסלחו לנו הציניקנים והספקנים שקוראים מאמר זה ואומרים לעצמם "היה להם הון נזיל גבוה", או "הם באים ממשפחות מבוססות ופנסיה מובטחת". האמת שהתחלנו עם נתוני פתיחה לא מרשימים. בכלל, וזאת עוד סוגיה לא פחות חשובה, לא חשובים תנאי הפתיחה, חשובה התודעה וחשובה ההחלטה. כל השאר זה בונוס.

את כל ההקדמה הזאת עשינו עבור כל מי שמפקפקים ביכולתן של השקעות נדל"ן בחו"ל, להפוך לעוגן מרכזי בתיק הנכסים המשפחתי.

כותבי טור זה משקיעים באופן אישי במספר רב של פרוייקטי נדל"ן מניבים ויזמים שנבחרו בקפידה ועל פי מודל שעובד כבר יותר משבע שנים. בתוך היצע השחקנים והחברות הישראליות שעושות נדל"ן בחו"ל אכן, לא פשוט כלל "לדעת במי לבחור". זהו תחום מתפתח, שקיבל תנופה רבה בשנים האחרונות ורק מי שצולל עמוק לתוכו, יוכל לבחור השקעות ראויות שיכולות לקרב אותו לניתוק התלות שבהמרת הזמן הפנוי שלו לעבודה בתשלום בלבד. בכל מקרה, צריך להבין שמדובר במסע שמצריך להשקיע הרבה כספים ותכנון אסטרטגיה נכונה להגעה ליעדים האישיים הרצויים.

אנחנו מדברים על חשיבות הבחירה. כפי שלא כל ההשקעות בשוק ההון הן טובות, גם לא בשוק מניות עולה, תוכלו לבדוק כמה קרנות נאמנות רשמו תשואה שלילית בשנה החולפת, כך גם בתחום האלטרנטיבי, ישנן קרנות טובות ויש פחות.

תחום השקעות נדל"ן בחו"ל התפתח מאוד בשנים האחרונות ושחקנים ישראלים התמקצעו בו ברמה לא פחותה מהמשקיעים המוסדיים הגדולים שבוחרים בו בעצמם ומנהלים עבורכם את קרנות הפנסיה, גמל והשתלמות. הגופים המוסדיים עצמם שמשקיעים עבורכם את כספי הפנסיה, הולכים ומגדילים את אפיקי ההשקעה בפרויקטים של נדל"ן חו"ל. במקרה הזה אתם הופכים לשותפים שקטים, ולא לכאלה שצריכים לקבל החלטות בצורה אקטיבית. יחד עם זאת, מדובר בהיקפים שהם עדיין זניחים למדיי בתיק ההשקעות שלכם.

הבחירה בחברה וביזמים שדרכם מבצעים את ההשקעה היא אחד הגורמים הכי חשובים בהשקעות נדל"ן בחו"ל. הניסיון, הידע, הפיקוח והניהול של ההשקעה, יקבעו כמעט תמיד את התוצאה הסופית. אז אתם שואלים את עצמכם, איך תדעו שהחברה שאיתה אתם משקיעים אכן טובה? כלומר מצליחה לעמוד עד כמה שניתן בתכנית העסקית של ההשקעה במציאות של אי וודאות? התשובות לכך מגוונות.

• חברה ישראלית שאפשר להיפגש עם נציגיה בישראל - למרות שגם עולם ההשקעות עובר לזום, כשאתם מבצעים את השקעות הנדל"ן שלכם, וככל שמדובר בהעברת כספים לגורם זר, ברצונכם לעמוד על קנקנם של מי שעומדים מאחוריהן. היכרות אישית עם החברה, יכולה במקרים רבים לאשר או להפריך את הרושם הראשוני שקיבלנו.
• חברה ותיקה שעברה את משבר 2008 - בעוד אנחנו מדברים על משבר הקורונה, שהתברר כחמור הרבה פחות ממה שחשבו בתחילה, תרצו לראות שחברת השקעות נדל"ן למגורים, הצליחה להתגבר על קשיים שהתעוררו בימים כאלה. אנחנו מחמירים בהרבה את הקריטריונים שלנו ובוחרים בחברות שהצליחו להתמודד בהצלחה עם משבר כלכלי קשה ממנו, משבר 2008 שהיה גם משבר נדל"ן עולמי.
• החברה תמיד תשקיע מההון העצמי שלה בכל עסקת נדל"ן קבוצתית - כשהחברה עצמה שותפה להשקעה שבה גם אנחנו משקיעים, יש לכם אינדקציה לכך שאין ניגוד אינטרסים. חברה ותיקה ששרדה את משבר הנדל"ן של 2008 ובוחרת להשקיע מההון העצמי שלה באותה עסקה שהיא הציעה לנו להשקיע בו גם, היא חברה שמאוד מאמינה בהצלחת הפרויקט. הרעיון הוא לנסות ולכרוך כמה שיותר את האינטרסים שלנו, המשקיעים הקטנים, עם החברה הגדולה והוותיקה שתנהל לנו את העסקה.
• החברה תדע למנף את העסקה כולה וגם את כספי המשקיעים בעזרת הלוואות/משכנתא בתנאים מצוינים בארץ היעד. מינופים כאלה כמעט אף פעם אינם יכולים להילקח ע"י משקיע פרטי קטן שיבקש לעשות עסקה עצמאית.

• מנגנון קדימות למשקיעים בחלוקת רווחים בעסקת ההשקעה - כדי לדעת שהיזם השקיע את כל מרצו בתכנית העסקית ושהוא מכוון לטוב ביותר, נרצה לראות כי הוא מוכן להעניק למשקיעים קדימות בחלוקת רווחים עליו. כמובן, שבתמורה, אם התכנית העסקית תתגשם ואף תעלה על הציפיות, לאחר עמידה ביעדי התשואה למשקיעים, הוא יוכל ליהנות ממנגנון חלוקת רווחים מטיב עבורו כפיצוי על הסיכון שלקח על עצמו.
• השקעה במדינות מערביות עם משטרים דמוקרטיים - הגם שאנחנו סומכים על החברה היזמית שבה בחרנו, החלטנו מראש לצמצם את הסיכונים שאינם בשליטתה. כמו למשל אפשרות לשינויים קיצוניים וחדים המתרחשים בין לילה, בעיקר במדינות שאינן דמוקרטיות, או במדינות דמוקרטיות אבל שאינן מערביות. זה לא אומר שלא יהיו סיכונים במדינות מערביות ודמוקרטיות, אבל הם יהיו פחותים משמעותית.
• חשיבות השותף המקומי - אחד הפרמטרים החשובים ביותר בבחירת ההשקעה נוגעת לזהות השותף המקומי, הגורם ש"נועל את המגפיים בשטח ויוצא לעבודה על הנכס שרכשתם במשותף". השחקן הישראלי עליו כתבנו בתחילת המאמר, חייב להישען על שותפים מקומיים עם ותק, ניסיון ותוצאות מוכחות לאורך זמן בביצוע מוצלח של עסקאות נדל"ן דומות לעסקה בה אנחנו מתכוונים להשקיע. העובדה שהחברה הישראלית פועלת הרבה שנים בהצלחה בשוק מרוחק נובעת, בין השאר, בזכות קשריה העסקיים והאסטרטגים עם שחקנים מקומיים מעולים. איתור העסקה, קניית הנכס, ניהול הנכס, השבחת הנכס ומכירת הנכס מבוצעים ע"י השותף המקומי. אם הוא לא יהיה ראש לאריות, סיכויי הצלחת העסקה יקטנו. כן תגלו עניין בזהות השותף המקומי במדינה בהם אתם משקיעים, תתעניינו במידת הניסיון שלו וההצלחה שלו באזור הספציפי בו אתם תשקיעו.

בין שה"למה" שלכם הוא לשחרר את הזמן שלכם מכבלי המחויבויות שלכם למעסיק או למנגנון, או שאתם רוצים להגדיל את ההכנסות של התא המשפחתי, או כל סיבה אחרת, הדרך להתקרב ליעדים שלכם היא להחליט ולהתחיל לעשות.

ניסינו להראות במאמר זה שהחלטה וביצוע הם המהלכים החשובים ביותר ביציאה לדרך. כדי לייצר הצלחות מתמשכות בעולמות אלה, חובה ללמוד ולפתח מודל שמשלב השקעות ורווחים במעגלים רבים של גידור וניהול סיכונים.

כותבי טור זה מדייקים ומלטשים מודל השקעות שכזה שנים לא מעטות. לא היו לנו 100% הצלחות ובטוח שגם בעתיד לא נצליח ב-100%, אולם השכלנו לפתח מנגנון השקעות שהביא אותנו ליעדים שהצבנו לעצמנו. את הידע שלנו בחרנו לשתף עם כל אלה שרוצים לעשות מהלכים בעולמות כאלה וזקוקים לעצה או סיוע.

עמית והגר דרור, הורים לחמישה ילדים, אחרי קריירות ארוכות במערכת הביטחון החליטו לשנות כיוון ולסלול את דרכם לעצמאות כלכלית. השניים פיתחו מודל השקעות שמבוסס כולו על הכנסות פסיביות. כיום הם מלווים יחידים וזוגות בדרך לרווחה כלכלית.

גילוי נאות: מאמר זה מטרתו להעשיר את הידע של הקוראים, אך הוא אינו יכול להחליף ייעוץ פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.