פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      האוצר: משפרי הדיור מתקשים למכור דירות; שפל ברכישות משקיעים

      בחודש יולי האחרון נרכשו 8,500 דירות - ירידה מתונה של 1% בעסקאות הנדל"ן לעומת התקופה המקבילה אשתקד. זינוק של כ-50% ברכישת דירות מחיר למשתכן על ידי זוגות צעירים

      האוצר: משפרי הדיור מתקשים למכור דירות; שפל ברכישות משקיעים
      צילום: אבי כהן, עריכת וידאו: אביב אירגז ואביחי ברוך

      (בווידיאו: כל מה שרציתם לדעת על שכירות ארוכת טווח)

      בחודש יולי נרכשו 8,500 דירות, מהן 766 יחידות דיור במסגרת תוכנית מחיר למשתכן - כך עולה מסקירת נדל"ן למגורים שפרסם היום (ראשון) הכלכלן הראשי במשרד האוצר. על פי הנתונים, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה מתונה של 1% בסך העסקאות, אולם באוצר מציינים כי יולי אשתקד ממילא התאפיין ברמה נמוכה של עסקאות (היה נמוך ב-11% בהשוואה ליולי 2016).

      עוד עולה מהנתונים כי בהשוואה לחודש יוני האחרון, נרשמה עלייה של 4% בסך העסקאות, הנובעת בעיקר מגידול במספר עסקאות מחיר למשתכן. סך העסקאות במחירי שוק (כלומר בניכוי דירות במסגרת תוכנית הדיור המוזל) עמד בחודש יולי האחרון על 7,500 דירות - נתון נמוך ב-5% בהשוואה ליולי אשתקד, והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יולי בעשור האחרון.

      סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש יולי עמד על 2,500 יחידות דיור - עלייה של 2% בהשוואה ליולי אשתקד. באוצר מסבירים כי העלייה מתרכזת כולה בפלח השוק של הדירות המסובסדות במסגרת מחיר למשתכן. לכן, בניכוי עסקאות אלו נרשמה ירידה חדה של 12% במספר הדירות שמכרו הקבלנים. באוצר מזכירים כי מאז אוקטובר 2016 נרשמת ירידה רצופה דן-ספרתית במספר העסקאות בדירות חדשות במחירי שוק, למעט מאי ויוני האחרונים (בהם נרשמו ירידות של 1% ו-9%, בהתאמה).

      רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש יולי ב-4,200 דירות, מהן כ-3,500 דירות במחירי שוק. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם, לא חל שינוי במספר הדירות הנרכשות על ידי הזוגות הצעירים במחירי שוק, כאשר בסך העסקאות (כולל מחיר למשתכן) רשם גידול של 6%, על רקע ההאצה במכירות המסובסדות בחודש יולי. כך בתקופה שנבדקה נרכשו 766 דירות מחיר למשתכן - זינוק של 54% לעומת יולי אשתקד וגידול של 43% לעומת החודש הקודם.

      שני הישובים שבלטו במכירות במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש יולי היו מבשרת ציון ומגדל העמק (מכירות של 110 ו-150 דירות, בהתאמה). פילוח הרוכשים לפי מקום המגורים מצביע על שיעור גבוה מאוד של תושבים "מקומיים" (תושבי הישוב עצמו או הנפה), בפרט בפרויקט במגדל העמק. כך למשל, כ-60% מהרוכשים במגדל העמק הינם תושבי נפת יזרעאל ובסה"כ 80% הם תושבי הצפון.

      אתר בנייה בישראל (ShutterStock)
      אתר בנייה (צילום: ShutterStock)

      צניחה של 29% ברכישות משקיעים ביולי לעומת אשתקד

      עוד עולה מהנתונים כי בחודש יולי נמשך השפל ברכישות המשקיעים. סך הדירות שנרכשו על ידם עמד על 1,100 יחידות דיור בלבד, נתון הדומה לרמה בחודש הקודם אולם נמוך בלא פחות מ-29% בהשוואה ליולי אשתקד. כשיעור מסך הדירות שנרכשו עמד משקל המשקיעים על שפל של 13% בלבד. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים, עם נפילה חדה עוד יותר בפעילות המשקיעים.

      כך, סך הדירות שנרכשו באזור זה ביולי האחרון עמד על 95 דירות בלבד - צניחה חדה של 47% בהשוואה ליולי 2017, ושיעור של עשירית בלבד מסך הדירות שנרכשו באזור זה בחודש יולי. לשם השוואה, בתקופה המקבילה אשתקד ריכזו המשקיעים חמישית מסך הדירות שנרכשו באזור זה.

      מכירות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב-1,800 דירות - ירידה של 4% לעומת אשתקד. נתון זה גבוה במעט מהירידה בסך העסקאות בדירות יד שנייה (ירידה של 2%). בכך התמתנה הירידה במכירות המשקיעים, לאחר שרשמה שיעורי ירידה דו-ספרתיים מאז נובמבר אשתקד (למעט חודש מאי בו נרשמה ירידה של 7%). בהשוואה לחודש הקודם נרשמה עלייה של 6% במכירות המשקיעים. בפילוח גיאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בין האזורים, כאשר מצד אחד בולטים אזורי חיפה ותל אביב עם המשך הירידות במכירות המשקיעים; ומנגד עליות חדות נרשמו באזורי נתניה והמרכז.

      משפרי הדיור נאלצים להתפשר

      באוצר מתייחסים למשפרי דיור ומציינים כי אזור חיפה ואזור תל אביב הם בעלי הפערים המשמעותיים ביותר בין מחירי הדירות שמוכרים המשקיעים לבין אלו שמוכרים משפרי הדיור, בכיוונים מנוגדים. בתל אביב גבוה בממוצע מחיר דירה שמוכר משקיע ב-40% מדירה יד שנייה שנמכרת על ידי משפרי הדיור; ואילו בחיפה הדירות הנמכרות על ידי משקיעים זולות ב-16% בממוצע מדירות הנמכרות על ידי משפרי דיור.

      לגבי רכישות משפרי הדיור בחודש יולי, אלה הסתכמו ב-3,200 דירות - עלייה של 5% בהשוואה ליולי אשתקד. עם זאת באוצר מדגישים כי ביולי 2017 נרשמה רמה נמוכה במיוחד ברכישות משפרי הדיור (ירדו ב-21% לעומת יולי 2016 וב-14% לעומת יוני 2017), כך שעדיין מדובר ברמת עסקאות נמוכה. באוצר מעריכים כי רמה נמוכה זו נובעת, בין היתר, מהקושי למכור את דירתם הקודמת, בפרט על רקע המשך המגמה של יציאת המשקיעים מהשוק, כאשר במקביל הזוגות הצעירים מחפשים חלופות זולות במסגרת מחיר למשתכן.

      קושי זה בא לידי ביטוי גם כאשר בוחנים את פרק הזמן בו עומדת "על המדף" דירתם הישנה של משפרי הדיור. באוצר התמקדו ברוכשי "דירה בהמתנה", כלומר במי שרכשו דירה חדשה (מקבלן או יד שנייה) לפני שמכרו את דירתם הקודמת. לרוכשים אלו ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם הישנה (או פרק זמן ארוך יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי שיחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי. כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה למועד בו נמכרה הדירה "הישנה", מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או מתקצר. על פי הנתונים, בעוד שבחודש ינואר נדרשו בממוצע 10 חודשים למשפר הדיור למכור את דירתו הישנה, הלך ועלה פרק זמן זה עד ל-13 חודשים ביולי האחרון.

      ממצא נוסף מתייחס למחיר הדירה הנמכרת. באוצר בדקו אם דירות שנמכרות יותר לאט (משך זמן ארוך יחסית על המדף) הן בעלות רמות מחירים גבוהות יותר או נמוכות יותר. ניתוח זה העלה כי דירות שעמדו על המדף למעלה מ-9 חודשים היו בעלות רמות מחירים נמוכות מאלו שעמדו על המדף לא יותר מ-9 חודשים, כאשר בולטת במיוחד ירידת המחיר בדירות שעמדו קרוב לפרק הזמן המקסימלי המותר. באוצר סבורים כי לא מן הנמנע שפרק הזמן ההולך ומתקצר לניצול הקלת המס, מביא לכך שמשפרי דיור אלו נאלצים להתפשר יותר במחיר.