פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מה זה היטל השבחה ואיך הוא משפיע על רוכשי הדירות?

      תיקון חדש לחוק התכנון והבנייה קובע כי גובה היטל ההשבחה בעת מכירת נכס ייקבע על פי תוכנית מפורטת על הקרקע ולא על פי תוכנית המתאר. מה משמעות השינוי? מדריך

      אתר בנייה בישראל (ShutterStock)
      אתר בנייה (צילום אילוסטרציה: shutterstock)

      תיקון לחוק התכנון והבניה - תיקון 126, קבע כי רשות מקומית תגבה היטל השבחה מבעלי קרקע או יזמים המבצעים עסקת נדל"ן אך ורק ביום פרסום התוכנית המפורטת על הקרקע שלהם. עד לכניסת התיקון לתוקף יכול היה בעל הקרקע לדרוש מהרשות לשלם היטל השבחה על פי תוכנית המתאר. במעמד בו ערכי הקרקע בדרך כלל נמוכים הרבה יותר מערכיהם לאחר שמאושרת תוכנית מפורטת על הקרקע ויש ודאות תכנונית. משמעות התיקון היא שמחיר ההשבחה יכול לקפוץ במאות אלפי שקלים ואף מיליוני שקלים עבור המוכר.

      אז מה צריך לעשות מי שבכוונתו למכור קרקע ומה צריך לעשות מי שביצע עסקת מכר לפי התיקון לחוק וכמה הוא עשוי לשלם? מה הפער האמיתי בין היטל ההשבחה המשולם לפי תוכנית המתאר הכוללנית לתוכנית המפורטת ?

      לקריאה נוספת:
      מי רוצה לגור במכולה? הניסיונות של המדינה לפתרון משבר הדיור
      מרחיבים את מעגל הזוכים: הגרלת מחיר למשתכן תיפתח לסדרה ג
      בכמה נמכרה דירת 3 חדרים בשוק הפשפשים ביפו?

      מה הוא היטל השבחה?

      היטל השבחה הוא מס המוטל על עליית ערכם של מקרקעין, בעקבות פעילות שלטונית משביחה, כגון אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. גובה היטל ההשבחה הוא 50% מההשבחה שנוצרה. ההיטל חל במקרים רבים של הפשרת קרקע חקלאית או שינוי תכנוני כלשהו המאפשר הגדלת אחוזי הבניה. תשלום ההיטל נגבה בעת מימוש ההטבה, כלומר, ברגע שאדם מחליט למכור שטח או נכס שבבעלותו או לנצל תוספת זכויות שהשינוי התכנוני העניק לו ולבנות. חשוב להדגיש כי היטל ההשבחה יחול ככלל על המוכר ולא על הקונה, למעט מקרים בהם הוסכם בין הצדדים אחרת.

      מה קובעות הוראות המעבר של התיקון החדש בנוגע לחישוב היטל ההשבחה?

      התיקון קובע הוראות מעבר ביחס לתוכניות כוללניות שאושרו לפני התיקון. לפי הוראות המעבר, במקרה בו לא נמכרו הזכויות במקרקעין עד ל-18 ביולי 2018, יחול התיקון - כלומר לא ייגבה היטל השבחה בגין תוכנית כוללנית. מנגד, במקרה בו נמכרו הזכויות במקרקעין עד ליום זה, לא יחול התיקון והיטל השבחה ייגבה בגין התוכנית הכוללנית. יש לשים לב שאם בעל המקרקעין טרם שילם היטל ההשבחה לפי שומה סופית, הוא רשאי לבקש כי השומה בגין התוכנית הכוללנית תיערך רק לאחר אישורה של תוכנית מפורטת או תוכנית מתאר מקומית.

      תכנון שיפוץ ביתי (ShutterStock)
      התוכנית הכוללנית תעניק סמכויות תכנון נרחבות לוועדה מקומית עצמאית (צילום אילוסטרציה: shutterstock)

      מה ההבדל בין תוכנית כוללנית לתוכנית מפורטת ?

      במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה נוצרו תוכניות כוללניות, שמכוחן תוכל ועדה מקומית עצמאית לקבל סמכויות תכנון נרחבות מאלו הקיימות לוועדה מקומית "רגילה" ולקדם תוכניות מתאר מקומיות ומפורטות ללא היזקקות לאישור הוועדה המחוזית.

      תוכנית כוללנית מטרתה להתוות מדיניות וכיווני פיתוח עתידיים לטווח של עשרות השנים הבאות. בתוכנית כוללנית קיימת לעיתים אי ודאות לגבי היקף זכויות הבנייה הניתנות לניצול בכל מגרש ומגרש ולרוב תוכנית זו קובעת קו תכנוני והנחיות להכנת תוכניות מפורטות. התוכנית המפורטת כבר "יורדת לפרטים הקטנים" - היא כוללת את ייעודי הקרקע השונים והסוגים שלהם, קובעת את גובהם של הבניינים ואת שטחם, כיצד ייראו מבחינה אדריכלית, מה הם הגבלות הבנייה עליהם ומה החלוקה בשטח בין שטחי ציבור לשטחים פרטיים. בעצם זוהי התוכנית לה רמת פירוט מספקת המאפשרת להבין מה ניתן לבנות על הקרקע ומכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה.

      מה הבעיות שעלולות להיווצר בעקבות התיקון?

      לאור עליית מחירי הנדל"ן והקרקעות בעת האחרונה, ההערכה היא כי שווי הזכויות באישור תוכנית מקומית או מפורטת יהיה בהכרח גבוה יותר מאשר שווי הזכויות באישור התוכנית הכוללנית, זאת לא בהכרח עקב השבחה תכנונית שהיא ההשבחה היחידה שאמור להיות מוטל עליה היטל, אלא בשל חלוף הזמן ועליית מחירי הנדל"ן.

      בעיה נוספת שעלולה להיווצר היא ששני הצדדים לא ידעו לתמחר את העסקה ומה לשייך לאיזו תוכנית - הכוללנית או המפורטת, כיוון שאם תוכנית כוללנית השפיעה על השוק, המוכר יבקש מחיר בהתאם, אולם הצדדים לא ידעו כמה היטל יתבקש וכמה ממנו ייוחס לתוכנית הכוללנית.

      מה הפתרון?

      על הצדדים המעוניינים לעשות מעתה עסקת מכר לקחת בחשבון כי יחול עליהם התיקון החדש והיטל ההשבחה שייגבה כולו לאחר התוכנית המפורטת, יהיה גבוה יותר. המצב הנ"ל עלול לסבך את השוק הנדל"ני ולעכב עסקאות.

      הכותבים הם עורכי דין המתמחים בתכנון ובנייה , נדל"ן והתחדשות עירונית