פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      דירה בכל מחיר? לא בטוח שזו האפשרות המשתלמת

      השגתם הון ראשוני ואתם שוקלים לרכוש נכס. השאלה היא איזו רכישה תשתלם לכם מבחינה כלכלית - דירה, משרד, או אולי קרקע חקלאית. לכל מסלול יתרונות משלו. מדריך

      בניינים על רקע הים במרכז העיר תל אביב (ShutterStock)
      לקנות דירה? (צילום אילוסטרציה: shutterstock)

      הפיתוי המיידי בעבור הזוגות הצעירים שהצליחו להשיג הון ראשוני הוא לרכוש דירה. מדובר בפיתוי מובן והגיוני - הניסיון לייצר ביטחון ובסיס משפחתי מהווה את השיקול העיקרי. אלא שכאן עולה השאלה - האם כדאי להמשיך לגור בשכירות באזור אהוב ומוכר בו הדירות יקרות מדי לרכישה, או לקנות במקום מרוחק יותר שעלויות הדירות בו נמוכות יותר?

      ננסה להציג את האפשרויות, שלעיתים עשויות אולי להיראות יוצאות דופן, אך בטווח הארוך ולעיתים גם בזה המיידי - יש להן תועלת רבה גם לתחושת הביטחון המשפחתית. נצא מתוך הנחה כי זוג הצליח לגייס הון ראשוני של כ-250 אלף שקל.

      לקריאה נוספת:
      באיזו עיר נמכרה דירת 3 חדרים ב-575 אלף שקל בלבד
      הלילה: הגרלה ל-4,300 דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן
      זירת אגרוף באמצע הסלון: הבית של מוחמד עלי עומד למכירה

      דירה

      דירה באזורי ביקוש (כמו גוש דן) עולה יותר מ-2 מיליון שקל. בפריפריה נע המחיר לרוב בין 1.2 מיליון ל-1.8 מיליון שקל. זוג שהצליח לגייס את מרבית הסכום הסופי של הדירה, ישלם על ההלוואה ריבית פחותה בצורה משמעותית אך ככל שההון העצמי נמוך יותר הריבית שישלמו בני הזוג על הדירה תעלה והיא יכולה להגיע גם ל-50% מהתשלום החודשי.

      כמו כן, עקב המחיר פעמים רבות בוחרים זוגות לקנות דירה רחוקה מאזור מגוריהם ומסביבתם. יתכן והיה נכון יותר עבורם להישאר בשכירות באזור אהוב ומוכר ולרכוש נכס נדל"ני אחר. למי שבוחר לקנות דירה להשכרה, חשוב לדעת כי תשואה על בית מגיעה לעד 2.5% בממוצע בשנה, סכום הנמוך מהאופציות האחרות.

      רכישה של משרד באזור ביקוש

      ככל שגדלה האוכלוסייה, כך גדל גם הביקוש למשרדים. בישראל נבנים יותר ויותר בנייני משרדים המכילים משרדים בשלל גדלים. עלות משרד שכזה עשויה לנוע בסביבות ה-400 אלף שקל למשרד בשטח של כ-50 עד 60 מ"ר באזורי כפ"ס/רחובות לדוגמה. היתרון הגדול ברכישת משרד הוא התשואה הגבוהה אשר יכולה להגיע ל-8-10% בשנה.

      קרקע מאושרת לבנייה

      השקעה חכמה נוספת שניתן לעשות עם הון ראשוני, היא רכישת קרקע מאושרת לבנייה. מדובר באותם שטחים שנמצאים כבר בתוכניות המתאר. כלומר, קרקע שהייעוד שלה ידוע. ככל שמתקרבים לרגע הבנייה, ערך הקרקע עולה. כאשר רוכשים קרקע מאושרת לבנייה חשוב לשים לב למיקום ולתשתיות במקום, אם ישנן. ברגע שתשתיות קיימות, כגון כבישים למשל - הרי שהזמן הסביר לקבלת היתר הוא בטווח הזמן הקצר יחסית ולכן הקניה משתלמת. המחיר לפני ההיתר הוא משמעותית נמוך ואטרקטיבי ולאחר קבלת ההיתר המחיר קופץ ויכול להכפיל את עצמו.

      שדות החיטה והירק קיבוץ מגן, מאי 2015 (ראובן קסטרו)
      השקעה ארוכת טווח. קרקע חקלאית (צילום: ראובן קסטרו)

      קרקע חקלאית

      מבחינה פיננסית, קרקע חקלאית (קרקע שהייעוד שלה הוא חקלאי ואינה מיועדת לבנייה) היא השקעה לטווח ארוך (לעיתים ארוך מאוד) ולרוב היא אינה מומלצת לאנשים הרוצים לרכוש נכס מניב. נניח ואדם עם הון ראשוני מחליט לרכוש קרקע חקלאית מתוך תקווה שבעתיד יבנו עליה דירות או בניין משרדים. בפועל, יש סיכוי רב שבתוכנית המתאר המחוזית, יקבע אחרת וכי על הקרקע שרכש יבנה כביש או לחילופין היא תהפוך לפארק מטרופוליטני. במקרה זה, הוא יהיה זכאי לפיצויים בלבד, פיצויים שאינם גבוהים יחסית למחיר אותו שילם על הקרקע.

      על מי שבכל זאת רוצים לרכוש קרקע חקלאית לבחון איזה קרקע הוא קונה. הקרקע הטובה ביותר היא קרקע צמודת דופן - כלומר צמודה לבניינים מכיוון שעליה יהיה הכי קל לבנות מאוחר יותר. חשוב להבין ולקחת בחשבון כי הפשרה של קרקע חקלאית עלולה להימשך זמן רב.

      רכישת נדל"ן היא החלטה כבדת משקל. הרצון העז לרכוש דירה לעיתים רבות עולה על הרציונל. אך חשוב לדעת שאין מה למהר. יש לחשוב ולשקול את הייתרונות והחסרונות של כל אפשרות.

      הכותב האו בעלים ומנכ"ל של קבוצת רפאל נדל"ן