השיעור שקיבל עמוס לוזון מההשקעה בדורי בנייה

אחרי סימני אזהרה למכביר שסיפקה קבוצת עמוס לוזון בדוחותיה הכספיים בנוגע לעתיד פעילותה של החברה הבת דורי בניה, קשה יהיה להגיד שהבקשה שהגישה האחרונה בשבוע שעבר להקפאת הליכים נגדה נפלה על הפעילים בשוק ההון כרעם ביום בהיר.

בהמשך לאותה בקשה, עדכנה קבוצת לוזון כי ביהמ"ש העניק לדורי בניה צווים זמניים המונעים פתיחה בהליכי גבייה של חובות עבר נגדה ולהמשיך בהליכי גבייה שטרם הושלמו, אוסרים על שינוי בנכסיה ללא קבלת אישור ביהמ"ש ומעכבים הליכי מימוש ערבויות שניתנו להבטחת התחייבויותיה.

הבקשה הנוכחית להקפאת הליכים, פחות מארבע שנים לאחר שלוזון קנה את השליטה בחברה, מלמדת כי ה"בורות" שסחבה עימה דורי בניה - שהקימה בעבר חלק ניכר ממגדלי היוקרה בתל אביב ובהם מגדלי אקירוב, מגדל YOO, מגדל מאייר ומגדל נווה צדק - התבררו כגדולים מדי גם עבור לוזון. היקף החובות של החברה ותביעות החוב שמתנהלות נגדה כיום הוערכו בשבוע שעבר ביותר מ-800 מיליון שקל.

דורי בניה, בעבר מחברות הבנייה הבולטות בישראל, הייתה בשנים האחרונות "הכבשה השחורה" בעסקיה של קבוצת לוזון, מקור להפסדי ענק ולכאבי ראש ניהוליים. למעשה, הסתבכותה של דורי בניה בכאוס פיננסי והפסדי ענק עוד קודם לכן, היא שאפשרה ללוזון לרכוש את מניות השליטה בקבוצה הקרויה כיום על שמו (אז קבוצת א. דורי) תמורת כ-10 מיליון שקל בלבד מידי בעלת השליטה הקודמת גזית גלוב, בתחילת 2016.

תוך זמן קצר נראה היה שלוזון ביצע את עסקת חייו. הוא פעל במהירות לייצב את מצב הקבוצה ולצמצם את הוצאותיה, באמצעות מספר מהלכי ייעול וארגון מחדש. בין המהלכים שקידם נכללו גם צמצום פעילותה של דורי בניה, עד ל"הדממתה" במהלך השנה החולפת, אחרי סיום הפרויקטים האחרונים שביצעה עבור יזמים חיצוניים, מתוך כוונה לבצע מיזוג תפעולי שלה לתוך עסקי קבוצת לוזון.

והמשקיעים בבורסה אהבו את זה. מניית קבוצת לוזון השלימה תוך קצת יותר משנה זינוק של קרוב ל-1,000% בערכה לשווי שיא של כ-230 מיליון שקל - ששיקף ללוזון עצמו, בעלי 64% מהמניות, רווח של יותר מ-100 מיליון שקל ("על הנייר").

אלא שמאז נרשם שינוי כיוון חד במניה וגם הרווח של לוזון התכווץ באופן משמעותי. כיום מניית לוזון רחוקה כבר כ-70% מרמת השיא שרשמה בחודש מרץ 2017, ונסחרת בשווי של כ-80 מיליון שקל. חלק גדול מה"אשמה" לכך ניתן לייחס לדורי בניה, להפסדים הנמשכים והמשמעותיים שייצרה לקבוצה ולחוסר הוודאות שנגע לעתידה.

בזירת האג"ח, תשלומי החוב הקרובים של קבוצת לוזון, בהיקף של כ-40 מיליון שקל, צפויים בעוד חודש וחצי, בתחילת דצמבר הקרוב, בגין שתיים מחמש הסדרות הנסחרות שלה (חלקן להמרה), וטווח התשואות על הסדרות (למעט הסדרה הקצרה הנפרעת בדצמבר) מתחיל בכ-7% ומגיע עד לכ-16%. בסך הכול, כיום ללוזון חמש סדרות, שתיים מהן בדירוג Baa2 והיתר לא מדורגות, בהיקף מצרפי של כ-425 מיליון שקל.

הביצועים החלשים של מניית קבוצת לוזון (החברה האם הציבורית של דורי בניה) ותשואות האג"ח הגבוהות שלה מעידות כי המשקיעים ספקניים לגבי יכולתו של לוזון להעלות את החברה שבשליטתו ל"ליגת העל", כפי שהוא מצליח לעשות ביתר קלות בכדורגל, אחרי רכישת קבוצת הפועל ראשון לציון מהליגה הלאומית בקיץ האחרון.

הפרידה מה"גיבנת" של פעילות דורי בניה אמנם צפויה לסייע לקבוצת לוזון עם הפחתה בהוצאות ובאנרגיות הניהוליות שהושקעו בחברה המפסידה עד כה, אשר יאפשרו לקבוצה להתרכז בעסקיה הרווחיים בתחומי הנדל"ן והתשתיות. אלא שמאידך, יש לה חשיפה כספית לא קטנה לקריסת החברה הבת.

בדוחותיה הכספיים האחרונים של קבוצת לוזון, שפורסמו בסוף חודש אוגוסט, היא מציגה יתרת חובות וערבויות הקשורות לקבוצה ולחברות בבעלותה בהיקף כולל של כ-100 מיליון שקל. אלה כוללים יתרות חוב של כ-23 מיליון שקל שיש לדורי בניה לקבוצה, 42 מיליון שקל לחברת רום גבס (בה מחזיקה לוזון במלואה), וכן כ-27 מיליון שקל שהועמדו על ידי גופים פיננסיים לדורי בניה מתוך מסגרות אשראי בערבות רום גבס, וערבות של קבוצת לוזון בהיקף של כ-7 מיליון שקל לאשראי של דורי בניה מבנק לאומי.

בדוחות לרבעון השני של 2019, ליוותה את פעילותה של דורי בניה הערת "עסק חי". זאת תוך שרואי החשבון שלה ציינו כי נוכח מצבה התזרימי היא "מתקשה לעמוד במלוא ההתחייבויות הכספיות החלות עליה, לרבות תשלומים לספקים, קבלנים ופסקי דין, ומתמודדת בין היתר עם הליכי עיקולים או הוצאה לפועל".

עוד ציינו רואי החשבון בין היתר בדוחות כי "דורי בניה אינה עומדת במרבית אמות המידה הפיננסיות החלות עליה במסגרת התחייבויותיה אל מול תאגידים מממנים שלה", ויחד עם זאת, החברה המשיכה "לפעול לשם גביית כספים אשר מגיעים לה מגורמים שונים, לשם שירות צרכי התזרים שלה".

מלבד דורי בניה, קבוצת לוזון פועלת בכמה מגזרים נוספים, ובהם ייזום נדל"ן בישראל, נדל"ן בפולין באמצעות חברת רונסון, פעילות אנרגיה באמצעות החזקה של כ-9% בחברת דוראד המפעילה תחנת כוח פרטית לייצור חשמל באשקלון ועבודות בניה באמצעות חברת רום גבס. עוד החלה הקבוצה לפעול בתחום מימון פרויקטים של נדל"ן, באמצעות החברה הבת לוזון נדל"ן, שטרם מייצרת הכנסות, ואשר נכנסה באחרונה להשקעה גם בתחום הקנאביס, עם רכישת מניות בחברת הרודיום.

בסיכום מחצית השנה הראשונה נהנתה קבוצת לוזון ממגמה חיובית בתוצאותיה, שנתמכו בין היתר ממכירת זכויותיה ב"מתחם הפיל" בצפון תל אביב לידיו של עמוס לוזון עצמו (באמצעות חברה פרטית) ושותפו ניר ברוש, תמורת כ-170 מיליון שקל - עסקת בעלי עניין שאושרה על ידי בעלי המניות.

כך, בשורה העליונה הכנסותיה של קבוצת לוזון למחצית השנה טיפסו ב-39% והגיעו ל-554 מיליון שקל, הרווח הגולמי והתפעולי שלה רשמו שיפור ניכר, ובשורה התחתונה לוזון נהנתה מרווח נקי של 50 מיליון שקל בסיכום מחצית השנה הראשונה, אחרי שאת המחצית המקבילה של 2018 סיכמה בהפסד של 27 מיליון שקל. בפילוח פעילויותיה בלטה פעילות היזמות, עם קפיצה משמעותית בהכנסות וברווח התפעולי, גם זאת בתמיכת עסקת "הפיל".

בפעילותה של חברת רונסון, למרות שחיקה של 21% בהכנסותיה, ל-137 מיליון שקל, אחרי שמסרה 434 דירות לעומת 517 במחצית המקבילה, החברה הצליחה ליהנות משיפור שיעור הרווח הגולמי, והרווח התפעולי שלה שמר על יציבות, ברמה של 15 מיליון שקל. לגבי רום גבס מציינת לוזון כי החברה נהנתה מ"שיפור תוצאותיה העסקיות בניכוי חלוקת דיבידנד", כך שלצד עלייה מתונה של כ-3% בהכנסותיה, ל-208 מיליון שקל, הרווח התפעולי שלה קפץ ב-23% והתקרב ל-17 מיליון שקל.

מדוחותיה של דוראד, המצורפים לתוצאות לוזון, עולה כי בסיכום מחצית השנה הראשונה הכנסות תחנת הכוח עלו ב-4% ל-1.3 מיליארד שקל, אולם החברה לא הצליחה לשפר את הרווח התפעולי, ועלייה בהוצאות המימון בהשפעת הפרשי שער והפרשי הצמדה, הובילה לצניחה של 50% ברווח הנקי של דוראד, שהסתכם ב-17 מיליון שקל.

צרותיה של דורי בניה מעיבות על תוצאותיה הכספיות של קבוצת לוזון, מאז נרכשה השליטה בחברה על-ידי עמוס לוזון ב-2016, וגם טרם לכך. למעשה, מכירת השליטה ללוזון תמורת כ-10 מיליון שקל בלבד, התרחשה בעקבות כאוס פיננסי שהתגלה בדורי בניה, שגרם לבעלת השליטה דאז, גזית גלוב, להעמיד את הקבוצה למכירה. זאת לאחר שהזרימה לה סכום עתק של כ-750 מיליון שקל בעת שהייתה בעלת השליטה בה ובסך הכל השקיעה בה כ-1 מיליארד שקל.

במסגרת הסכם שגובש מאוחר יותר בין גזית גלוב, שבשליטת חיים כצמן, לבין קבוצת לוזון, נאלצה גזית גלוב לוותר על חוב של מאות מיליוני שקלים כלפיה, שכנגדו הנפיקה לה לוזון נתח ממניותיה (18% מההון) בשווי שוק נוכחי של כ-15 מיליון שקל בלבד.

תחת שליטת גזית גלוב "כיכבה" דורי בניה שלא בטובתה בכותרות לאחר שב-2014 פרסמה אזהרת רווח לקראת פרסום דוחותיה הכספיים. מה שהתחיל כהפסד של כמה עשרות מיליוני שקלים התברר תוך חודשים ספורים כקצה הקרחון בסערה חסרת תקדים שהתחוללה בדורי בניה. זו יוחסה לטעויות באומדני עלויות והכנסות צפויות בפרויקטים בביצוע החברה, ובאה לידי ביטוי בהפסדי ענק של מאות מיליוני שקלים.

את השליטה בקבוצת א. דורי רכשה גזית גלוב בתחילת העשור הנוכחי מידי המייסד, הקבלן אורי דורי (שנפטר בתחילת השנה). דורי נאלץ לפרוש מחברת הבנייה שהקים אחרי כ-30 שנה, וזאת לאחר שגזית גלוב, בראשותו של חיים כצמן, רכשה את מניותיו בהמשך להצעת היפרדות (BMBY) שהגיש לה דורי, על רקע חילוקי דעות בין השותפים.

תנאי מנגנון ההיפרדות בין הצדדים קבע תשלום של כ-80 מיליון שקל לדורי ולשותפו דוד כץ תמורת חלקם (50%) בגרעין השליטה בחברה, וסיכמו להם תמורה כוללת של כרבע מיליארד שקל עבור כלל מניותיהם בגרעין השליטה תוך פחות מארבע שנים.