ועדת הערר המחוזית של מחוז מרכז, בראשות רונית אלפר, דנה לאחרונה בערר שהוגש על ידי בעל קרקע בהוד השרון שנדרש לשלם היטל השבחה בגובה 22 מיליון שקל - אך טען כי דרישת התשלום אינה חוקית. זאת בשל העובדה כי חתם על הסכם המכר ביום האחרון, טרם כניסת התוכנית ששינתה את ייעוד הקרקע לתוקף.
בערר, שהוגש באמצעות עורכי הדין אריאל יונגר ועדי עדני ממשרד רון גזית רוטנברג, טען בעל הקרקע כי ההסכם על הקרקע והודעת מימוש החוזה נחתמו לפני כניסת התוכנית - ביום ה-15 לפרסום ברשומות.
היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מכל מוכר קרקע או נכס, לאחר שאושרה תוכנית שהביאה לעליית שווי הקרקע; והוא נקבע על ידי שמאי מטעם העירייה. בעל הנכס אמור להסדיר את התשלום, באופן שיאפשר את מכירת הנכס לרוכש ללא התחייבויות.
על פי החוק, דרישת תשלום להיטל השבחה יכולה להתבצע רק לאחר כניסת התוכנית לתוקף - אלא שהחוק קובע כי תוכנית נכנסת לתוקף רק 15 ימים מיום פרסומה ברשומות. אך מה קורה כאשר החוזה למכירת הקרקע נחתם ביום ה-15?
החלטה שעשויה להיות בעלת השפעה רוחבית על השוק
"הקרקע ממוקמת בסמוך לקטע הצפוני של כביש 531 בהוד השרון. מדובר בחטיבת קרקע גדולה בשטח של כ-15 דונם, שהייתה בייעוד קרקע חקלאי - אך שינתה ייעוד באמצעות תוכנית 1202 למגורים", אומר עו"ד אריאל יונגר. לדבריו, "תוכנית זו אושרה בסוף 2015. בעל הקרקע שמכר אותה, חתם על הסכם האופציה למימוש הזכויות בקרקע עם חברת ברזיל ישראל ,והסכם זה נחתם ביום ה-15 מפרסום התוכנית ברשומות".
"אנחנו טענו שלשון החוק פשוטה: התוכנית נכנסת לתוקף רק בתום היום ה-15 לפרסומה, כלומר רק החל מהיום ה-16. לכן לא ניתן לחייב בהיטל השבחה, משום שהתוכנית טרם נכנסה לתוקף. במהלך הדיון הצלחנו להוכיח שהמילה 'בתום' היא המילה הקובעת, כלומר צריך להמתין עד לסיומו של היום ה-15 - מכאן שהתוכנית נכנסת לתוקף רק ביום ה-16 והוועדה קיבלה את עמדתנו", הוא מדגיש.
מעיון בפרוטוקול ההחלטה עולה כי נציג הוועדה המקומית הוד השרון בדיון, עו"ד עזרא קוקיא, טען כי החלטה שקובעת כי היום ה-16 הוא היום הקובע לתשלום - עשויה להיות בעלת השפעה רוחבית דרמטית על השוק. "עשרות שנים כך מתנהלות ועדות מקומיות ומחוזיות. היום הקובע הוא היום ה-15 מיום אישור התוכנית. כל רשויות המדינה מתנהלות כך כבר 40 שנה ובכל השומות שנעשות זהו המועד הקובע", אמר.
בהתייחסו להשלכות ההחלטה ציין יונגר כי "אכן, יש להחלטה הזו משמעות גדולה. רחבה יותר מהעניין הספציפי שבו דנו במקרה שלנו. העניין העקרוני הוא שבהחלט יכול להיות שעד היום בוצעו עסקאות בטווח של 15 יום, כולל היום ה-15, ונגבו עבורן היטלי השבחה בנימוק שהתוכניות בתוקף, אבל למעשה מדובר בדרישת תשלום בלתי חוקית".
כלומר, הוא מסביר, "במקרים כאלה, שבהם בוצעה עסקה ביום ה-15, מדובר בדרישה בלתי חוקית לתשלום, והואיל שהריבית על היטלי השבחה עומדת על 7.5% על פי חוק הרשויות המקומיות, הרי שלעתים גם בוודאי שולמו ריביות גבוהות מאוד - שלא כדין. תיאורטית ייתכן שמדובר במיליוני שקלים שנגבו בנושא שלא כדין".