פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מתכננים פרויקט תמ"א? כך תיזהרו מהבטחות שווא של יזמים

      חלק מהיזמים בתחום ההתחדשות העירונית מפזרים הבטחות לתמורות בהן יזכו הדיירים ללא בדיקת היתכנות. שמירה על הכללים הבאים תימנע מצב בו תמצאו את עצמכם מחויבים לקבלן שלא מספק את מה שהבטיח וגורם לעיכובים או לביטול הפרויקט. מדריך

      מתכננים פרויקט תמ"א? כך תיזהרו מהבטחות שווא של יזמים
      עריכת וידאו: אביב אירגז

      (בווידאו: כל מה שצריך לדעת על התחדשות עירונית)

      פרויקטים של התחדשות עירונית הם מטיבם פרויקטים מורכבים שאורכים זמן ודורשים מהיזם יכולת להתנהל מול דיירים רבים שלא תמיד רואים עין בעין. על מנת להתמודד עם מורכבות הליך ההוצאה לפועל של פרויקטים מסוג זה אימצו חלק מהיזמים נורמה פסולה, לפיה הם מבטיחים לבעלי הדירות הבטחות שווא ללא כל בסיס ולפני שביצעו בדיקות היתכנות מקדמיות במטרה אחת בלבד: להיות היזם שייבחר לבצע את הפרויקט. לשיטתם של אותם יזמים, המו"מ האמיתי יחל לאחר חתימת ההסכם העיקרי, ובכך בעצם הם כובלים את הבעלים בהתחייבות ארוכת טווח שבסופה יתברר לדיירים שהבטחות לחוד ומציאות לחוד.

      בסופו של דבר, לאחר שמתברר, בדרך כלל לאחר החלטת רשות תכנונית, כי היזמים לא יכולים למלא את הבטחותיהם שניתנו בתחילת הדרך, מצפים היזמים כי הדיירים יסכימו לתיקון ולסטייה מהתמורה החוזית, שכן ממילא אף יזם לא יוכל לתת יותר.

      לקריאה נוספת:
      לברי מזל בלבד: למה דיור להשכרה לא ממש עובד בישראל
      מרחיבים את מעגל הזוכים: הגרלת מחיר למשתכן תיפתח לסדרה ג
      בכמה נמכרה דירת 3 חדרים בשוק הפשפשים ביפו?

      כאשר יש מחלוקת בין הצדדים ולא ניתן להגיע להסכמה, מוצאים סכסוכים לא מעטים את דרכם לביהמ"ש, דבר שמעכב את הוצאת הפרוייקט לפועל ולעיתים מביא לכישלונו החרוץ. יובהר כי גם לדיירים יש תרומה מכרעת למצב דברים זה שכן במקרים רבים הם ניהלו את התהליך ללא גורמים מקצועיים רלבנטיים (עו"ד, שמאי, מפקח) תוך שהם מתעלמים מנורות אזהרה ברורות. בכך הם נותנים ליזמים השונים להוליך אותם שולל באמצעות הבטחות סרק חסרות כל כיסוי.

      כך למשל, לאחרונה ניתן פסק דין מעניין על ידי ביהמ"ש העליון העוסק בפרויקט פינוי-בינוי בפתח תקווה, הממחיש את הדברים. פסק הדין בחן היבטים חוזיים של הסכם פרטני אשר נחתם בין היזמים לבין דיירת בפרויקט, עוד טרם גובש הסכם עם כלל הדיירים. במסגרת אותו הסכם ניתנו לאותה דיירת הטבות שונות, ביניהן אפשרות לרכוש דירה חדשה בפרוייקט במחירי עלות שירותי בנייה בתוספת 15%. לימים, לאחר אישור התב"ע שקודמה על ידי היזמים וקבלת ודאות להיתכנות הפרויקט, היזמים ביקשו להתנער מההסכם הפרטני כמו גם מהסכמים נוספים.

      למורת רוחם של היזמים, במקרה דנן קבע בית המשפט העליון כי במקום בו לשון המסמך ברורה אין צורך לפנות ולהוכיח את הטעם למתן ההטבה, וכי על היזמים לכבד את ההסכם הפרטני ולאפשר לבעלת הדירה לרכוש דירה חדשה במחיר שסוכם.

      כדי להימנע ממצבים שבהם הבטחות לחוד ומציאות לחוד אפשר להסתמך על 5 "כללי הזהב" שייצרו תהליך נכון ויעיל, שיספק בטחון במקסום תמורות ריאליות ויגדיל את הסיכוי להתממשות והצלחת הפרויקט.

      אתר בנייה של חברת ארזי הנגב בבאר שבע 12.4.2016 (ראובן קסטרו)
      בנייה (צילום אילוסטרציה: ראובן קסטרו)

      בחרו עו"ד מלווה שיסייע בבחינת ההצעות והמציעים השונים

      במסע ארוך ומורכב מסוג התחדשות עירונית, יש להסתייע כבר בשלב המקדמי בעו"ד מקצועי ובעל ניסיון בתחום, שידע לארגן את הבעלים, לנווט את התהליך בבטחה ולהביאו לקו הסיום תוך מקסום זכיות הבעלים. חשוב להדגיש, כי במסגרת פרויקטים מסוג התחדשות עירונית הבעלים אינם נדרשים לשאת בשכר הטרחה של אנשי המקצוע מטעמם ומי שישלם את שכרם הוא היזם שייבחר לבצע את הפרויקט. לכן, בחירת עו"ד לליווי בתהליך היא צעד מתבקש עוד טרם פונים לקבלת הצעות.

      שימרו על עיקרון שלושת השי"נים

      שקיפות, שוויון ושיתוף בעלי הדירות. על הבעלים בכלל ונציגות הבעלים בפרט לשמור על כלל ברזל זה עוד מראשית התהליך במטרה להבטיח כי הפרויקט ינוהל בתמיכת כלל הבעלים שירגישו שותפים לדרך.

      בחנו את ניסיון היזמים המציעים

      בעת קבלת הצעות היזמים יש לבחון את הניסיון הביצועי של אותם יזמים בפרויקטים דומים בכלל וניסיונם בביצוע פרויקטים באזור הרלוונטי בפרט. יזמים חסרי ניסיון נוטים לספק הצעות שלא תואמות את המציאות התכנונית וההיתכנות המסחרית לביצוע הפרויקט ומובילים את הבעלים למסע ארוך שכישלונו היה ידוע מראש.

      דירשו ירידה לרזולוציות תכנוניות ככל שניתן בשלבים המקדמיים

      בפרויקטים של הריסה ובנייה בהם זכויות הבנייה ידועות, לדוגמא בת"א, ניתן לדרוש כי היזמים ימדדו כל דירה ויפיקו סקיצות תכנוניות מפורטות וברורות שיצורפו להסכם ההתקשרות. בפרויקטים של פינוי-בינוי בהם יש לייצר תב"ע, יש לבחון ולבדוק את תוכנית המתאר או תוכנית האב, לקיים פגישה בעירייה עם הגורמים הרלבנטיים כדי להבין האם החלום של היזם עשוי להתגשם במציאות.

      הציבו דרישות סף בפני היזמים

      לדוגמא, התחייבות היזמים לאשר במסגרת הצעתם כי לא ייחתמו חוזים באופן פרטני מול בעלי הדירות וככל ויעשו כן תוטל עליהם סנקציה כך שההטבה הנסתרת תהיה נחלת כלל הבעלים ובמקרים מסוימים אף תביא לסיום ההתקשרות. בדרך זו, היזם ישקול את צעדיו בטרם הוא מתחייב בהתחייבויות פרטניות וסמויות עם מי מהבעלים.

      זכרו, גורל הפרויקט שלכם נמצא בידכם. ככל ותשכילו לדבוק בכללי הזהב ותנהלו את התהליך בצורה שקולה ללא מניעים זרים כבר מראשיתו של הפרויקט, כך תגדילו את הסיכוי שהחלום, בסופו של יום, יהפוך למציאות.

      הכותבים הם עורכי דין ממשרד מינצר-כרמון, נסים העוסק בנדל"ן ובהתחדשות עירונית