רכישת דירה מכינוס נכסים נתפשת בציבור כעסקה כדאית, מכיוון שלרוב מחיר העסקה נמוך משווי השוק וההליך מתבצע במהירות. מודעות לרכישת נכסים מתפרסמות כמעט מדי יום בכלי התקשורת, חלק מהן מציעות דירות של פושטי רגל, או נכסים שנפלטו לשוק כתוצאה מסכסוכים בין הבעלים.
המונח כונס נכסים הוא מונח מקצועי. בשפה עממית, המשמעות שלו היא מכירת נכס על ידי בעל תפקיד. מכירה בכינוס נכסים היא למעשה שם כולל למכירה המתבצעת באמצעות בעל תפקיד שמונה על ידי בית המשפט או ההוצאה לפועל. בעל התפקיד יכול להיות מפרק של חברה, נאמן בהליכי פשיטת רגל, נאמן בהליך הסדר נושים או מנהל עיזבון.
כינוס נכסים לא חל רק על דירות מגורים. הוא יכול לחול גם על נכסים אחרים, כמו משרדים, מכוניות ומניות. באופן עקרוני כמעט כל נכס ניתן לשעבוד, וניתן לממש את השעבוד הזה, כלומר למכור את הנכס, באמצעות הליך משפטי.
מספר ההצעות תלוי בסוג הנכס
אחד מההליכים המשפטיים הנפוצים ביותר הוא פנייה להוצאה לפועל, אבל יש גם הליכי כינוס אחרים שמתנהלים בבית משפט. יש מצבים שבהם אנשים נמצאים בקשיים כספיים ויש בבעלותם נכס. בדרך כלל הקשיים האלה נובעים מכך שהם לקחו הלוואות ורשמו שעבוד על הנכס. הדוגמה הכי מוכרת היא של אדם שמקבל הלוואה למשכנתא לדירה, ומשום מה הוא לא פורע את ההלוואה. כדי לממש את המשכנתא, הבנק פונה להוצאה לפועל, ומבקש למנות בעל תפקיד שימכור את הנכס.
בדרך כלל, החייב, שהוא בעל הנכס, ינסה להתנגד להליך ולהעלות כל מיני טענות, אבל בסוף ההליך המשפטי יצטרך השופט או רשם ההוצאה לפועל להחליט אם להוציא את הנכס למכירה.
בפועל, תהליך המכירה יתחיל במודעה בעיתונים שיפרסם כונס הנכסים. המודעה תזמין את הציבור להגיש הצעות לרכישת הנכס. כונס הנכסים יציע למתעניינים לראות את הנכס ולהתרשם ממנו. למי שירצה להשתתף ברכישה, ניתן פרק זמן להגיש את ההצעה שלו לכונס והוא גם יצטרך לצרף אל ההצעה ערבות בנקאית אוטונומית, לרוב בשיעור של 10% מההצעה.
מספר ההצעות שמקבלים תלוי בסוג הנכס, באופי שלו ובתקופה. בדרך כלל זה תלוי בביקוש. על דירת 3 חדרים ברחוב אבן גבירול בתל אביב למשל, אפשר לקבל 20-30 הצעות. על נכסים פחות אטרקטיביים יתקבלו פחות הצעות.
אחרי קבלת ההצעות מגיע שלב ההתמחרות, שהוא מפגש בין המציעים שבו הם מנסים לשפר את ההצעות. בתחילת ההתמחרות נקבע המחיר הראשוני, שהוא סכום ההצעה הגבוהה ביותר שהתקבלה, וכן נקבעת התוספת להצעה המשופרת בכל פעם (למשל תוספת של 100 אלף שקל). מציע שלא משפר את הצעתו, יוצא מההתמחרות, עד שמוכרז הזוכה שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר. לאחר השלב הזה הרוכש חותם על הסכם רכישה, שמוגש לאישור בית המשפט.
להשתתפות בהליך זה יש מספר יתרונות ומספר חסרונות
יתרונות של רכישת נכס מכונס
1. יתרון עיקרי בכינוס הנכסים הוא האפשרות למצוא נכסים זמינים העומדים למכירה במחירים הפחותים ממחיר השוק. זאת, בעיקר באזורים בהם הביקוש אינו גבוה, כך שהמחיר אינו מושפע מהתחרות בשוק.
2. רכישת הנכס מושלמת ללא עלויות של מתווך, ולעיתים אף ללא שכר טרחת עו"ד (דבר שאינו מומלץ).
3. הרכישה היא מעו"ד שמונה על ידי בית המשפט, מצויד בשמאות המפרטת את מצב הנכס לאחר בדיקתו ופועל כפקיד בית שמפט המחוייב בדיווח ונאמנות לביהמ"ש. כך שטווח הסכנה בעסקה מצומצם יותר.
4. בהתאם לסעיף 34 לחוק המכר, הקונה מקבל את הנכס לבעלותו כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול וזכות כספית אחרת בו. חשוב לציין, כי הזכות הנמכרת אינה נקייה מהגבלות שאינן כספיות, כגון: דיירות מוגנת בנכס, זיקות הנאה וכיו"ב.
5. בניגוד לעסקת רכישה רגילה, במקרה של רכישת נכס מכונס, הזכות בנכס עוברת לקונה עם מתן הצו הסופי על ידי ראש ההוצאה לפועל או ביהמ"ש, גם אם העסקה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. עניין זה מפחית את הסיכון בהשוואה לעסקת רכישה רגילה.
חסרונות של רכישת נכס מכונס
1. במכירה כזו נדרש מהקונים להיות מודעים לכך שכל עוד לא אושרה המכירה על ידי ראש ההוצאה לפועל או ביהמ"ש וניתן צו למכירת הדירה - לא הושלמה מכירת הנכס. ישנם מקרים בהם ניתן לבטל את הזכייה, כמו: קיימת זכות לחייב לרכוש את הדירה במחיר סגירת המכרז, הצעה גבוהה המוגשת לאחר השלמת הזכיה ואף לאחר החתימה על הסכם מכר, מוליכה לביצוע התמחרות חדשה, הליך המכירה מבוטל פעמים רבות בשל פגמים בהתנהלותו, הקשורים בדרך כלל בהפרת זכויות החייב.
2. במכירת נכס מכונס, הנכס נמכר כפי שהוא. בדרך כלל, כונסי נכסים אינם מפרטים את מצב הנכס ולא תמיד מודעים למצבו. כיוון שכך, במידה והקונה לא ערך את כל הבדיקות הנדרשות, הוא יכול למצוא את עצמו עם נכס בעיתי.
3. רכישה דרך הוצאה לפועל לא מקנה את ההגנה הטמונה בחוק הגנת הצרכן. סעיף 29 לחוק הגנת הצרכן קובע, כי אם נמכר נכס בידי לשכת הוצאה לפועל, או בית המשפט, לא יראו במכר כעסקה לעניין חוק הגנת הצרכן בבחינת איסור הטעייה, חובת גילוי לצרכן וכד'.
4. מחירי דירות הכינוס באזורי ביקוש יכולים להיות זהים למחיר השוק ולעיתים אף גבוהים יותר. ביקוש רב לדירה יגרום בדרך כלל לעליית מחירים בהתמחרות.
הכותב הוא עורך דין מומחה בחדלות פירעון ממשרד ברגרזון ושות'