לא רק איחורים - גם הקדמה במסירת דירה יכולה להיות בעייתית

כולם יודעים שאיחור במסירת דירה לרוכשים בנסיבות מסוימות יכול לזכות אתכם בפיצוי כספי מהחברה היזמית, אך מה קורה אם החברה היזמית מקדימה את המסירה?

ראשית, נבהיר כי מי שמוכרת לכם את הדירה החדשה היא חברה יזמית כאשר לעיתים היא מתקשרת עם קבלן מבצע שיבצע את הבנייה. החברה היזמית היא זו שמולה מתבצעת עסקת הרכישה והיא זו שעליה לשלם את הפיצוי הכספי במקרה של איחור במסירה. להקדמת מסירה לעומת זאת קיימים יתרונות לרוכש, אבל יחד עם זאת עליו לקחת בחשבון מספר סוגיות חשובות.

רוצים את חדשות העסקים ישירות לסמארטפון? עכשיו גם בטלגרם - הצטרפו כאן

לקריאה נוספת:
איפה נמכרה חנות בכניסה לעיר ב-3.3 מיליון שקל?
"7.8 מיליארד ש' לפח": מה חושבים השמאים על מחיר למשתכן
למה הרשויות המקומיות מעדיפות שלא לקדם בעצמן דיור בר השגה

מצד החברה היזמית, ככל שהיא תקדים את מועד המסירה, כך ייטב לה מבחינה כספית שכן היא תמחרה את הפרויקט בין היתר גם על בסיס חישוב תקופת העבודות ועלויות כוח אדם. יחד עם זאת, מסירת הדירה החדשה לידי הדיירים צריכה להיעשות בצורה מסודרת ועל פי חוק. מסירת חזקה תוכל להתבצע רק אם יש בידי החברה היזמית טופס איכלוס.

חוק המכר (דירות) מתייחס לסוגיית האיחור במסירה וקובע מנגנון לפיצוי הרוכש על ידי החברה היזמית במקרים מסוימים, אולם אין בחוק התייחסות לסוגיית ההקדמה. בדרך כלל, במסגרת חוזה המכר, החברות היזמיות שומרות לעצמן את הזכות להקדים את מועד המסירה. יש הקובעים בחוזה כי ניתן להקדים את מועד המסירה עד 90 ימים ללא הסכמת הקונה אולם בהתראה של 30 ימים ויש שנוקבים במועד קצר יותר.

לפיכך רצוי להיות בקשר עם החברה היזמית או הקבלן המבצע שבשטח ולעקוב אחר קצב התפתחות הבניה ולהתעדכן בדבר שינוי אפשרי במועדים על מנת לדעת האם יש צפי להקדמת המסירה ולא להמתין להודעה 30 ימים מראש בלבד.

חלק ניכר מרוכשי הדירות מהחברה היזמית הם זוגות צעירים שרוכשים דירה לראשונה בחייהם או כאלה המשדרגים דירה קיימת. רוכשים אלה בדרך כלל נוטלים הלוואה ו/או ומוכרים את דירתם הקיימת. לכן, הקדמת מועד המסירה כרוכה בהיערכות מצדם לפינוי הדירה שבה הם מתגוררים והשגת התשלומים האחרונים ליזם. בין אם הדירה הקיימת נמכרת לצורך מימון הדירה החדשה ובין אם הדירה הקיימת היא דירה שהם שוכרים, הרי שלפינוי מוקדם של הדירה הקיימת בה הם מתגוררים, יש השלכות כספיות. אם אתם שוכרים או משכירים דירה ומועד מסירת הדירה החדשה עשוי להשפיע על מגוריכם העכשוויים, רצוי לתת לכך ביטוי בעת החתימה על חוזה השכירות בדמות סעיף המאפשר לשוכר להתפנות מדירתו הנוכחית בהודעה מוקדמת על מנת לא לשלם מחיר כפול על דיור.

בנוסף, במידה שאתם מתכוונים למכור את דירתכם העכשווית ופינויה תלוי במועד כניסתכם לדירה החדשה, דאגו להתייחס לסוגיה זו בעת החתימה על חוזה המכר ביניכם ובין אלה שרוכשים את דירתכם העכשווית, כגון סעיף המאפשר לכם לדחות את מועד פינוי דירתכם העכשווית וזאת על מנת שלא להתרוצץ בין דירות במקרה שהחברה היזמית מאחרת במסירת הדירה החדשה.

כשיש סימנים המעידים על הקדמת לוחות הזמנים של הדירה החדשה כדאי להיערך מבעוד מועד עם סוגיית המימון. בחלק מהמקרים שבהם רוכשים דירה "על הנייר", הרוכש משלם מקדמה עם חתימת החוזה ועליו להשלים את מרבית הסכום לפני קבלת המפתח.

באותה תקופת הביניים (תקופת הבנייה), לעיתים קרובות הרוכש נוטל הלוואת גישור (הלוואה לפרק זמן קצר - עד למועד מסירת הדירה החדשה) לצורך מימון רכישת הדירה והחברות היזמיות מממנות את הריבית בגין אותה ההלוואה עד למסירת הדירה החדשה. לאחר סיום הבניה, כאשר הרוכש עומד לקבל את חזקה בדירה החדשה, עליו להשלים את חלק הארי של הסכום וסביר שיצטרך לקחת לשם כך הלוואה המובטחת במשכנתא.

חשוב לשים לב שאם אושרה הלוואת גישור לרוכש דירה, אין זה אומר בהכרח שתאושר לו המשכנתא.

על מנת שלא להגיע למצב שבו החברה היזמית מודיעה שהדירה מוכנה למסירה והרוכש עדיין לא מוכן עם התשלום, מומלץ להיערך עם אישור לקבלת הלוואה מבנק למשכנתאות כבר כשנה לפני מועד המסירה החוזי. כמובן שככל ורכישת הדירה החדשה אינה מהון עצמי, תמיד עדיף להיות מוכן עם אישור לקבלת ההלוואה (משכנתא) עוד בטרם ההתקשרות בעסקה עם החברה היזמית.

יש לזכור שאם רכישה הדירה החדשה מהחברה היזמית היא דירה להשקעה או דירתכם השנייה (כשאין בכוונתכם למכור את דירתכם הראשונה) הרי שתוכלו לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא בגובה של עד 50% בלבד מסכום הרכישה.

בדרך כלל, התמורה בעד רכישת הדירה צמודה למדד תשומות הבניה למגורים.

הקדמת המסירה חוסכת לרוכש את הפרשי ההצמדה למדד בהתאם לתקופת ההקדמה.
בהקשר זה כדאי לציין שרוכשי דירות יכולים בתיאום עם היזם, להקדים תשלומים, בלי קשר למועד המסירה, ובכך לחסוך עלויות מדד. כמובן שבמקרה שהפרויקט מבוצע עם ליווי בנקאי, כל תשלום צריך להיות בפנקס שוברים.

ניקח למשל מי שקנה דירה בדצמבר 2016 ואמור להיכנס אליה בימים אלה: בין ה-1.1.17 ועד ל -1.6.19 עלה מדד תשומות הבניה בשיעור מצטבר של כ-4.8% וכך מי שלמשל אמור להשלים עוד סכום של מיליון וחצי שקל צבר תוספת של כ-72 אלף שקל למחיר הדירה.

כמובן שכמו שחשוב לרוכשים לקבל את הדירה החדשה בזמן כך גם לא פחות חשוב לחברה היזמית שרוכשי הדירות ישלמו את התשלומים בזמן.

במקרה של אי עמידת הרוכש בתשלומים, קבועות בהסכמים סנקציות כגון תוספת ריבית פיגורים, תשלום פיצוי לחברה היזמית ללא הוכחת נזק ובמקרים מסוימים (כגון איחור בתשלום של מעל ל- 30 ימים) עומדת לחברה היזמית הזכות לבטל את הסכם המכר בקיזוז סכום הפיצוי המוסכם ואף תשלום בגין נזקים שנגרמו לחברה היזמית עקב האיחור בתשלום.
כפי שחשופה החברה היזמית לתשלום פיצויים במקרה של איחור במסירה כך גם רוכשי הדירות חשופים לתשלום פיצויים לחברה היזמית במקרה של אי עמידה בתנאי התשלום.

הכותב הוא מומחה בליווי פרויקטים החל משלב רכישת הקרקע, ההיתרים ועד לחוזים עם הדיירים והינו שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן