(בווידאו: סרטון "בועת הנדל"ן" שהפיץ שר האוצר בסוף השבוע האחרון)
מוקדם להעריך אם הנתונים על עלייה במדד מחירי הדירות החדשות בחודשיים האחרונים, כפי שפורסמו בסוף השבוע על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מלמדים על בלימה של מגמת הירידה אשר הסתמנה בסוף השנה שעברה ובתחילת 2018. אבל שני דברים ברורים: ירידת המחירים עד כה הייתה בשיעור של כ-2% בלבד. הנתונים הנלווים שפרסמה הלשכה בחודשים האחרונים אודות היקף העסקאות בשוק התחלות הבנייה והביקושים לדירות חדשות מלמדים על האטה - שברוב המקרים מסתיימת בעליות מחירים.
4 מדידות רצופות הצביעו על ירידה קלה במחירי הדירות, מה שהספיק לשר האוצר, משה כחלון, ודובריו להתפאר בהצלחת המאבק להוזלת הדיור. "פוצצנו את הבועה", הכריז כחלון בסוף השבוע בסרטון מפלגתי (ראו סרטון), כאשר הוא מאשים "בעלי אינטרסים" בהתכחשות לנתונים ובניסיון לטרפד את התוכנית. כחלון מתכוון, לכאורה, לקבלנים - שלדעתו מעוניינים בהמשך עליות המחירים בשוק.
שר האוצר נפגש לא פעם עם קבלנים ויזמים, שאמרו לו בכנות: איננו רוצים בירידות מחירים חדות; המצב בשוק אילץ אותנו לרכוש קרקעות במחירים גבוהים, ואם יפלו מחירי הדירות - ניאלץ למכור בהפסד או לקרוס. אבל לקבלנים אין גם עניין בעליות המטורפות, שגורמות לזינוק במחירי הקרקעות ומסכנות את העסקים. הקבלנים, כמו רוכשי הדירות, היו מעוניינים ביציבות, שתקנה ודאות ליזם הרוכש קרקע לבניין, שבנייתו תושלם רק בעוד 3-4 שנים.
סימנים ראשונים לכישלון תוכנית מחיר למשתכן
מה שקורה היום הוא מצב של התייצבות מחירים - אבל ההתייצבות הזאת נובעת מקיפאון. רוכשי הדירות נכנסו למצב של המתנה, בתקווה שירידת המחירים שהסתמנה תימשך. הקבלנים, החוששים מירידת מחירים, מקטינים את פעילותם עד להתבהרות המצב.
תוכנית הדגל של משרד האוצר מחיר למשתכן להורדת מחירי הדירות היא הסיבה העיקרית לסחרור אליו נכנס שוק הבנייה. עם הגרלות ל-54 אלף דירות בתוך שנתיים, הפך משרד הבינוי והשיכון למשווק העיקרי של דירות לאוכלוסייה הצעירה. התוכנית זרזה מאוד את הבנייה באזורים בהם יש למדינה עתודות קרקע, כמעט כולם מוגדרים אזורי פריפריה. אלא שהיא לא ממש מצאה תשובה לבעיה העיקרית: מחסור ומחירים גבוהים באזורי הביקוש באזור המרכז, בהם צריכים רוב הקונים לחיות ולעבוד.
במרבית המקרים נמכרו דירות בהנחה ניכרת לעומת המחירים הממוצעים בפריפריה. אולם בשנה האחרונה גוברים הסימנים שהתוכנית מיצתה את פוטנציאל שלה. מחירי הדירות התמתנו בעיקר באזורים אלה, ובמכרזים האחרונים למשתכנים נותרו אלפי דירות ללא ביקוש. חלק גדול מהדירות נמכרו לרוכשים שאינם מתכוונים לגור בהן, ומקווים להשכירן ולממן בכך שכר דירה באזורי הביקוש.
ירידת המחירים שהושגה השפיעה על מגזר אחד של רוכשים - צעירים בעלי הון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים, המסוגלים לעמוד בתנאי המשכנתא. אולם ירידת המחירים הממוצעת הייתה קטנה מכדי לשנות באופן מהותי את מצבם של רוכשי הדירות בשוק בכללו.
ירידת מחירים אפקטיבית הייתה מביאה להגדלה בביקוש, בהיקף העסקאות ובהיצע. הנתונים שמפרסמת הלשכה מגלים מגמה הפוכה: ירידה בביקוש לדירות ובמספר העסקאות. כלומר, ירידת המחירים נגרמה בעיקר בשל ירידה, ככל הנראה זמנית, בביקוש, ולא בגלל הגדלת ההיצע. בטווח הארוך יותר מצביעים הנתונים על ירידה בהיקף התחלות הבנייה, הצפויה לגרום לירידה בהיצע ולהגדלת הלחץ לעליות מחירים בשנים הקרובות.