לברי מזל בלבד: למה דיור להשכרה לא ממש עובד בישראל

גם אם מגמת מחירי הדירות לא ברורה עדיין, אין מחלוקת על כך ששכר הדירה הממוצע בערים לא ירד בשנים האחרונות. מדיניות האוצר, המנסה דווקא להוריד את יוקר הדיור, אפילו סיפקה לו זריקת מרץ.

ישראל מעולם לא נהנתה מהיצע נדיב של פתרונות למי שאינם יכולים או אינם מעוניינים להשקיע את חסכונות חייהם בדירה והמאמץ הממשלתי להגביר את היצע הדירות לרכישה גבה מחיר כבד משוכרי הדירות. הממשלה הטילה מס נוסף ואף עודדה משקיעים משכירי דירות לצאת מהשוק. צעדים אלה נגד המשקיעים בדירות גרמו להקטנת ההיצע של דירות להשכרה.

מנגד, דחו זוגות צעירים רבים את רכישת הדירה, בתקווה לזכות בדירה מוזלת במסגרת התוכניות הממשלתיות. גם מי שיזכו בדירות יצטרכו במרבית המקרים לשכור דירה בהמתנה ממושכת לבניית הדירה בה זכו. תוכניות מחיר למשתכן צפויות לשנות בשנים הקרובים את פני ענף השכירות, לאו דווקא לטובה. רבים מהזוכים בדירות בפריפריה מתכוונים להשכיר את הדירה שזכו בה ולשכור דירה במרכז, מקום בו הם לרוב עובדים ומתגוררים כבר עכשיו.

בענף הנדל"ן מעריכים שאם התופעה תתגבר צפוי להיווצר בפריפריה עודף היצע של דירות להשכרה. לא תהיה בכך הקלה על הביקוש לשכירות באזורי הביקוש, שם ממשיך שכר הדירה הממוצע לעלות גם בימים אלה, כתוצאה מהמחסור הגובר.

לקריאה נוספת:
הונג קונג בפנים, סידני בחוץ: איזו עיר נמצאת בסיכון לבועת נדל"ן?
מי רוצה לגור במכולה? הניסיונות של המדינה לפתרון משבר הדיור
כדאי לגור כאן? הכירו את השכונות החדשות של ישראל

לצד מדיניות הוזלת הדירות לרכישה, הגורמת לעליית שכר הדירה בשוק החופשי, מנהלת המדינה מאמץ מקביל, ואפילו סותר, להגברת היצע הדירות לשכירות, כפתרון דיור למי שאינם יכולים גייס את ההון הדורש לקניית דירה.

ישראל ידועה כמדינה שבה אין תרבות מפותחת של שכירות דירה, ומרבית שוכרי הדירות עושים זאת מחוסר ברירה ולא משיקולים כלכליים. הבעיה אינה בהכרח בשכר הדירה הגבוה: חוזי השכירות קצרי מועד ברובם, ואינם מתאימים למשפחות הזקוקות לסביבה יציבה והמשכיות של מערכת החינוך. המשכירים ברובם הם אנשים פרטיים שאינם מעוניינים להתחייב מול שוכר אחד לטווח ארוך.

ועדיין, שוק השכירות גדול מכפי שנדמה, ומהווה כ-25% משוק הדירות. ההבדל לעומת מדינות המערב אינו דרמטי. בארצות הברית בה קיימת מסורת של פרויקטים להשכרה לטווח ארוך מהווה שוק השכירות כ-40% מהשוק. באירופה קיימים הבדלים גדולים בין המדינות. בשוויץ, לדוגמא, השכירות מהווה את רוב השוק ואילו בבריטניה כ-35% בלבד.

במשך שנים רבות ניסתה המדינה לעודד את שוק השכירות, בעיקר באמצעות הטבות מס למשקיעים בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך, אבל הניסיונות כשלו. מאמץ נוסף היה חקיקת "חוק הריטים" שהסדיר הקלות מסוימות בגיוס של כספי מוסדיים להשקעה בפרויקטים להשכרה. אבל המשקיעים לא התלהבו.

"תנאי השוק יכולים להתאים למשקיעים בנדל"ן המשקיעים בדירות בהנחה שערכן יעלה ובינתיים הם מקבלים שכר דירה, משקיעים מקצועיים, המעוניינים בתשואה הוגנת לכסף שלהם", אומר רונן שטרית, בעלי רשת הנדל"ן אנגלו סכסון. "התשואה על השכרת הדירות היא 4-5% בשנה. אם מתחשבים בעלות גיוס ההון היא יורדת ב-2% נוספים, והיא אינה מתחרה בתשואה שמקבלים יזמים על פרויקט דירות למכירה. אז למה להשכיר?"

היזמות הפרטית לדיור להשכרה קיימת אמנם, אבל היא שולית. "מי שיכולים להרשות לעצמם לעסוק בזה הן חברות גדולות היכולות לגייס הון במחירים נמוכים, ולנצל הזדמנויות לרכישת קרקע זולה, כמו קרן מגוריט הציבורית", מסביר שטרית.

את התוכנית הממשלתית "דירה להשכיר" יזם שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, והיא מבוססת על מתכונת דומה לזו של מחיר למשתכן. המדינה מציגה תנאי שכירות משופרים לטווח ארוך של 20 שנים, ומציעה ליזמים להתמודד על רכישת קרקע ממשלתית בהתחשב במגבלות שכר הדירה והמפרט. הקבלן מתחייב להשכיר חלק מהפרויקט בשכר דירה מופחת שנקבע על ידי המדינה, ויתר הדירות מושכרות בתנאי השוק. השיטה מאפשרת ליזמים לתמחר את העסקה באופן המבטיח להם תשואה סבירה. מכרזי דירה להשכיר זכו לעניין רב בקרב היזמים מפני שהמדינה הציעה קרקעות יקרות יחסית באזורי ביקוש.

עד כה הביא הפרויקט לשוק השכירות מספר קטן יחסית של 738 דירות ב-3 פרויקטים בהרצליה, רמת השרון וחיפה. 4,454 דירות נוספות נמצאות בשלבים שונים של תכנון ומכרז. עד כה הוצעו לשוק רק 184 דירות מוזלות במחיר שהוכתב על ידי הממשלה.

המיזם אפשר לקומץ זכאים לשכור דירה במחיר סביר של כ-4,000 שקל לחודש באזור ביקוש (3,900 לדירת 3 חדרים עם חניה בהרצליה) אבל הזוכים הם מעטים ברי מזל, כמעט כמו הזוכים בפיס. כמה ברי מזל? לאחרונה נאלץ אחד הזוכים בדירה בהרצליה לעזוב את הדירה. על המקום הפנוי התמודדו לא פחות מ-213 זכאים.

הדירות המושכרות בשכר דירה חופשי היו אמורות לתרום להיצע הדיור להשכרה לטווח ארוך (הקבלן מחויב ל-20 שנה) ולהוריד את מחירי השכירות באזור. אולם הנתונים מראים שבינתיים אין ירידה בשכר הדירה במקומות בהם פועל פרויקט דירה להשכיר, ומחירי השכירות שדורשים היזמים דומים למחירי השוק.

עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר, סבור שכאשר יבשילו הפרויקטים שיוזמת החברה, צפוי שוק השכירות להשתנות. "כמעט בכל המקומות שאני מכיר מצליחים פרויקטים להשכרה בזכות מעורבות ממשלתית, וישראל אינה שונה ממדינות אחרות", אומר לוי. "בעבר לא הצליחה הממשלה לעודד את הענף, מפני שהיא הציעה רק הטבות מס ליזמים שיבנו להשכרה. התוכנית שלנו שונה ומטפלת בכל היבטי הבעיה, באופן שמציע ליזם המוסדי תשואה סבירה".

המכרזים שלכם מצליחים בינתיים באזורי ביקוש, שבהם יש למדינה מעט מאד קרקעות. במקומות בהם הקרקע זולה יש לכם מעט מאד מה להציע

"אנחנו מנסים עכשיו לשווק קרקעות לבנייה להשכרה בכרמיאל ובנצרת. אנחנו מקבלים הרבה שיתוף פעולה מהרשויות המקומיות שם ומקווים להצליח. חוק הותמ"לים קובע ש-30% מכל פרויקט חדש יוקצו לבנייה להשכרה, כך בשנים הקרובות תהיה אפשרות לבנות עשרות אלפי דירות להשכרה לטווח ארוך בכל חלקי הארץ, וזה יהיה משמעותי".

קשה יהיה להכריח קבלנים להשקיע בפרויקטים לא כלכליים. במקרה הגרוע הם ימכרו את הדירות בהזדמנות הראשונה והדירות ייעלמו מהשוק.

"אני מאמין שכאשר יהיו מספיק פרויקטים להשכרה, ייווצר שוק של משקיעים מוסדיים שיעדיפו לרכוש פרויקט להשכרה שנותן תשואה יציבה לזמן ארוך, ותרבות הדיור תשתנה גם בארץ".