לא חייבים לשדרג: כך תרתמו דיירים מבוגרים לתמוך בפינוי בינוי

המושג פינוי בינוי הפך לשגור בלקסיקון של מי שמתגורר בבניין ישן ומבקש לשפר את תנאי מגוריו ולהשביח את דירתו. אך בפרויקט מורכב מעין זה עשויות להתעורר לא מעט שאלות הקשורות לנושאים משפטיים, קנייניים ומסחריים אשר לעיתים מתגבשים לכדי מכשולים מצד חלק מהדיירים בבניין ועשויים לטרפד את הפרויקט עוד בשלביו הראשונים. הרוב הדרוש בפרויקט פינוי בינוי מצריך הסכמה של לפחות 80% מבעלי הזכויות.

בעלי הזכויות בבניינים ישנים או מתחמים העומדים בקריטריונים לפינוי בינוי הם במקרים רבים בעלי דירות בגיל השלישי המתגוררים בדירתם במשך שנים רבות. עצם הידיעה כי הם צפויים להגדיל את שטח דירתם, דבר אשר יגרור במישרין עליה בהוצאות התחזוקה של הדירה, גורם להם להביע התנגדות למהלך, מה שעלול לשבש ולעכב את כל ההליך עבור יתר הדיירים במתחם.

למרות פוטנציאל השבחת הנכס בשל הפרויקט, לעיתים מעדיפים דיירים מבוגרים שלא לעבור לדירה גדולה יותר בבניין מפואר - וזאת מטעמים רבים. הקושי הצפוי בתשלומי ארנונה ואחזקה גבוהים, לצד מגורים בדירה גדולה מעבר לצרכיהם, עלולים להעיב על הסכמתם לחתום את ההסכם ולטרפד את הפרויקט כולו.

במרוצת השנים ומתוך הבנת צרכיהם וחששותיהם של דיירים בני הגיל השלישי פותח מנגנון חוזי, שבאמצעותו ניתן יהיה לגשר על קשיים אלו באופן בו ההצעה לפרויקט בעבור אותם בעלי דירות תהפוך אטרקטיבית.

לקריאה נוספת:
הצצה מבפנים לאחוזה של פרינס בקריביים שעומדת למכירה פומבית
כחלון הכריז: הגרלת ענק נוספת של מחיר למשתכן ביולי
אושר: קנסות מנהליים של עד 600 אלף שקל על בנייה לא חוקית

דייר אשר אינו מעוניין לעבור לדירה גדולה יותר מדירתו, וזאת מחשש לעלויות תחזוקה גבוהות, יוכל לקבל דירה קטנה משטח דירתו הנוכחית ואת ההפרש בשווי הדירות יקבל כתמורה כספית - כך שההחלטה לקידום הפרויקט הופכת עבורו למעשית, ואינו עוד מושא לטרפודו של הפרויקט.

לדוגמא, במקום לקבל דירה בשטח של 100 מ"ר חלף דירתו הנוכחית, יקבל הבעלים דירה בשטח 70 מ"ר בלבד, ואת הפרש תוספת המטרים יקבל בכסף לאחר קיזוז המס. במצב דברים כאמור, יקבל הבעלים דירה המתאימה לצרכיו, והוצאות האחזקה בדירה, לרבות מיסי הארנונה ותשלומי דמי ניהול המתאימים לתקציבו. וכמו כן, יקבל הבעלים תמורה כספית בגין ההפרש כאמור - וזאת מבלי שיידרש למכור את דירתו.

מנגנון זה אינו טריוויאלי ודורש ניהול מו"מ קשוח מול החברה היזמית, וכן עיגון ההוראות המשפטיות והמסחריות המתאימות בהסכם הסופי.

מנגנון זה עשוי להתאים גם במקרים בהם לדיירים חובות שונים אשר בגינם נרשם עיקול על הדירה (כגון הוצל"פ, מע"מ, מס הכנסה וכד'). בכל הסכם של פינוי בינוי נדרשים הדיירים להצהיר כי אין להם כל חוב או עיקול על הנכס, פרט למשכנתא (בגינה ניתנת ערבות לבנק הממשכן). אם רובצים עיקולים או חובות על הדירה, יעדיפו דיירים אלו שלא לחתום על ההסכם בשל הידיעה כי אינם מסוגלים לפרוע את החובות בעתיד וכי ימצאו בהפרת הסכם - על כל המשתמע מכך.

לכן, מנגנון השנמוך עשוי לסייע גם לדיירים המצויים בחובות או מתמודדים עם בעיות כלכליות משמעותיות, וזאת באמצעות ניצול אפשרות לקבלת דירה בשטח קטן יותר מדירת התמורה, ולנצל את ההפרשים הכספיים שיקבלו לסילוק חובות והסרת העיקולים או ההערות הרובצים על הדירה.

לאחרונה דנה ועדת הרפורמות של הכנסת בסוגיות הנוגעות להסדרת חקיקה בנושא של דיירי הגיל השלישי. לראשונה התקיים דיון עקרוני ומבורך במצבם של דיירים מבוגרים אשר מוחזקים כדיירים סרבנים שלא לצורך. במסגרת הדיון, הועלו מספר פתרונות לגבי החלופות שיידרש היזם להציע במסגרת הפרויקט (מעבר לדיור מוגן, מתן דירה קטנה והשלמת פער השווי בכסף ועוד). הדרך עד להסדרת חקיקה בעניין עוד ארוכה כך שעיגון מנגנונים חוזיים בהסכם תוך ניהול מו"מ קשוח לטובת אותם הדיירים הוא הפתרון לעת עתה.

הכותבת היא עו"ד המייצגת דיירים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38 ובעלת משרד עורכי דין העוסק במקרקעין, התחדשות עירונית ומיסוי מקרקעין