שיעור המשקיעים בדיור בשפל היסטורי, אז למה המחירים לא יורדים?

בעשור האחרון נוהגים שרי שיכון ואוצר, באופן עקבי, להטיל חלק נכבד מהאחריות לעליית מחירי הדיור על המשקיעים, שהיוו לפני כעשור למעלה מ-30% מרוכשי הדירות.

"הריבית הנמוכה הביאה להיקף חסר תקדים של משקיעים, שחלקם בשוק הגיע לשיא של 33% מהעסקאות בשוק הדיור בשנת 2010", אמר למשל שר השיכון לשעבר אריאל אטיאס בשנת 2011, כשבמקביל אליו, הכריז שר האוצר לשעבר יובל שטייניץ על "פטיש ה-5 קילו" שיוטל על המשקיעים, במטרה שייפטרו מדירותיהם וימכרו אותן במהירות בפטור זמני ממס שבח. שר האוצר הנוכחי, משה כחלון, ניסה להוציא משקיעים מהשוק באמצעות מס דירה שלישית והטבות מס למי שיעביר כסף מדירות לבורסה (הצעות חוק שלא התקדמו), ובאמצעות תוכנית מחיר למשתכן המציעה הנחה רק לרוכשי דירה ראשונה.

המלחמה של השרים במשקיעים הצליחה מספרית - משקלם ירד דרמטית, אך המטרה האמיתית להוריד את מחירי הדירות - לא צלחה. הניתוח אולי הצליח, אבל מצבו של החולה לא השתנה.

בסקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון השני של השנה, שפרסם משרד האוצר, עולה כי משקל המשקיעים בשוק הגיע לשפל היסטורי ומשקלם מהווה 14% בלבד מסך העסקאות בשוק. 3,200 דירות בסך הכל. היום כבר ברור שההנחה כי סילוק המשקיעים מהשוק יביא להורדת מחירים - לא הייתה ועדיין איננה נכונה.

ועוד מילה על הריבית הנמוכה, ש"מתדלקת" את המשקיעים. הריבית במשק עדיין נמוכה, רק בשבוע שעבר שוב הותירה הנגידה קרנית פלוג את הריבית במשק ללא שינוי. והמשקיעים? הם כבר הסתלקו מהשוק.

אז מה קרה בערים השונות ובעיקר באלה שהיו פופולריות בקרב משקיעים? באוצר ציינו כי הירידה החדה ברכישות משקיעים נרשמה בכל האזורים, ואף בערי הפריפריה ש"כיכבו" ברכישות אלו עד לפני שנים אחדות.

בנתניה נרשמה הירידה הגדולה ביותר ברכישת דירות על ידי משקיעים בשנה החולפת, בשיעור של 41.3% ברבעון השני של 2018 לעומת הרבעון השני 2017. הסיבה העיקרית לכך, על פי הערכות, היא הקיפאון ברכישת דירות על ידי תושבי חוץ. אחריה תל אביב, שספגה ירידה של 36.2% ברכישת דירות על ידי משקיעים באותה תקופה, ואחריה חדרה עם ירידה של 30.7%.

באזור המרכז נרשמה ירידה של 27% ברכישת משקיעים, ולאחר מכן באזור חיפה, שהיה חביב במיוחד על ידי משקיעים, בשל הדירות הזולות שניתן למצוא בסמיכות למוסדות כמו האוניברסיטה, הטכניון, ובית החולים רמב"ם, נרשמה על פי סקירת האוצר ירידה של 24% ברכישת דירות על ידי משקיעים ברבעון השני של 2018 לעומת הרבעון המקביל 2017. "במשך שנים משקיעים ביצעו אלפי עסקאות בחיפה, חלקן על ידי חיפאים וחלקן על ידי משקיעים מחוץ לחיפה שקנו דירות בכל חלקי העיר, בנווה שאנן, בבת גלים, בקרית אליעזר, בהדר וגם בכרמל, וגם בשכונות החדשות של העיר כמו רמת הנשיא ונאות פרס, בהן המשקיעים קנו את הדירות על הנייר ונהנו מעליית ערך שהבנייה הסתיימה.

"אלא שבינתיים קרו כמה דברים ששינו את המציאות: שוק השכירות נהיה קשה. קנו אלפי דירות בזמן שכמות השוכרים לא השתנתה. בנוסף לכך המצב הזה הולך רק להחריף כי הריבית עדיין נמוכה ותוכנית מחיר למשתכן מביאה יותר שוכרי דירות להחליט לקנות דירות ולהקטין את שוק השכירות. כתוצאה מכך, נוצרה בעיה למשכירים: דירות מוצעות להשכרה זמן רב, לעתים ריקות, מה שפוגע כמובן גם בתשואות. ולכל זה עומדות להתווסף 200 דירות שהמדינה קנתה מחברת שכטמן שיתווספו לשוק השכירות.

"דבר נוסף שקרה הוא הכבדת המיסוי, שהדיר משקיעים מהשוק - מס רכישה גבוה, ומס שבח על מכירה של יותר מדירה אחת. כתוצאה מכך משקיעים חיפשו דרכים להימנע מלהיות בעלים של דירה נוספת - מכרו את הדירה, או העבירו אותה על שם ילד או סבא. כתוצאה מכך משקיעים בחרו לשים את הכסף שלהם בחו"ל".

ירון שמיר, זכיין רי/מקס אבניו חולון בת ים, מספר כי הירידה בפעילות המשקיעים מורגשת היטב בבת ים, שהייתה אהודה על ידי משקיעים: "ישנה ירידה בהתעניינות של משקיעים, מה שהוביל לעלייה במחירי השכירות ב-8%-10% בשנה האחרונה בבת ים. זה כמובן לא מפתיע, כי יש פחות היצע של דירות והמחיר עולה. לא יכול להיות ואקום בשוק. ברגע שחונקים את המשקיעים עם מיסוי מוגדל, הם לא קונים יותר דירות, חלקם גם מוכרים אותן, והמחיר מן הסתם עולה. התשואה עמדה לפני שנתיים על 3.5% לשנה, ובשנה האחרונה ירדה ל-3.2%-3.4%. לאחרונה התשואה חזרה לעלות מעט".

לאן הולכים המשקיעים, לפי מה שאתה רואה?

"יש הרבה יותר התעניינות ברכישת דירות בחו"ל, הרבה פונים ומתייעצים, ואין ספק שיש תנועה ערה של כספים החוצה, בעיקר לאירופה. גם בגלל מה שקורה בארץ והרצון למצוא אלטרנטיבות, וגם בגלל שהשוק שם השתכלל בשנים האחרונות. משקיעים שחוששים לקנות נכסים בחו"ל מתעניינים בנדל"ן מסחרי. יש לי לקוח שמחזיק בכמה דירות להשקעה, ועכשיו לראשונה הוא מחפש לקנות נכס מסחרי".

בבאר שבע שגם היא נהנתה מאהדת משקיעים במשך שנים, נרשמה ירידה של 19.3% ברכישת דירות על ידי משקיעים בשנה החולפת. "המשקיעים מכל הסוגים הפסיקו לקנות דירות בבאר שבע בשנה האחרונה", אומר תומר בוחבוט, זכיין אנגלו סכסון בבאר שבע, בעומר, במיתר ובלהבים. "העצירה הייתה מוחלטת. גם בקרב המשקיעים שאהבו לקנות דירות זולות של 500-600 אלף שקל בשכונות הישנות של העיר, וגם המשקיעים שאהבו לקנות דירות חדשות מקבלנים שבעצמם היו רגילים שבכל פרויקט חדש יש פול של משקיעים שקונה דירות על הנייר במחירי פרי סייל כדי לעשות אקזיט בהמשך. גם אלה נעלמו והקבלנים מרגישים את זה היטב".

לאן העבירו המשקיעים את הכסף שלהם?

בוחבוט: "עדיין הישראליים שקונים נדל"ן בחו"ל הם היוצאים מן הכלל ולא הכלל. בתקופה האחרונה שהחלה קצת לפני החגים ואחריהם, ישנה התאוששות ומשקיעים מתעניינים שוב ברכישת דירות, שהתשואה עליהן בבאר שבע עומדת היום על 4%-4.5%".

אגב, מנתוני האוצר עולה כי העיר שבה נרשמה הירידה המתונה ביותר ברכישת דירות על ידי משקיעים היא טבריה, שהירידה בה הייתה בשיעור של 3.4% בלבד. זאת על פי הערכות בשל ההיצע הנמוך של הדירות בעיר, ששומר על יציבות ביחס לביקושי השכירות, בניגוד לחיפה ובאר שבע, שבשתיהן בנייה מאסיבית של יחידות דיור חדשות בשנים האחרונות.

והיכן עומדות היום התשואות על דירות מגורים להשקעה? לצד העלייה במחירי הדירות, נשחקו התשואות השנתיות שמניבות דירות להשקעה, והפכו את ההשקעה לפחות אטרקטיבית. אלא שמסקירה שערך מכון גיאוקרטוגרפיה עבור "גלובס", מסתמן כי הירידה החדה במספר המשקיעים בשוק הנדל"ן בשנתיים האחרונות בלמה את השחיקה בתשואת המשקיעים בשנים האחרונות.

בשנים 2003-2016 נרשמה ירידה הדרגתית בתשואה הממוצעת על דירות ברמה הארצית, ומגמה זו באה לידי ביטוי כמעט בכל האזורים בארץ. השחיקה בתשואה על דירות נבעה מהעלייה החדה במחירי הדירות, שלא תורגמה עדיין לעליות מותאמות גם בדמי השכירות שמשלמים השוכרים. התשואה הממוצעת על דירות ירדה מכ-4.5% בשנת 2003 לרמה של כ-3% בשנים האחרונות.

אולם, על פי גיאוקרטוגרפיה, בשנת 2017 נעצרה הירידה בתשואות ובחלק בדירות קטנות הייתה גם עלייה קלה בתשואות, וזאת מכמה סיבות. ראשית, עליית מחירי הדירות נבלמה בשל צעדים שביצעה הממשלה, שנית, צעדי מיסוי של הממשלה ברבעון השלישי של 2016 החלו לדחוק את המשקיעים מחוץ לשוק, ושלישית, וככל הנראה כתוצאה מהצעדים הראשונים, מחירי השכירות המשיכו לעלות.

הציפייה להעלאת ריבית צפויה גם היא להפחית כדאיות למשקיעים, לצד הצפה של דירות שיעמדו להשכרה על ידי רוכשים בתכנית מחיר למשתכן. לזאת יש להוסיף אלפי דירות להשכרה ממוסדת ארוכת טווח שמקימה הממשלה באמצעות חברת "דירה להשכיר" בחיפה, ירושלים, תל אביב, הרצליה, חולון, אור יהודה, שוהם, רמלה וערים נוספות.

המחלקה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה ערכה ניתוח של התשואות הממוצעות על דירות בנות 4 חדרים בערים שונות בישראל. הניתוח מלמד שבערים הגדולות ביותר, התשואה על דירות ממשיכה להיות במגמת ירידה, בעיקר בתל אביב ובירושלים - שבהן הביקוש הגבוה ביותר לדירות ויש עדיין נוכחות של משקיעים, התשואות ממשיכות להישחק.

בפתח תקווה נרשמה הירידה החדה ביותר בתשואות במהלך השנים האחרונות, משום שמחירי הדירות המשיכו לעלות, אך השכירות הממוצעת נותרה כמעט ללא שינוי. ביתר הערים שמונות כ-200-300 אלף תושבים - הערים המרכזיות בישראל (חיפה, ראשון לציון, רמת גן) התשואה נותרה כמעט ללא שינוי בטווח של 2.9%-3.5% עם מגמת ירידה קלה. חריגה היא נתניה שם התשואה נותרה כמעט ללא שינוי.

הערים שבהן התשואה עלתה הן אשקלון ובת ים. באשקלון העליה היא מתונה יותר אך בבת ים העלייה היא מ-3.4% ל-3.6%. לשתי הערים הללו שני מאפיינים משותפים - האוכלוסייה בהן היא פחות מ-150 אלף איש והרמה החברתית כלכלית בהן היא הנמוכה ביותר ביחס לערים האחרות (למעט ירושלים).

יוסי שווימר הכלכלן הראשי של מגדל שוקי הון, "את המשקיעים מעניין עלות ריבית ותשואה על דירה. לפני שנה הריבית משכנתאות הייתה 3.04% ועכשיו 2.85% , כלומר הריבית נמוכה יותר מלפני שנה. לעומת זאת, בהשוואה לחודש חודשיים אחרונה, הריבית ללא ספק נמצאת במגמת עלייה וייתכן וישנה ציפייה שהמגמה הזאת תתחזק והריבית תעלה.

לגבי התשואה השנתית על דירה, שווימר אומר שיש דווקא עלייה ולא ירידה: "לפי מדד המחירים לצרכן היא עמדה על 2.96% לפני שנה והיום עומדת על 3.03%. אבל המפתח מצוי דווקא במחירי השכירות, ועל פי המדד קצב עליית מחירי השכירות מתמתן בחודשיים האחרונים. (סעיף הדיור עמד על 2.8% בחודש יוני, 1.9% בחודש אוגוסט , ו-1.7% בחודש ספטמבר) ייתכן ומשקיעים שפחות שמים משקל לתשואה שנגזרת מהשכירות ושמים את מירב המשקל במכירת הדירה זמן קצר אחרי הרכישה, כבר לא צופים עליה ניכרת במחירים".

שווימר התייחס גם למדדים בבורסה לניירות ערך והצביע על הנתון המעניין הבא: "מדד הנדל"ן בבורסה עלה בשנת 2017 ב-23%, בעוד מתחילת 2018 ועד היום המדד ירד ב-6%. ייתכן והנתון משקף גם את החשש של המשקיעים מפני האתגרים שבפניהם ניצבות חברות הנדל"ן בבורסה בגלל פרויקטים כמו מחיר למשתכן".