מחירי הדירות ימשיכו לעלות - ויש אשמים במצב הזה

השנה שעברה ננעלה עם כמות שיא של משכנתאות. במהלך השנה, משקי בית לקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-67.7 מיליארד שקל. באופן לא מפתיע, זה בא ביחד עם עלייה במחיר הדירות - כשיש ביקוש, יש גם עלייה במחירים. ב- 2019, העלייה במחירים הייתה רק 3.4%, שזה אומנם פחות מכפי שהיה ב-2010, אבל עדיין הרבה יותר מהר מאשר קצב עליית המחירים של כל שאר המוצרים. מדד המחירים הכללי, זה שלא כולל את מחירי הדירות (אבל כן כולל שכירויות) עלה רק ב-0.6% בשנה שעברה. כלומר, למרות כל המאמצים של הממשלה לעצור את מחירי הדירות, המוצר שמתייקר בקצב הכי מהיר במדינה הוא עדיין... דירות.

בתקופה הקרובה, מחירי הדירות הולכים כנראה לעלות עוד, וזה קורה בגלל שילוב של מספר סיבות. הראשונה היא הריבית. ב- 2018, הריבית הממוצעת על משכנתאות הייתה 3.9%. ב-2019 הריבית הממוצעת ירדה ל-3.7%. זה מסביר חלק לא מבוטל מהעובדה שכמות המשכנתאות גדלה בין 2018 ל-2019. זה מסביר גם למה קצב לקיחת המשכנתאות גדל בעיקר בחצי השני של השנה, בתקופה שבה הריביות ירדו יותר.

ב-2020, הריבית כנראה תרד אפילו יותר. בארה"ב, יש לחץ חזק על הבנק המרכזי להוריד את הריבית, ולא נראה שהבנק יוכל להתנגד ללחץ הזה עוד זמן רב, למרות שראשיו יודעים שכל ירידה נוספת בריבית היא מסוכנת. אבל כשהם עומדים בין הבחירה להחזיק את השווקים בדהירה ולהסתכן בקריסה בעוד כמה חודשים או אפילו שנים, לבין להיות מואשמים בקריסה מידית של הבורסה, נראה שראשי הבנק המרכזי יעדיפו את האפשרות הראשונה. ואם הריבית בארה"ב תרד, כנראה שהיא תרד גם בארץ. וכל עוד הריביות נמוכות, הביקושים לדירות יישארו גבוהים.

הסיבה השנייה היא מחיר למשתכן. מחיר למשתכן גרמה, בין השאר, לשתי תוצאות שליליות. הראשונה היא שקבלנים התקשו למצוא פרויקטים שלא במחיר למשתכן, ולכן קבלנים רבים העדיפו שלא לבנות כלום. התוצאה היא שהמגמה של מספר התחלות נמצאת בירידה מאז 2018. וכשהתחלות הבנייה פוחתות והביקוש לדירות לא יורד, קשה להביא לירידה במחירים.

התוצאה השנייה היא שמשפרי דירות מצאו שמחיר למשתכן מצמצמת את מבחר הדירות שהם יכולים לרכוש. כי אם רוב הדירות החדשות הן במחיר למשתכן, משפרי דירות חייבים לקנות דירות יד שנייה. זה יוצר לחץ כפול לעליות מחירים: מצד אחד משפרי דירות שמעוניינים למכור את הדירה שלהם, רואים שהביקוש לדירות שלהם עולה, מה שגורם להם להעלות את המחירים. במקביל, משפר דירות שרוצה למכור את הדירה שלו יודע שגם המחיר של הדירה שהוא רוצה לקנות נמצא בעלייה, ולכן הוא חייב להעלות את המחיר של הדירה שלו אפילו יותר. משני הכיוונים, התוצאה היא שמחיר דירות יד שנייה עולה.

כך שלשוק המשכנתאות צפויה כנראה שנה טובה ב-2020. משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה, לעומת זאת, יצטרכו להתמודד עם שוק של מחירים עולים. הם יכולים להתנחם בעובדה שגם בשכירות המחירים יעלו. זה מה שקורה כשר אוצר מחליט שצריך להילחם בקבלנים ובמשקיעים, ושוכח שהקבלנים אחראים על בנייה של דירות, והמשקיעים אחראים על כך שיהיו דירות זמינות להשכרה.

ד"ר אביחי שניר - המכללה האקדמית נתניה ובית ההשקעות אינפיניטי