(בווידאו: כל מה שצריך לדעת על התחדשות עירונית)
לפרויקטים רבים של תמ"א 38 יש שותפים שקטים. מדובר בשוכרי הדירות אשר מגוררים בבניין בתוקפת הבנייה. שוכרי הדירות נקלעים לעיתים קרובות לפרויקט שלא מרצונם ולמעשה גרים באתר הבנייה ללא אפשרויות לגיטימיות רלוונטיות. מקרים אלה נובעים בעיקר מחוסר ידע וניסיון. למעשה, יש באפשרות שוכרי הדירות לשלוט בהלך הרוח בכל הנוגע להגנה על זכויותיהם לפני תחילת הפרויקט, במהלכו ובסיומו.
שוכרי הדירות, בשונה מבעלי הדירות, אינם נהנים מהתמורות בסיום הפרויקט ואינם גורפים רווחים מהמהלך. כל רצונם הוא לשמור על סטטוס של חיים שקטים בתמורה לתשלומי השכירות. המגורים בדירה בתקופת הקמת הפרויקט אינם פשוטים וכרוכים באי נעימויות רבות וירידה באיכות החיים בבניין. במהלך הפרויקט אין אפשרות להשתמש בשירותי החנייה, הבניין מוקף בפיגומים עליהם מתהלכים פועלי בניין זרים הגורמים בעבודתם ללכלוך רב ורעש, ישנה החשכה מסוימת של הדירה בחלק מהתקופה, כניסה לדירה של בעלי מקצוע, יצרת חייץ בתוך הדירה ועוד. בקיצור - בלגן.
שוכרי הדירות הם לרוב הצד החלש במערכת היחסים של משכיר-שוכר, אך אין לכך הצדקה משפטית או חוקתית. על שוכרי הדירות לעמוד על זכויותיהם ולדעת כי מגיעה להם התראה מספקת לפני תחילת העבודות או הודעות על התקדמות הפרויקט על מנת לתכנן את צעדיהם לעתיד לבוא, זאת בנוסף לגילוי הנאות ותום הלב המתחייב מחוק החוזים.
מומלץ לשוכרי הדירות ולאלו העתידים לשכור דירה בבניין העומד בקריטריונים לתמ"א 38, להוסיף סעיף בחוזה השכירות המחייב להודיע לשוכרים זמן מה מראש לפני תחילת העבודות וכן להודיע בכל התקדמות משמעותית בנקודות מסוימות בתהליך. כאשר מדובר בפרויקטים של תמ"א 38 על שוכרי הדירות לדרוש עדכון כאשר מושגת חתימת הרוב המינימלי הדרוש של בעלי הדירות על החוזה המחייב עם היזם/קבלן; כאשר מוגשת בקשה להיתר בנייה; כאשר מתקבל אישור ועדה מקומית לבקשה וכאשר מתקבל היתר בנייה. כאשר מדובר בפרויקטים של פינוי-בינוי על שוכרי הדירות לקבל עדכון כאשר הושגה חתימת הרוב הדרוש;,כאשר הופקדה התב"ע; כאשר התב"ע אושרה בכל אחת מהוועדות וכאשר מתקבל היתר בנייה.
יש גם יתרונות
למרות חוסר הנוחות, פרויקט התחדשות עירונית או תמ"א עשוי להוות גם הזדמנות חיובית לשוכרי דירות רבים. ראשית, במהלך השנים התפתח שוק שכירות לדירות בתקופת העבודות המעניק אפשרות כלכלית לזוגות צעירים, סטודנטים ואחרים אשר אינם נמצאים בזמן שעות העבודה בבניין ולא "יסבלו" מהרעש שלרוב מתקיים בשעות 7:00 - 16:00. דמי השכירות בתקופה זו זולים ב-30%-50% מחירי השוק.
בנוסף, במרבית חוזי התמ"א בין היזם לבעלי הדירות ישנו סעיף המעניק "פיצוי" למשכירי הדירות עקב ירידה בהכנסות משכירות. את אותו הפיצוי ואף יותר יכולים השוכרים לדרוש מבעלי הדירות כהנחה לתקופת הבנייה. אופציה נוספת היא להעניק לשוכרי הדירה אפשרות להתגורר בדירה החדשה והמשודרגת (דירה גדולה יותר ,עם מרפסת ,חנייה ושלל הטבות שיתקבלו בפרויקט במחיר המקורי אותו ישלמו לפני ובמהלך השיפוצים ולאותה תקופת זמן בה ארכו השיפוצים או כל תקופה אחרת שתוסכם בין הצדדים.
אם אין ברצונכם לגור בבניין בזמן פרויקט התחדשות, כדאי שתשימו לב למספר סימנים העלולים להעיד כי הבניין עומד לעבור שיפוץ מסוג זה. ראשית, בית משותף ישן ללא מעלית אשר לו בין 2-4 קומות הוא מועמד סביר לפרויקט תמ"א. גם בניינים שקיבלו היתרי בנייה לפני שנת 1980 הם מועמדים כאלה. בנוסף, שימו לב עם בחצר הבניין מופיע שילוט של קבלנים.
עליה בצריכת החשמל, הפחתה בתשלמוי ועד הבית
לעבודות תמ"א 38 יש השלכות כלכליות על שוכרי הדירות. בחלק ניכר מתקופת העבודות ובמרבית הפרויקטים תבוצע הצללה ע"י רשתות על גבי הפיגומים - דבר שיחשיך את הדירה ויאלץ את בעלי הדירה לשימוש יתר בחשמל לתאורה. כמו כן, בזמן העבודות על גבי גג הבניין יפורקו קולטי השמש וחימום המים יתאפשר אך ורק ע"י חשמל.
אלו הנהנים ממשבי רוח קלילה על מנת לאוורר את דירתם יאלצו להגביר את השימוש במיזוג. מרבית דיירי הבניין יסגרו את חלונותיהם, הן מפאת האבק והן מפאת רצונם לפרטיות מפני העובדים המתהלכים בסמוך לחלונותיהם על גבי הפיגומים.
מאידך, יזמים רבים מממנים את שירותי הניקוי של שטחי הציבור בבניין בתקופת העבודות וכאשר הגינה מושבתת אין צורך בשירותי הגינון. לעיתים מתקבלת החלטה בוועד הבניין להקפיא את גביית דמי וועד הבית עד לקבלת טופס 4. החלטות אלו מקלות על משכירי הדירות להשכיר את דירותיהם ומעניקות "סוכריה" קטנה למתגוררים בתקופת העבודות.
להכניס סעיף עזיבה לחוזה השכירות
בנוסף לנקודות אלה חשוב לדעת כי אם אתם מעוניינים לצאת מהדירה בטרם תחילת העבודות, מומלץ להכניס לחוזה השכירות סעיף המתיר לכם לעזוב את הדירה בכל עת לאחר קבלת ההיתר או בהתראה מסוימת בטרם תחילת העבודות וללא סנקציות כל שהן. בנוסף, מומלץ להתעניין בהתחייבויות היזם על פי החוזה בין הצדדים לגבי לוחות הזמנים וכן לברר ברשויות המקומיות לגבי צפי ולוחות זמנים לאישור התוכניות ולהוצאת ההיתרים. במרבית המקרים ניתן לבצע בדיקות אלו בצורה מקוונת באתרי האינטרנט העירוניים.
אם אתם מעוניינים להישאר בדירה, קבעו מנגנוני פיצוי ושיפוי לתקופת העבודות ו/או לאחריה בכתב. שוכרים אשר נמצאים בחוזה ארוך טווח או שלא חידשו את חוזה השכירות זמן רב - כדאי שיידרשו לביצוע ריענון לחוזה השכירות בסמוך למועד בו נודע להם על הפרויקט המתגבש. אלו שלא הספיקו לחדש את החוזה - מומלץ כי יוסיפו נספח לחוזה הכולל בתוכו את ההבנות בין הצדדים בכל הנוגע לעבודות בבניין.
ביטוח תכולה וחובות היזם כלפי הדיירים
למרות חובת היזם לבצע ביטוחים שונים ובינם ביטוחים לרכוש ולנפש לעובדים ולדיירים המתגוררים בבניין, ביטוחי צד ג' ועוד, ולמרות התחייבויותיו על פי חוזה התמ"א לפצות כל דייר שרכושו ניזוק בתקופת העבודות, מומלץ לבצע ביטוח תכולה ורכוש מפני נזקים העלולים להתרחש בתקופת העבודות. מומלץ לבצע בדיקה מקפת כי זכויותיכם וחובות בעל הדירה מעוגנים היטב בחוזה השכירות בכל הנוגע לחובותיו (המוגברות) בתקופת העבודות.
כותב המאמר הוא עו"ד מומחה בתחום המקרקעין התמ"א 38 ופינוי-בינוי, מייצג ומלווה דיירים בתחום ההתחדשות העירונית עסקאות מכר ושכירויות