לשמור על ערך הדירה: מה לעשות אם תוכנית בנייה פוגעת בכם?

רכישת דירה מתבצעת ברוב המקרים לאחר הקדשת מחשבה מרובה ושקילת כל השיקולים הרלבנטיים לרכישתה, לרבות התאמתה של סביבת המגורים לצרכי הקונה וליכולותיו. לעיתים נלקחים בחשבון מפגעים מסוימים או מפגעים עתידיים, שאת חלקם ניתן לראות בעין או לשמוע באוזן בעת הרכישה. למשל, בית חרושת, מבני ציבור דוגמת בתי ספר, שבט צופים, מרכז ספורט פתוח או קרבה לכביש סואן - כולם מטרדים אשר מטיבם ואופיים יוצרים רעש וחלקם אף יוצרים גם מטרדי זיהום. בדרך כלל, רוכשים הקונים את הדירה במיטב כספם והם מצפים לחיות באיכות חיים התואמת את מצב הדירה וסביבתה בעת רכישתה.

אלא שעם הזמן, לא פעם קורה שאותה סביבה בה נרכשה הדירה הפכה לסביבה שונה לחלוטין באופייה ובמאפייניה. מסביבה שקטה, הפכה השכונה לסביבה רועשת, מסביבה עם מספר מסוים של יחידות דיור התואמת את התשתיות הקיימות לסביבה עם גידול במספר יחידות הדיור ויצירת עומס על התשתיות הקיימות, מסביבה נטולת עומס תחבורתי לסביבה עם עומס תחבורתי וקושי ביציאה ובכניסה. שינוי זה עלול לפגוע באיכות החיים שלנו ובערכו של הנכס שבבעלותנו.

יחד עם זאת, לא תמיד ניתן לדעת או לצפות את אותה התפתחות עירונית ההופכת ברבות הימים לתוכנית תכנונית פוגעת בכל אותם נכסים שכבר קיימים בשטח. יתרה מכך, מרבית הרוכשים אינם מודעים כלל לרלוונטיות של בדיקה בעירייה לגבי תוכניות עתידיות של תכנון הסביבה בה הם עומדים לרכוש את דירתם. ספק רב אם באי כוחם בודקים זאת, מרביתם מסירים מעצמם אחריות בהסכמיי המכר לגבי ביצוע בדיקות תכנוניות כאלה ואחרות ולא תמיד אותן תוכניות קיימות במחלקת ההנדסה של העירייה לצורך בדיקה.

לכם, אין ערבות לכך שהנוף הפסטורלי לים או לעמק שאנחנו רואים מחלון דירתנו בעת שרכשנו אותה יישמר גם בעתיד או שהכביש הצר המוביל לשכונת מגורינו יישמר ככביש צדדי ולא יהפוך יום אחד לכביש סואן ועמוס כתוצאה מגידול ביחידות הדיור שאפשרה תוכנית חדשה. יש גם לקחת בחשבון גם פרויקטי תמ"א 38 שעלולים להוות מטרד ופגיעה בשווי הנכס.

מהם הגורמים שמעלים או מורידים את ערכו של הנכס, איך מתנגדים ומה הסיכוי לקבל פיצוי בגין תביעה על ירידת ערך הנכס שבבעלותכם?

לקריאה נוספת:
בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בשכונת כפר גנים ג' בפתח תקווה?
שיכון ובינוי נדל"ן מוכרת את חלקה בחנות איקאה קריית אתא
הוועדה המחוזית אישרה להפקדה את תוכנית הבנייה בשדה דב

אם אתם בעל נכס שבסמיכות אליו התפרסמה תוכנית אשר לטענתכם עלולה לפגוע ולהוות מטרד ובכך לפגוע בערכו, ניתן להגיש התנגדות לוועדה המקומית או המחוזית שפרסמה את התוכנית. בדרך כלל נמצא במקום מגורינו שילוט של הועדה לתכנון ובניה המודיעה על הפקדת התוכנית, מה היא כוללת ומהו המועד במסגרתו ניתן להגיש את ההתנגדות. חשוב לציין כי ההתנגדות אינה עולה כסף.

ניתן להגיש התנגדות החל ממועד פרסום התוכנית ולמשך תקופה של 60 יום הקבועה בחוק או 90 יום אם קבע זאת המוסד המתכנן בפרסום. ההתנגדות מוגשת לגוף שפרסם את התוכנית, בד"כ לוועדה המקומית.

כל אדם הרואה עצמו נפגע כתוצאה מאישורה של התוכנית. ככל שהנכס שבבעלות הנפגע גובל עם התכנית הפוגעת וככל שהאינטרס הכלכלי שנפגע משמעותי יותר, כך יעלה משקל ההתנגדות.

נימוקים משמעותיים העשויים להוות בסיס ראוי להתנגדות למתן תוקף לתוכנית הם קרבה לכבישים סואנים, למוסדות ציבור, לגני משחקים, לבתי ספר, למתקני ספורט, לקווי מתח, מתקני חשמל או אנטנות סלולריות. כמו כן גורמים כמו חסימת אור השמש, נוף, מטרדי רעש, צפיפות, זיהום אוויר, עומס על תשתיות קיימות, עומס תחבורתי בסביבת המגורים או ביציאה ובכניסה לשכונת מגורים - כל אלה נחשבים לנימוקים משמעותיים לירידת ערך הנכסים. כך למשל, תוכנית המאפשרת גידול של מאות יחידות דיור ללא פתרון תחבורתי ראוי או ללא תשתיות ראויות יכולה להיחשב לנימוק משמעותי להגשת התנגדות.

במקרה בו נדחתה ההתנגדות, ניתן להגיש תביעה בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הנימוקים העיקריים שיש בהם כדי לפגוע בשווי הנכס ולהפחית מערכו הם אותם נימוקים המצוינים לעיל והמהווים את הבסיס להתנגדות לתוכנית הפוגעת. התביעות נגזרות ממהות התוכנית הפוגעת, אולם לא תמיד ניתן להסיק מאישורה של תביעה מסוימת על מקרה אחר.

חשוב לדעת כי ככל שהתביעות גדולות יותר כך גדל הסיכוי שהן ידחו. הפיצוי על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מגיע מכספי ציבור. ככזה, היד המשלמת תמיד תהיה קמוצה ולא תטה לשחרר בנקל את הכספים לטובת הנפגע, בעל הנכס. יוצאי דופן הם מקרים בהם העיריות או המועצות למיניהן מצטיידות בכתבי שיפוי מטעם יזמיי התכנית למקרה שבו ועדת הערר או בתי המשפט ייעתרו לתביעות בגין ירידת הערך.

בעיקרון, קיימות 3 קטגוריות של תביעות על פי סעיף 197:

האחת, תביעה 3/1 - תביעות בהיקף ענק המוגשות בדרך כלל בעניין תשתיות לאומיות המשפיעות במישרין על מאות אלפי בני אדם המתגוררים בסביבת התוכנית והמושפעים ממנה, בין במישרין ובין בעקיפין. רוב התביעות מסוג זה נדחות על ידי ועדות הערר. דוגמא לתביעות מסוג זה היא תוכנית נתב"ג 2000 לפיה תוכנן שדה התעופה של מדינת ישראל.

הקטגוריה השנייה הן תביעות בגין שימור. גם כאן מדובר בתביעות גדולות מאוד שרובן אם לא כולן נמשכות שנים רבות ובסופן נדחות.

בקטגוריה השלישית נמצאות תביעות קטנות יותר של בעלי נכסים המתאגדים יחדיו להגיש תביעה, בדרך כלל בשל תוכנית המאפשרת בנייה של יחידות דיור בסביבת המגורים בה יש לתובע דירה, הרחבה של כביש והפיכתו לכביש סואן, הקמת מבנה ציבורי גדול בסמיכות למבני מגורים וכו'. תביעות מסוג זה מתקבלות לעיתים.

דוגמא לתביעה כזו הן התביעות שהוגשו בגין בנייתו של ציר איילון, התביעות שהוגשו בעניין תוכנית 5303 שאפשרה שינוי יעוד שטח חקלאי למגורים ומבני ציבור באזור הקצה הדרומי של שכונת ארנונה בירושלים, התביעות שהוגשו בעניין תכנית 8000 ו-7951 בעניין הרכבת הקלה בירושלים, התביעות שהוגשו בעניין תכנית 17857/ג שאפשרה שינוי יעוד למגורים בעיר עכו. כל אלה הן תביעות בגין ירידת ערך שהתקבלו על ידי ועדות הערר ושהערעורים עליהן נדחו.

המשותף לכל התביעות הוא שהן מתבררות לאורך זמן רב והסובל העיקרי מכך הוא התובע הבודד או קבוצת התובעים אשר לא פעם מתייאשים עד כדי הרמת ידיים וזניחת תביעותיהם. התביעות מתבררות לאיטן, לא פעם בגלל חוסר היעילות של חלק מהגורמים והגופים המעורבים בתביעות אלה ולא פעם בגלל שהוועדה המקומית או הגוף הציבורי מגיש ערעור על החלטת וועדת הערר לבית המשפט המחוזי וכאשר זה דוחה את הערעור, אלה מגישים בקשות רשות ערעור לבית המשפט העליון וההליכים הולכים ומתמשכים עד אין קץ.

ניתן להגיש תביעה במשך 3 שנים מהיום שהתוכנית פורסמה למתן תוקף. התביעות מוגשות לוועדה המקומית ויש לצרף לכל אחת מהן חוות דעת שמאית בה יש לפרט את הנימוקים לירידת הערך וכימות ירידת הערך באחוזים משווי הנכס במועד כניסת התכנית לתוקף.

חשוב להקפיד על מועד הגשת התביעה, שכן הארכת מועד ניתנת רק באישור שר האוצר ובמקרים חריגים. לפיכך, יש להיערך להגשת תביעה שכזו ולקחת בחשבון את עבודת השמאי לצורך הכנת חוות דעתו.

חוק התכנון והבנייה מאפשר למי שנפגעו מקרקעיו כתוצאה מאישור תוכנית גובלת, לקבל פיצוי מהוועדה המקומית (או מיזם שהתחייב כלפי הועדה המקומית לשלם את הפיצוי). החוק קובע כי רק מי שנמצא בתוך התוכנית או גובל איתה יכול להגיש את אותן תביעות. בית המשפט העליון פירש בעבר כי "גובל" משמעו משיק פיזית או כאשר בין הנפגע לתוכנית הפוגעת יש כביש שכונתי צר או שטח פתוח צר. לא רק בעלי נכסים יכול לתבוע אלא גם בעלי זכויות אחרות, כגון דייר מוגן או בעל זכות אחרת כמו שוכר לתקופה ארוכה או חוכר.

אם אתם תובעים בגין בנייה חדשה, יש לדאוג להנציח ולצלם את המצב לפני הבנייה כדי שבעת הדיון ניתן יהיה להראות את המצב הקודם ולהשוות אותו עם המצב החדש.

אין להתרגש מדחיית התביעה בוועדה המקומית. רובן של התביעות נדחות בשלב זה והדיון לגופו נעשה בדרך כלל בפני ועדת הערר ו/או בפני השמאי המכריע.

אם הנכס שווה 1,000 שקל וכתוצאה מאישור התכנית הוא שווה כעת 800 שקל, אז הפיצוי יהיה בגובה 200 שקל - ההפרש בין המצב הקודם למצב החדש. הפיצוי מוצמד ליום אישור התוכנית הפוגעת, שכן לעיתים יכולות לעבור שנים עד שהתביעה מתבררת. עם זאת בית המשפט העליון קבע מבחן טכני שייעל את האפשרות להתמודד עם התביעות בגין ירידת ערך. לפי קביעה זו הפיצוי יהיה על פי אחוזים ולא על פי שווי מוחלט.

בנוסף, פגיעות קטנות שהוערכו על ידי השמאי כשוות פחות מ-5% מערך הנכס - לא תהיינה ברות פיצוי והתביעות בגינן תימחקנה. לטענת המחוקק ובתי המשפט, פגיעות מסוג זה הן תרומתנו כפרטים לחברה ולהתפתחות העירונית או הארצית.

כל מי שתובע בגין ירידת ערך, צריך לצפות שבמסגרת ההליך יאלץ לשכור אנשי מקצוע נוספים בעיקר בתחומים של תנועה ואיכות סביבה (אקוסטיקה, זיהום אויר, הצללה וכיוב').

הכותב הוא עו"ד העוסק בליטיגציה, נדל"ן ותביעות ירידת ערך